Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу. Методи оцінки обирають залежно від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню. За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які грунтуються на принципі корисності. Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється через ділення його на ставку капіталізації. Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, зокрема вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості. Ставку капіталізації та ставка дисконту визначають через аналіз інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або через порівняльний аналіз дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо). Метод прямої капіталізації використовується, якщо прогнозуються постійні або змінні доходи. В основі такого методу лежить визначення ставки капіталізації, яка є коефіцієнтом капіталізації, що враховує як чистий прибуток від; експлуатації оцінюваного об'єкта нерухомості, так і відшкодування капіталу, затраченого на його придбання. В загальному випадку ставку капіталізації слід визначати за формулою:
Існують й інші методи розрахунку ставки капіталізації: Метод прямого зіставлення полягає в порівнянні оцінюваного об'єкта з об'єктом-аналогом. В цьому випадку передбачається, що у схожих об'єктів однакові ставки капіталізації. Метод зв"язаних інвестицій (власного та позичкового капіталу) застосовується під час використання для купівлі об'єкта нерухомості як позичкового, так і власного капіталу: а) ставка капіталізації на позичкові засоби (іпотечна постійна) визначається відношенням щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту; б) ставка капіталізації на власні засоби (ставка капіталізації власного капіталу) визначається відношенням частини чистого прибутку від експлуатації об'єкта нерухомості, що припадає на власний капітал, до величини власного капіталу. Загальна ставка капіталізації визначається через зважування її складових частин пропорційно розмірам позичкового та власного капіталу в загальній сумі вкладеного капіталу. Складова позичкового капіталу визначається як складова іпотечної постійної й відносної величини позичкового капіталу в загальній сумі вкладеного капіталу. Складова власного капіталу визначається як:
Метод зв'язаних інвестицій (землі й будівлі) застосовується, коли можна точно розрахувати ставки капіталізації за кожним компонентом майнового комплексу: будівлі (будові) та земельній ділянці. Суть методу полягає у визначенні зважених ставок капіталізації для землі й об'єкта нерухомості, що стоїть на ній. Зважування ставок капіталізації здійснюється залежно від часток цих складових у загальній вартості майнового комплексу. Метод Елвуда є модифікованим методом зв'язаних інвестицій (позичкового та власного капіталу), що враховує тривалість періоду капіталовкладень й зміну з часом вартості об'єкта нерухомості. Для розрахунку загальної ставки капіталізації Елвуд запропонував формулу:
де R - загальна ставка капіталізації; Y - ставка доходу на власний капітал (кінцева віддача на власний капітал); М - відношення величини іпотечного кредиту до вартості (коефіцієнт іпотечної заборгованості); ГИК - іпотечний коефіцієнт; dер, арр - зменшення і підвищення вартості об'єкту нерухомості за прогнозований період; SFF - чинник фундації відшкодування по ставці віддачі на власний капітал для прогнозованого періоду. Іпотечний коефіцієнт ГИК у формулі може бути розрахований таким чином:
де Кul - частина іпотечного кредиту, яка буде амортизована (погашена) протягом прогнозованого періоду) kипот.пост. - іпотечна постійна, тобто процентне відношення щорічних платежів по обслуговуванню боргу до поточного залишку боргу. Іпотечний коефіцієнт можна визначити також за таблицями, розробленими Елвудом. 5. Кумулятивний метод враховує в ставці капіталізації поправки на ризики, пов'язані з вкладеннями інвестицій, неефективним управлінням інвестиціями, низькою ліквідністю фондів. Окрім отримання прибутку у вигляді відсотків з вкладенного капіталу, можна також враховувати й час відшкодування (повернення) вкладеного капіталу, тобто до отриманої ставки необхідно додати ставку відшкодування капіталу. Вона розраховується як відношення одиниці до кількості років його використана. Суть методу полягає в тому, що ставка розбивається на частини, і якщо відомі величини всіх її складових, то підсумувавши можна отримати ставку капіталізації. Метод прямої капіталізації заснований на тому, що дохід від використання об'єкта нерухомості та виручка від його перепродажу капіталізуються в поточну вартістю, яка й буде вартістю об'єкта нерухомості. Загальна формула для визначення вартості об'єкта нерухомості методом прямої капіталізації виглядає таким чином:
Відзначимо, що вартість об'єкта нерухомості (Адох) у разі використання методу прямої капіталізації може ототожнюватися з вартістю орендної плати за роки експлуатації об'єкта. В цьому випадку метод обчислення вартості об'єкта нерухомості визначається методом прямої капіталізації річної орендної плати. Капіталізація річної орендної плати залежить від індивідуальної оцінки та ризику отримання орендної плати:
де Адох - вартість оцінюваного об'єкта, розрахована з використанням дохідного підходу; ЧД - чистий дохід; Р - кількість років оренди об'єкта; Скап - коефіцієнт капіталізації орендної плати, розрахований як відношення суми чистого доходу (ЧД) до суми річної орендної плати (Аор.пл.). 6. Метод дисконтованих грошових потоків застосовується, коли динаміка зміни доходу значна або ці зміни носять нерегулярний характер. Використання такого методу припускає: Встановлення тривалості отримання доходу від об'єкта нерухомості. В міжнародній оцінній практиці середня тривалість відповідає 5-10 рокам, якщо інше не передбачене додатковими умовами. Українські оцінювачі визнають цей період у діапазоні 3-5 років. Прогнозування величини грошових потоків: побудова трендів грошових потоків доходів і витрат; періодичність отримання доходу. Якщо передбачено витрати на реконструкцію, модернізацію об'єкта нерухомості, то їх величина віднімається з чистого доходу в ті періоди, коли вони мають місце. 3. Розрахунок ставки дисконтування. Ставка дисконтування - це складний відсоток, що використовується під час розрахунку поточної вартості майбутніх платежів. Для визначення використовують різні методи: побудови; порівняння альтернативних інвестицій; виділення; моніторингу. Метод побудови грунтується на передумові, що ставка дисконтування є лише функцією ризику та може бути визначена як сума всіх ризиків, пов'язаних з придбанням, експлуатацією об'єкта нерухомості й іншими операціями (ризики ринку нерухомості, ринку капіталів, низької ліквідності, інфляції, управління нерухомістю, фінансовий, екологічний, законодавчий). В основу методу порівняння альтернативних інвестицій покладено положення про те, що споріднені по ризику проекти повинні мати аналогічні ставки дисконтування. Метод виділення припускає, що ставка дисконтування розраховується на підставі даних про досконалі операції. Використовуючи метод моніторингу, можна виявляти тенденції зміни прибутковості альтернативних інвестицій, пов'язаних з прибутковістю об'єкта нерухомості. Такий аналіз дозволяє прогнозувати зміни вірогідної прибутковості об'єкта нерухомості на основі моніторингу ринку нерухомості, результати якого офіційно публікуються. 4. Дисконтування грошових потоків через приведення вартості потоку грошових коштів майбутніх періодів до теперішнього часу на основі функцій складного відсотка та підсумовування всіх поточних вартостей. Розрахунок припускає дисконтування кожного грошового потоку відповідною йому дисконтною ставкою та подальше складання всіх отриманих значень:
де С - грошовий потік періоду І; і - ставка дисконтування грошового потоку періоду І. Розрахунок виручки від продажу об'єкта нерухомості (реверсії) наприкінці періоду володіння ним і приведення її до поточної вартості через ставку дисконтування. Додавання поточних вартостей потоків доходів і виручки від продажу. Розрахунок вартості об'єкта нерухомості як різниці між поточною сумою доходів за розрахунковий період і сумою залучених коштів. Техніка залишку припускає капіталізацію доходу, який відноситься лише до однієї із складових вкладених в об'єкт нерухомості засобів, тоді як вартість інших складових відома. Вартість об'єкта нерухомості розраховується в такій послідовності: Обчислюється частина доходу за період, необхідний для залучення інвестицій в складову об'єкта з відомою вартістю, через множення ставки капіталізації на величину її вартості. Визначається величина доходу, яка припадає на другу складову (невідому), через віднімання доходу , що припадає на першу складову, із загальної величини доходу. Визначається вартість другої складової шляхом поділу доходу, що припадає на неї, на відповідну ставку капіталізації. Визначається вартість об'єкта нерухомості через складання вартості відомої складової та розрахованої вартості невідомої складової. На основі загальних уявлень про дохідний підхід для кожного окремого об'єкта нерухомості може використовуватися та або інша група принципів і методів оцінки залежно від її мети. Так, наприклад, дохідний підхід до оцінки земельних ділянок припускає використання принципів й методів, що дозволяють оцінити земельну ділянку виходячи з очікуваних доходів. Це принципи очікування, попиту та пропозиції, заміщення, методи прямої капіталізації, капіталізації доходу по періодах, техніки залишку доходу. Метод прямої капіталізації заснований на визначенні доходу від володіння земельною ділянкою. Розрахункова вартість землі визначається шляхом ділення величини чистого доходу на ставку капіталізації. Метод зручний під час оцінки земельної ділянки у разі її оренди окремо від; будівель і споруд, коли орендар несе відповідальність за сплату податку на майно та інші витрати. Якщо умови договору оренди достатньо точно відображають ситуацію на ринку ореади, то можлива безпосередня капіталізація суми чистої орендної плати в земельну власність. Як основа для визначення доходу під час використання цього методу можуть виступати: • рента для оцінки сільськогосподарських і лісових земель; • частина доходу від підприємства як майнового комплексу, що припадає на забудовану земельну ділянку; • орендна плата для оцінки земель поселень; • дохід від приросту вартості земельної ділянки, одержуваний від її продажу в майбутньому або при її заставі під іпотечний кредит. В даний час склалися три методи розрахунку ставки капіталізації: Земельна ділянка розглядається як різновид грошового капіталу. Виходячи з цього, ставка капіталізації розраховується на основі характеристик грошового ринку на дату оцінки. Як ставку капіталізації рекомендується використовувати ставку Ощадбанку по довгострокових валютних операціях. Кумулятивний метод, за якого ставка капіталізації може охоплювати:
безризикову ставку (наприклад, процентну ставку Ощадбанку по валютних внесках); ризик ліквідності, пов'язаний з можливістю виникнення втрат у разі реалізації об'єкта нерухомості через недостатній розвиток або нестійкість ринку нерухомості. 3. Метод прямого зіставлення, за якого ставка капіталізації дорівнює доходу, поділеному на ціну продажу об'єкта-аналога. У разі використанні методу капіталізації доходу по періодах визначають щорічні потоки доходів за весь період володіння та приводять їх до поточної вартості. Для оцінки земельних ділянок, забудованих комерційними об'єктами нерухомості, використовується техніка залишку доходу, що припадає на земельну ділянку. Техніка залишку доходу земельних ділянок використовується у випадках, коли будівлі й споруди збудовані нещодавно або ще не побудовані (виконується техніко-економічний аналіз нового будівництва), а також під час визначення варіанту кращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки. Дохід, що залишається після покриття всіх витрат на залучення різних ресурсів (капіталу, робочої сили, ресурсів, управління) й належатиме до доходу, який припадає на земельну ділянку.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Основні методи оцінки» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
