Основні схеми житлового інвестування та іпотечного кредитування
Проблема ресурсного забезпечення кредитів розв'язується іпотечними банки вирішують таким чином: крім короткострокових засобів (депозитних внесків громадян, позик, засобів на рахунках громадян), залучаються й довгострокові грошові ресурси, отримані за рахунок довгострокових позик, продажу власних цінних паперів (облігацій, сертифікатів й інших, забезпечених виданими кредитами). Для кредитора можливе рефінансування іпотечних кредитів за рахунок випуску цінних паперів -- заставних листів і тим самим - мінімізація можливих ризиків. Відсоток виплати доходу за заставними листами практично відповідає відсотку за іпотечним кредитом з невеликою різницею на покриття витрат і отримання прибутку. Крім того, кредитор регулює весь процес іпотечного кредитування позичальника, виходячи лише з власних інтересів. Цим пояснюється можливість позичальника отримати низький відсоток і здешевити іпотечний кредит. Відзначимо, що кредитна установа не може здійснювати жодних активних операцій, окрім надання кредитів вкладникам. Тим самим знижується ризикованість іпотечних кредитів, бо вони видаються позичальникам, що формально підтвердили свою кредитоспроможність, а також здатність протягом тривалого терміну щомісячно здійснювати фіксовані платежі, приблизно рівні щомісячним платежам за іпотечними кредитами. Позиково-ощадні установи з'явилися наприкінці XVIII cm. в німецьких шахтарських селищах з такої причини: якщо для будівництва одного будинку було потрібно 10 000 грошових одиниць, а кожний бажаючий обзавестися власним житлом міг заощадити за рік тільки тисячу, то житло він міг побудувати лише через 10 років. У разі об'єднання заощаджень десяти таких бажаючих один з них міг придбати житло вже через рік, другий — через два і т.д. За браком коштів для видачі іпотечних кредитів позиково-ощадна установа використовує внутрішні системи накопичення частини капіталу самим позичальником. При цьому кредитор має право використовувати ці грошові ресурси у своїй діяльності. Для позичальника також вигідна така схема відносин, оскільки його участь в роботі кредитної установи є додатковою гарантією майбутнього кредиту. Взаємодіючи з позиково-ощадною установою, позичальник накопичує первинний (власний) капітал, який є обов'язковою умовою видачі іпотечного кредиту (позикового капіталу). Позичальник щомісячно вносить певну частину обумовленої суми. Коли загальна сума внесків плюс відсотки з капіталу досягає 40-50% обумовленої суми, позичальник одержує від банку всю суму, причому недостаючі 50-60% він одержує в кредит на термін близько 12 років під порівняно низькі відсотки (5-6% річних). Процентна ставка в період накопичення коливається від 2,5 до 4,5%. Останнім часом в Європі посилилася тенденція об'єднання декількох кредитних установ з використанням єдиної технології роботи з позичальником, що призводить до збільшення термінів кредитування. Пояснимо це на прикладі. У разі об'єднання інтересів іпотечного банку та позиково-ощадної установи позичальник бере одночасно «два кредити», які гасить послідовно: спочатку кредит позиково-ощадної установи (протягом перших 12-14 років), пізніше іпотечного банку. • Дворівнева схема іпотечного кредитування (американська модель). В цій моделі, окрім позичальника та кредитора, беруть участь посередник (іпотечне агентство) або учасник фінансового ринку (іпотечна фінансово-інвестиційна компанія), які діють на вторинному ринку заставних. Щоб швидше повернути засоби, затрачені на видачу іпотечного кредиту, кредитор може продавати іпотечні кредити іпотечному агентству або іпотечній фінансово-інвестиційній компанії, які, таким чином, рефінансують кредит. Після купівлі вони негайно відшкодовують кредитору виплачені позичальнику засоби, а кредитор переказує на їх рахунки одержувані від позичальника щомісячні виплати за вирахуванням свого прибутку (маржі). Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою посередник або учасник фінансового ринку зобов'язав купувати іпотечні кредити, вони встановлюють самостійно на підставі вимог інеесторів до прибутковості відповідних фінансових інструментів. Таким чином, кредитна установа одержує дохід від переуступлення застав і комісійні за їх обслуговування. Іпотечна фінансово-інвестиційна компанія одержує дохід за рахунок додаткової емісії первинних,застав, мета якої полягає в якісному перетворенні цінних паперів на самий ліквідний вид за допомогою групування застав в іпотечні пули за схожими характеристиками (виду нерухомості, процентній ставці, термінам кредитування). Процентна ставка за використання іпотечного кредиту становить від 7 до 20%. Сума кредиту може складати 75-90% від вартості житла, що закладається; 80-90% від рартості придбання або будівництва житла. Термін кредитування звичайно складає від 15 до 30 років. На першому етапі реалізації договірних відносин між учасниками дворівневої моделі іпотечного кредитування укладають кредитний договір і договір про іпотеку основних учасників - позичальника та кредитора (рис. 22.3). Після отримання кредиту позичальник укладає договір купівлі-продажу житла з продавцем або його будівником, після чого кількість учасників збільшується, що призводить до мінімізації ризиків основних учасників. Зі страховою компанією укладають договори-страхування підприємницького ризику та закладеного житла. На вторинному іпотечному ринку між кредитором й іпотечним агентством укладають угоду про поступку прав вимоги за іпотечними кредитами, а також договір довірчого управління придбаними правами вимог. Це дозволяє кредитору продовжувати чітко контролювати позичальника, одержувати комісійні за обслуговування кредиту, а на засоби, отримані від агентства, розширювати кредитні операції. Дворівнева модель почала формуватися в США з 1938 p., коли урядом була створена Федеральна національна іпотечна асоціація. Головною її метою була купівля-продаж застав, застрахованих Federal Housing Administration (FHA) -Федеральною Житловою Адміністрацією. В 1968 р. асоціація була розділена на два окремі підприємства. Одне з них зберегло назву Fannie Травні, вилучивши з обігу державні акції та ставши повністю комерційним платником податків та приватною компанією. Інше підприємство стало Державною національною іпотечною асоціацією (Government National Mortgai Association) - це державна корпорація, створена для управління іпотечними програмами, які не могли б розвиватися у приватному секторі. У 1970 р. у США була створена Корпорація житлового кредитування (Federal home Loan mortgage corporation - Freddie Mac).
Рис. 22.3 Договірні відносини за дворівневою системою іпотечного кредитування: 1 - кредитний договір; - договір про іпотеку; - договір страхування закладеного житла; - договор купівлі-продажу житла або договору підряду; - генеральна угода кредитора та іпотечного агенства; - агентський договір, що визначає права та обов'язки сторін у процесі виконання кредитором агентських функцій з обслуговування іпотечних кредитів; - договори переуступки прав вимог за іпотечними кредитами; 8- договір про порядок здійснення операцій з цінними паперами іпотечного агенства; 9 - договір страхування підприємницького ризику; 10 - договори купівлі-продажу цінних паперів. Усі ці організації наділені повноваженнями купувати іпотечні кредити на житло та під державну гарантію або державне страхування випускати цінні папери, забезпечені викупленими іпотечними кредитами. На сьогодні Fannie Травні - найбільша національна корпорація за активами, а також найбільше джерело іпотечних фондів в США. Акціями Fannie Травні торгує Нью-Йоркська Біржа та інші великі фірми. В США ставки за іпотечними цінними паперами трохи вище за ставки за державними цінними паперами. Це пояснюється впевненістю інвесторів в тому, що у разі масового дефолту позичальників держава надасть іпотечним агентствам фінансову допомогу для погашення ними своїх зобов'язань. Завдяки підтримці держави цінні папери іпотечних агентств вважаються практично безризиковими, й навіть такі консервативні інвестори, як пенсійні фонди, вкладають у них інвестиції, що забезпечує притік в іпотечні кредити найдешевших на ринку ресурсів. В Канаді іпотечні банки займаються головним чином кредитуванням операцій з об'єктами нерухомості, а також інвестиціями у довгострокові цінні папери держави та різноманітних корпорацій. Спочатку об'єктом їх діяльності було кредитування сільського господарства під заставу землі, згодом -інвестування житлового будівництва. В Аргентині ефективна схема іпотечного кредитування реалізована за допомогою Всесвітнього банку. Уряд створював гарантійний фонд для облігацій (боргових зобов'язань), що емітують банки-учасники проекту. Всесвітній банк для створення надавав 15-річну позику (включаючи 7-річне відстрочення платежу) на суму 500 млн дол. США. Фонд видавав гарантії за цінними паперами, що емітуються суб'єктами іпотечного ринку, гарантії за паями участі в пулах іпотечних кредитів іпотечних банків. Плата за гарантію - 5% иід суми кредиту. Сертифікати паїв мали єдиний стандарт і номіновані до валюти кредиту Всесвітнього банку. Гарантійний фонд створювався для викупу у банків-учасників проекту випущених ними облігацій, якщо у банків були відсутні можливості підтримувати їх курс через падіння на ринку. Розрахунок з фондом відбувався в усіх випадках, коли банки вирішували скористатися своїм правом, зафіксованим в угоді з фондом, продати йому свої цінні папери. Банки-учасники емітували номіновані до курсу США облігації, щоб акумулювати грошові кошти для кредитування інвестиційних проектів. Вид облігацій, що емітуються, емітент обирав з гарантом (фондом). На жаль, після проголошення у 2003 році Аргентині дефолту важко вести мову про ефективність здійснюваних там Всесвітнім банком житлових реформ. В Іспанії велике розповсюдження отримали «кваліфіковані житлові кредити». Вони видаються органами державного (офіційного) кредиту та приватними установами на більш вигідних умовах порівняно з ринковими, як відносно процентних ставок, так й відносно частки готівки та терміну погашення кредиту. Щоб стимулювати видачу цих кредитів, фінансові органи звільняють кредитні установи від необхідності мати обов'язкові резерви для цієї мети. У Франції мають місце «зв'язані кредити», які можуть видавати всі установи, що приймають зобов'язання дотримуватися певних норм, але без умови обліку грошових доходів. Кредити можуть видаватися на купівлю як нових, так і старих квартир (якщо позичальник проводить там роботи на суму, рівну 25% вартості), а також на проведення капітального ремонту. У Великобританії кредит на придбання позичальником банку свого першого будинку оформляється таким чином: покупцю видають брошуру банку «Інформація для покупців будинків», де детально описується, як правильно обрати страховку та кредит, який саме порядок придбання будинку, наводиться форма заяви на видачу, кредиту. Кредити видаються особам, що досягай 18 років, в розмірі до 95% іпотеки. В Італії широко поширені «земельні аванси». їх видають інститути земельного кредиту під іпотечну гарантію. Термін погашення такого кредиту - не менші- менше як 18 місяців (в середньому — від 2 до 4 років). Застосовуються також «довгостромші іпотечні кредити». Вони видаються інститутами земельного кредиту на термін під 10 до 25 років під тверду або таку, що переглядається раз у 5 років процентну ставку. Вони можуть покривати 50% ціни купівлі або 75% ціни будівництва. Інші кредиті установи видають такі кредити на термін від 5 до 15 років під ринкову процентну ставку з виплатами за рахунок погашення боргу кожні 6 місяців. Таким чином, світовий досвід вказує, що іпотека сприяє економічному розвитку, перетворює _нерухомість на працюючий капітал, дає кредиту гарантований дохід, а населенню можливість придбання житла. Проте, щоб іпотека отримала розвиток у тій чи іншій країні, необхідні: стабільність економіки, надійність та ефективність фінансово-кредитної системи наявність розвинутого ринку цінних паперів, активна участь держави як гаранта стійкості всієї системи відносин під час реалізації схем іпотечного кредитування Схема будівельного кредиту. Разом з обов'язковими учасниками (позичальником і кредитором) у цій моделі присутня будівельна організація, що здійснює будівництво житла, на яке позичальником отримано іпотечний кредит. При цьому кредитором, що видає будівельний та іпотечні кредити, може бути одна кредитна установа або дві різні спеціалізовані кредитні установи. Таким чином, для житлового інвестування в цій схемі використовуються три види капіталу: позичковий капітал будівельної організації (будівельний кредмі) і також власний та залучений капітал (іпотечний кредит) позичальника. За такої моделі будівельній організації не потрібно відшукувати додаткові власні засоби на будівництво конкретного об'єкта. Роздільне кредитування повністю відділяє ризики, пов'язані з будівництвом й іпотечним кредитуван як правовими заставними відносинами. Термін кредитування будівельного кредиту складає від 6 до 18 місяців. Виплати кредиту та погашення відсотків за ним здійснюють фіксованими й рівномірними платежами. Позичальник отримує у будівельної організації житло за рахунок іпотечного кредиту, розраховуючись з нею як із безпосереднім.продавцем жиі ин к потім будівельна організація розраховується за будівельний кредит. При цьому основний борг будівельного кредиту повертається будівельною організацією після закінчення будівництва та продажу готового житла. Кредитор оплачує етапи будівельно-монтажних робіт, викоти.ті будівельною організацією, відповідно до укладеного кредитного договору ми будівельний кредит. Кредитна установа кредитує будівельні організації піній після отримання ними гарантованого зобов'язання про надання подальшої н іпотечного кредиту в іпотечному банку (або іншій кредитній установі) позичальнику під заставу вже збудованої частини житла.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Основні схеми житлового інвестування та іпотечного кредитування» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
