Існує п'ять основних методів оцінки ринкової вартості земельних ділянок, заснованих на трьох базисних підходах. Метод зіставного продажу полягає в зіставленні та порівнянні даних по аналогічних вільних земельних ділянках, проданих за останній час, внесенні корегувань в ціни продажів. Оцінювана земельна ділянка порівнюється із зіставними ділянками за: місцерозташуванням, часом продажу, фізичними характеристиками, доходу ділянки, умовами фінансування операції купівлі-продажу та умовами продажу. Метод співвідношення заснований на аналізі продажів будівлі, розташованої на аналогічній ділянці, розділенні загальної ціни продажу на ціну будівлі та ціну земельної ділянки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівлі й інших споруд, що знаходяться на ділянці, потім вона віднімається від загальної ціни майнового комплексу та отримується вартість земельної ділянки, яка переноситься на оцінюваний об'єкт. Метод капіталізації земельної ренти є капіталізацією доходів, отриманих за рахунок оренди платежів. Цей метод за українських умов практично не використовується, оскільки неможливо відшукати зіставні орендні платежі та норми капіталізації через відсутність ринку оренди земельних ділянок. Метод техніки залишку для землі за оцінкою вартості земельної ділянки застосовується за відсутності даних про продаж вільних ділянок землі. Дохід розраховується виходячи з прибутку, отриманого з урахуванням найкращого та найефективнішого використання земельної ділянки й об'єкта нерухомості, збудованого на ньому. Метод заснований на застосуванні принципу залишкової продуктивності землі. Метод розвитку (освоєння) земельної ділянки використовується, коли необхідно визначити вартість ділянки, придатної для розбиття на окремі індивідуальні ділянки та припускає певну послідовність дій: 1. Визначення розмірів і кількості індивідуальних ділянок. Часто розбиття земельних ділянок здійснюється, виходячи з економічних можливостей потенційних інвесторів. Розміри індивідуальних земельних ділянок звичайно складають від 6 до ЗО соток. Найбільшим попитом на ринку користуються земельні ділянки розміром 15 соток. Розрахунок вартості освоєних ділянок методом зіставних продажів. Освоєними називаються земельні ділянки, до яких проведені підземні інженерні комунікації, дороги, електрика, газ, а також на яких збудовані житлові будинки за індивідуальними проектами. Розрахунок витрат на освоєння ділянок та їх продаж. Витрати містять витрати з розчищення, планування та розмітці ділянки, будівництву під'їзних доріг, інженерних комунікацій, підведенню електрики і газу, а також невигідні витрати за змістом управлінського персоналу, охорони і ін. Визначення величини грошового потоку відніманням витрат на освоєння ділянок від величини загальної виручки від продажів цих ділянок. Ставка дисконту відображає існуюче положення на цьому ринку освоєних земельних ділянок і має бути досить високою, оскільки процес освоєння та продажу ділянок пов'язаний із значними ризиками. Дисконтування грошового потоку з урахуванням часу освоєння і продажу всіх індивідуальних земельних ділянок. Важлива роль під час вивчення цього питання має бути приділена експертній грошовій оцінці земельних ділянок. Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання. Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди. Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок можуть бути: документи, що підтверджують права, зобов'язання та обмеження стосовно використання земельної ділянки; матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якість грунтів, характер та стан земельних поліпшень, їх використання згідно із законодавством; відомості про місце розташування земельної ділянки, природні, соціально- економічні, історико-культурні, містобудівні умови її використання, екологічний стан та стан розвитку ринку нерухомості в районі розташування земельної ділянки; інформація про ціни продажу (оренди) подібних об'єктів, рівень їх дохідності, час експозиції об'єктів цього типу на ринку; дані про витрати на земельні поліпшення та операційні витрати, що склалися на ринку, а також про доходи і витрати виробництва та реалізації сільськогосподарської і лісогосподарської продукції; проекти землеустрою, схеми планування територій та плани земельно- господарського устрою, згідно з якими передбачається зміна існуючого використання земельної ділянки, що може вплинути на вартість об'єкта оцінки; інші дані, що впливають на вартість об'єкта оцінки. Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів: капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма); зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; урахування витрат на земельні поліпшення. У процесі проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки. Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника. Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається розподілом загального доходу між її фізичними компонентами — землею та земельними поліпшеннями. Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації. Непряма капіталізація грунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використанім земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу. Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на. інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей. Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень. За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється через внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних. Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів. За основу визначення вартості земельних ділянок через зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється. За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості через зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики. Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як ризниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:
ЦВ=Цо - Вос ,
де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення, грн; Цо - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання, грн; Вос- витрати на земельні поліпшення, грн. Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків. Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена через встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки. Загалом слід виділити: Оцінку земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя. Для визначення рентного доходу із земельних ділянок, які використовують як сільськогосподарські угіддя, враховується типовий для цієї місцевості набір культур, що забезпечує її ефективне використанні , дотримання сівозміни і збереження родючості землі. Очікуваний дохід від продукції, одержаної на земельній ділянці, є добутком нормального (типового) урожаю сільськогосподарських культур та цін його реалізації на ринку. Нормальний (типовий) урожай сільськогосподарських культур містить їх природну урожайність та збільшення урожаю за рахунок застосування агротехнічних заходів. Для визначення: нормальної (типової) урожайності можуть використовуватися багаторічні дані спостережень щодо фактичної урожайності фунтів у межах земельної ділянки, що оцінюється, або дані польових дослідів про урожайність культур у розрізі відповідних агровиробничих груп грунтів. До виробничих витрат належать: технологічні, витрати на одержання сільськогосподарської продукції (включаючи загальногосподарські витрати); витрати первинної переробки; витрати реалізації. Технологічні витрати на гектар вирощування сільськогосподарських культур на грунтах з різною урожайністю визначаються за типовими технологічними картами з прив'язкою- до конкретної земельної ділянки або шляхом аналізу середньобагаторічних даних щодо їх рівня, який склався в районі розташування об'єкта оцінки. Для сільськогосподарських підприємств загальногосподарські витрати в частині віднесення їх до певної земельної ділянки містять: витрати системи управління сільськогосподарським підприємством; витрати на утримання загальногосподарських служб та підрозділів. У разі віднесення частки цих витрат до цієї земельної ділянки їх загальна сума розподіляється пропорційно до технологічних витрат або затраченої праці на одержання сільськогосподарської продукції. Прибуток виробника визначається як відсоток загальних витрат або очікуваного доходу від продукції, одержаної на земельній ділянці. Для визначення вартості земельної ділянки на підставі капіталізації доходу від орендних платежів чистий операційний дохід обчислюється як різниця між доходом від орендних платежів, розмір яких визначається аналізом ринку оренди, та щорічними витратами, пов'язаними з утриманням та ексгшуатацією ділянки. Для сільськогосподарських підприємств до щорічних витрат входять витрати на управління земельною власністю, упорядкування угідь та сплату земельного податку. До щорічних витрат не входять експлуатаційні витрати та податки, пов'язані з господарською діяльністю, що проводиться в межах земельної ділянки. Під час зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок під сільськогосподарськими угіддями враховують соціально-економічні та інші фактори, що впливають на ціну земельних ділянок, зокрема: правовий режим земельної ділянки; умови продажу та пов'язане з ним фінансування; дати продажів (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових умов); особливості місця розташування (відмінності земельних ділянок, розміщених у різних мікрокліматичних зонах, масивах сільськогосподарських земель, транспортний фактор, доступність до ринків збуту продукції та мережі агротехсервісу, демографічна та соціально-економічна ситуація, умови використання прилеглої території тощо); якісні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки), її геологічні параметри (експозиція та крутизна схилу, заболоченість, ерозованість, рівень інженерно-меліоративного облаштування, режим ґрунтових вод та паводків), переважний напрямок повітряних потоків, фізико-хімічні характеристики, родючість та стан фунтів (бонітет) тощо; типові набори культур, що вирощують в районі розташування земельної ділянки. Для визначення ринкової вартості земельних ділянок під природними сіножатями і пасовищами, а також перелогами оцінюється земля разом з рослинним покривом. При цьому враховують такі характеристики: місце розташування, стан рослинного покриву, рівень продуктивності, стан грунтів, природні умови тощо. У разі зіставлення цін продажу земельних ділянок під сільськогосподарськими угіддями одиницею порівняння є один фізичний гектар землі. Основою визначення витрат на земельні поліпшення є витрати на підготовку ділянки для її функціонального використання (планування території, плантажна оранка, заходи меліорації та спорудження меліоративних систем, закладання багаторічних насаджень, послуги з проектування та фінансування, прибуток інвестора). Багаторічні насадження оцінюють разом із земельною ділянкою або ж окремо -тільки багаторічні насадження з урахуванням їх віку та стану. Вік багаторічних насаджень для потреб оцінювання поділяється на три періоди: а) період закладання догляду - від початку агротехнічних робіт до початку періоду плодоношення, коли ціна самих насаджень може бути визначена виключно через розрахунок витрат у цей період; б) період плодоношення - ціну самих насаджень можна визначити, застосовуючи кілька методичних підходів: в) період ліквідації насаджень - ціну самих насаджень можна визначити як кошти на їх ліквідацію. Розрахунок витрат на відновлення багаторічних насаджень для їх оцінювання здійснюється за агротехнічними операціями. Для визначення вартості будівель і споруд, меліоративних систем у складі поліпшених сільськогосподарських ділянок застосовується вартість відновлення або заміщення з урахуванням усіх видів зносу. Визначення вартості земельних ділянок багатофункціонального використання (які містять сільськогосподарські та несільськогосподарські угіддя, землі під сільськогосподарськими будівлями і спорудами тощо) може здійснюватися виділенням окремих частин за функцією їх використання (якщо вони так представлені на ринку). Вартість незабудованих земельних ділянок, рекультивованих для потреб землеробства, може бути від'ємною величиною, якщо у випадках, визначених законодавством, необхідно здійснювати додаткові витрати для досягнення установленого рівня якості сільськогосподарських угідь. Оцінка земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу Оцінка вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу земельних ділянок проводиться з урахуванням багатофункціонального використання лісів. Під час оцінки земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від використання усіх лісових ресурсів та виробничими витратами і прибутком за період обороту рубки. Для визначення рентного доходу враховується характерний для такого типу лісорослинних умов деревостан (середня лісівничо-таксаційна характеристика). Очікуваний дохід від використання земельної ділянки містить дохід від реалізації деревини та інших продуктів лісу, а також від надання мисливських, рекреаційних, оздоровчих та інших послуг. Витрати, пов'язані з лісокористуванням, визначають аналізом відповідних показників діяльності лісогосподарських підприємств з урахуванням розряду лісових такс і містять: технологічні витрати на вирощування лісу (включаючи загальногосподарські витрати); витрати первинної переробки; витрати реалізації. Вартість земельної ділянки (капіталізований рентний дохід) визначається як різниця суми дисконтованих доходів від використання усіх лісових ресурсів та суми дисконтованих втрат, пов'язаних з лісокористуванням, за період обороту рубки. Під час оцінки земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, чистий операційний дохід визначається на основі доходу, що його можна отримати на ринку від оренди землі за умови її найбільші ефективного використання. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів та інших надходжень від надання послуг щодо використання залісненої земельної ділянки, які можуть бути отримані протягом року, за винятком операційних витрат, пов'язаних з утриманням земельної ділянки. Під час обчислення чистого операційного доходу від надання в оренду заліснених земельних ділянок для визначення вартості землі застосовується принцип залишку для землі. У разі визначення вартості земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, через зіставлення цін продажу за основу беруть ціни продажу ділянок (без урахування деревостану), які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з оцінюваною ділянкою. До елементів порівняння належать: правовий режим земельної ділянки; умови продажу та пов'язане з ним фінансування; дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових умов); особливості місця розташування (тип лісорослинних умов, пояс та розряд лісових такс, умови використання прилеглої території тощо); фізичні характеристики (розмір га конфігурація земельної ділянки, орієнтація та крутизна схилу, режим ґрунтових вод та заболоченість, таксаційні виділи тощо); типовий деревостан та вік рубки головного користування. Визначення вартості земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, може здійснюватися через виділення окремих частин (якщо вони так: представлені на ринку). Оцінка земельних ділянок водних об'єктів Вартість земельних ділянок, у межах яких розташовані природні та штучні замкнуті водойми, що використовуються для господарської діяльності, визначається як вартість поліпшених земельних ділянок. При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення. Очікуваний дохід від продажу визначається через зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з оцінюваною ділянкою, з урахуванням, зокрема, таких характеристик як: місце розташування, якість води, характер використання водного об'єкта, наявність будівель та інших споруд. Чистий операційний дохід, що піддягає капіталізації, обчислюється як різниця між доходом від орендних платежів, рівень яких визначається через аналіз їх на ринку оренди, та щорічними витратами, пов'язаними з утриманням та експлуатацією водного об'єкта і ділянки. Якщо водний об'єкт використовують для ведення рибного господарства, рентний дохід обчислюють в порядку, передбаченому для визначення рентного доходу для сільськогосподарських угідь. До витрат на земельні поліпшення входять ринкові витрати, пов'язані із створенням водного об'єкта та будівництвом гідротехнічних споруд. Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної ділянки (включаючи можливі виплати відповідних сум компенсації), вартості гідротехнічного будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування та прибутку інвестора. До витрат на земельні поліпшення входять також витрати на оплату маркетингових послуг. У разі визначення ринкової вартості за існуючого використання земельної ділянки витрати на земельні поліпшенім визначають з урахуванням усіх видів зносу. Вартість частини земельної ділянки, зайнятої каналами та водотоками (річками, струмками), визначається як вартість права обмеженого користування- чужою земельною ділянкою. Оцінка забудованих земельних ділянок Під час оцінки забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) чистий операційний дохід визначається на основі очікуваного доходу на ринку від оренди землі або забудованої земельної ділянки (земельних поліпшень) за умови її найбільш ефективного використання. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією земельної ділянки і її поліпшеннями, що склалися на ринку. До операційних витрат в обов'язковому порядку входять витрати на управління нерухомістю (якщо вони є), поточний ремонт, сплату земельного податку та інших податків на нерухомість. До операційних витрат не включаються експлуатаційні витрати та податки, пов'язані з господарською діяльністю, що провадиться в межах земельної ділянки. Під час оцінки забудованих земельних ділянок визначення витрат на земельні поліпшення здійснюють на основі ринкових, що розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш ефективного використання. Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на знесення існуючих будівель і виплати передбачених законодавством витрат, пов'язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд, сум компенсації), вартості будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування і прибутку забудовника. При зіставленні цін продажу подібними визначаються забудовані земельні ділянки, що мають: однакову функцію використання землі та характер земельних поліпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження, водойми); спільний район розташування; близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об'єктів нерухомого майна). На вартість забудованої земельної ділянки може впливати: правовий режим земельної ділянки; умови продажу та пов'язане з ним фінансування; дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових цін на нерухомість.); особливості місця розташування; фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови; умови та обмеження щодо використання земельної ділянки. Вартість землі у складі об'єктів нерухомості, що оцінюють на основі їх прибутковості (готелі, ресторани, автозаправні станції, комерціалізовані медично- оздоровчі та спортивні заклади тощо), визначається шляхом розподілу загальної суми ринкової вартості цих об'єктів між землею, будівлями та іншими матеріальними активами. Вартість землі може бути від'ємною величиною у випадках, коли сума витрат на ліквідацію непридатних для використання будівель або екологічно небезпечних об'єктів, розміщених у їх межах, перевищує вартість забудованої земельної ділянки. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком. Об'єкт оцінки визначається як спеціалізований або як такий, що має обмежений ринок, за наявності таких істотних ознак: виконання об'єктом специфічних суспільно-економічних функцій (неприбуткових і прибуткових); територіальна розосередженість ринку товарів та послуг; особливе географічне положення; тривалий період маркетингу у порівнянні з об'єктами, що користуються попитом, тощо. За відсутності ринкових даних про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок оцінка землі грунтується на припущенні про умовну зміну характеру її використання на такий, що забезпечує отримання доходу на ринку. Така зміна може включати умовний поділ земельної ділянки чи її об'єднання з іншими ділянками. За цих умов вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від передбаченого використання та дисконтованими витратами, пов'язаними із змінами характеру використання. Розрахунок очікуваного доходу може базуватися на визначенні додаткових надходжень без зміни характеру використання земельної ділянки, включаючи можливі надходження від побічних продуктів, які отримує власник, та компенсаційні виплати з бюджету відповідно до законодавства. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Для оцінки права оренди земельної ділянки застосовують такі методичні підходи: зіставлення цін продажу; капіталізації додаткового доходу із землі орендаря земельної ділянки. Відповідно до методичного підходу, що грунтується на зіставлені цін продажу, вартість права оренди визначається на рівні цін продажу прав оренди подібних земельних ділянок з урахуванням розбіжностей, що впливають на їх ціну, - умов і дати продажу; місця розташування, фізичних характеристик, наявності обтяжень та обмежень щодо використання земельної ділянки; терміну оренди. Вартість права оренди земельної ділянки визначається як медіанне чи модальне значення скоригованих цін продажу права оренди подібних об'єктів. За методичним підходом, що базується на капіталізації доходу, вартість права оренди визначається як поточна величина майбутнього додаткового доходу для орендаря. Додатковий дохід обчислюється як різниця між чистим операційним або рентним доходом та орендною платою, визначеною договором оренди. Під час визначення вартості права оренди землі для забудованої земельної ділянки доцільно застосовувати принцип залишку для землі, що передбачає розподіл додаткового доходу між фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями. Вартість права оренди земельної ділянки може бути від'ємною величиною, коли орендна плата, визначена договором оренди, буде більшою, ніж рентний дохід або чистий операційний дохід, а також у випадках, коли витрати, пов'язані з освоєнням та облаштуванням земельної ділянки (знос будівель, знешкодження екологічно небезпечних об'єктів тощо), перевищують ціну земельної ділянки. Оцінку права обмеженого користування чужою земельною ділянкою проводять з урахуванням впливу на визначене використання земельної ділянки (її функціональну цілісність, забудову, можливості найбільш ефективного використання тощо). При цьому оцінка таких прав може проводитися стосовно земельних ділянок, щодо яких вони встановлені, та земельних ділянок, обтяжених цими правами. Вартість таких прав визначається як різниця між ринковою вартістю земельної ділянки до і після їх встановлення. Вартість права обмеженого користування чужою земельною ділянкою може бути визначена також через зіставлення цін продажів подібних земельних ділянок, відмінність яких полягає у наявності (відсутності) таких прав. У випадках, передбачених законодавством, у разі визначення вартості права постійного користування застосовується метод прямої капіталізації очікуваного додаткового доходу. Процедура проведення експертної грошової оцінки. Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності: обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі; визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди; складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку; збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки; визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки; вибір та обгрунтування методичних підходів; визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та формулювання остаточного висновку; складання звіту про оцінку. До звіту входять: назва об'єкта оцінки та місця розташування земельної ділянки, дата оцінки, найменування замовника та оцінювача, їх місце знаходження, банківські реквізити, ідентифікаційні коди - для юридичних осіб; прізвище, ім'я та по-батькові, паспортні дані, ідентифікаційні номери - для фізичних осіб; мета проведення оцінки та обгрунтування вибору відповідної бази оцінки; основні передумови, припущення та обмеження щодо застосування результатів оцінки; опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних; аналіз найбільш ефективного використання об'єкта оцінки; обгрунтування застосування методичних підходів, методів та оцінних процедур; • визначення (розрахунок) вартості об'єкта оцінки за обраними методичними підходами та узгодження отриманих результатів; • сертифікація оцінки (підстави проведення даної оцінки, письмова заява оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, результат особистого огляду об'єкта оцінки, дотримання вимог законодавчих та інших нормативно-правових актів щодо оцінки земельних ділянок та прав на них, що має важливе значення для визначення достовірності та об'єктивності оцінки та висновку про вартість об'єкта оцінки); • висновок про вартість об'єкта оцінки, який готується на підставі порівняльного аналізу отриманих результатів оцінки за обраними методичними підходами та ринковими даними. До звіту додають відповідні розрахунки. У разі застосування методичного підходу, який грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті зазначаються фактори, за якими проводиться порівняння, та розміри поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння із земельною ділянкою, що оцінюється. У разі застосування методичного підходу, який грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу від земельної ділянки, у звіті відображають: • розрахунок річного доходу від ефективного використання земельної ділянки, з урахуванням обтяжень та обмежень; • величина ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки. У разі застосування методичного підходу, який грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, у звіті відображається рівень цін продажу поліпшених ділянок та витрат на земельні поліпшення, які склалися на ринку.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Методи оцінки вартості земельних ділянок» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
