Правове регулювання ріелтерської діяльності в своїй основі здійснюють акти Кабінету Міністрів України, а також нормативні документи виконавчої влади її суб’єктів. Поряд з державним регулюванням ріелтерської діяльності в Україні поширене й громадське регулювання, яке виникає під час створення саморегулівних Професійних громадських об'єднань. Такі організації накладають досить жорсткі права та обов'язки на учасників саморегулівних інституцій. Для членів і саморегулівних професійних громадських об'єднань обов'язковими до виконання і стандарти професійної діяльності. Видами професійних об'єднань найчастіше є гільдії, асоціації та спілки.
На ринку нерухомості України свою діяльність здійснюють такі професії спілки ріелтерів як Асоціація спеціалістів із нерухомості (ріелтерів) України, Асоціація ріелтерів м. Одеси та Одеської області, Асоціація ріелтери Дніпропетровської області, Західноукраїнська гільдія ріелтерів, Спілка спеціалістів із нерухомості м.Києва та ряд інших. Одним із професійних учасників ринку нерухомості є Асоціація фахівців з нерухомості (ріелтерів) України, що є всеукраїнською громадською організацією яка заснована у жовтні 1995 року та зареєстрована в Міністерстві юстиції України 12 березня 1996р., і діє для задоволення й захисту законних соціальних, економічних, творчих та інших спільних інтересів її членів. Організація об'єднує представників із 23 областей України. Це професійне товариство українських спеціалістів з нерухомості відображає інтереси економічного розвитку не тільки українського ринку нерухомості, але й країни в цілому. Асоціація була створена у зв'язку з необхідністю недержавного громадською регулювання та зацікавленістю у створенні максимально ефективного га динамічно розвиваючого соціально-необхідного ринку. Ринок нерухомості є відображенням соціальної, політичної та економічної ситуації в країні. Відповідно, нестабільний ринок нерухомості може негативно впливати на хід економічних реформ - сповільнювати їх. Нерегульований ринок може слугувати джерелом соціальної напруги в суспільстві, тому що сьогодні одна із найгостріших проблем в нашій країні - житлова. Основне завдання Асоціації — об'єднання спеціалістів з нерухомості навколо загальних проблем та інтересів, захист прав; ріелторів, розширення можливостей професіоналів у підприємницькому, методичному та технічному розвитку. Організація прагне до підвищення рівня обслуговування клієнтів і забезпечення захисту інтересів усіх суб'єктів ринку. Мета асоціації - усунення з ринку недобросовісних й непрофесійних елементів, забезпечення законності операцій з нерухомістю, інформаційної прозорості ринку, участь в оптимізації податкової політики держави. Діяльність Асоціації спрямована на: Взаємодію з державними, громадськими, комерційними та іншими організаціями, метою яких є розробка та удосконалення правової бази ринку нерухомості, лобіювання інтересів членів Асоціації як професійної групи, що працює на ринку (участь у підготовці законів "Про ріелторську діяльність", "Про товарну біржу" та інших). • Дослідження ринку нерухомості та розробка методичних рекомендацій для спеціалістів, що працюють на ринку нерухомості (спільно з фондом Євразія здійснений випуск довідника "Ринок нерухомості" та періодичного вісника "Відомості ринку нерухомості"; спільно з Західно-Європейським фондом нерухомості розроблений та випущений Словник термінів та визначень з ринку нерухомості, розроблені методичні рекомендації про порядок проведення земельних аукціонів у містах України та низка інших робіт). Створення та удосконалення інформаційної системи, що дозволить сформувати єдиний банк даних про об'єкти нерухомості та забезпечити існування єдиного інформаційного простору в рамках асоціації. Забезпечення професійної підготовки ріелтерів через створення цілісної системи освіти (спільно з Міжнародним центром приватизації , інвестиції і менеджменту і фондом Держмайна України розроблена програма з підготовки ріелтерів-оцінювачів). Розвиток співробітництва між членами Асоціації фахівців з нерухомості (ріелтерів) України й розповсюдження передового досвіду роботи (розробка та впровадження на підприємствах членів Асоціації нових технологій роботи на ринку нерухомості, проведення семінарів й науково-практичних конференцій з проблем ринку нерухомості). Підвищення престижу професії ріелтера та підвищення іміджу члена Асоціації через формування суспільної думки через засоби масової інформації, виступи на конференціях, семінарах. Підтримка й захист законних інтересів членів Асоціації в державних та громадських органах (взаємодія з Спілкою юристів, Нотаріальною палатою, Міністерством юстиції і т.д.). Структура Асоціації наведена на рис. 8.3.
Рис. 8.3 Структура Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України
Вищим керівним органом Асоціації є З'їзд асоціації. У період між З'їздами керівним органом є Рада Асоціації, яка діє в межах прийнятих З'їздом напрямів діяльності. Для розробки поточної політики Асоціації, забезпечення і контролю її політичного і фінансово-політичного становища діє Рада оперативного управління. Очолює Асоціацію та керує Радою Асоціації і Радою оперативного управління президент. У діяльності будь-якої асоціації ріелтерів можна виділити такі напрями: регулювання професійних взаємовідносин на ринку нерухомості та захист прав споживачів. Регулювання професійних взаємовідносин охоплює співпрацю з державними установами, механізми вирішення суперечок між фірмами, установлення стандартів роботи між фірмами й агентами, організацію професійного спілкування та обміну досвідом. Розвитку цивілізованого ринку сприяють рівною мірою як вдосконалення законодавчої бази, так й формування практики взаємодії між професійними учасниками ринку нерухомості. Тому асоціація ріелтерів створює умови для ефективного діалогу між владою та бізнесом, а також для спілкування й швидкого подолання конфліктів і розбіжностей всередині професійного співтовариства. У цьому плані діяльність Асоціації представлена декількома напрямами: лобіювання інтересів фірм-членів асоціації; розв'язання суперечок між членами асоціації; робота комісії з професійної етики і третейського суду; проведення професійних заходів; створення та оновлення бази даних фахівців з нерухомості. Захисту прав споживачів сприяють просвітницька та консультаційна діяльність, а конфлікти між фірмами та їх клієнтами успішно вирішують в комісії з прав споживачів і професійної етики. Велика робота проводиться асоціацією для надання клієнтам максимуму інформації про суть ріелтерських послуг, стандарти їх якості, вартості, основи безпеки на ринку нерухомості та способи захисту своїх прав. Усі документи асоціації можна розподілити на дві групи: пов'язані зі стандартами роботи фірм на ринку нерухомості й ті, що регулюють діяльність асоціації. Документи готують різні органи асоціації, але набирають чинності лише після прийняття рішення загальними зборами. Найбільш важливі з них відносяться до сфери професійних взаємовідносин. Так, дотримання кодексу етики і професійних стандартів обов'язкове для всіх членів Асоціації і за порушення норм, що містяться в цих документах, фірма може бути виключена з об'єднання. Положення, що регулюють діяльність Асоціації, визначають порядок формування й роботи різних органів, а також сферу їх компетенції. Основним документом, що регулює взаємовідносини між ріелтерами, є стандарти, розроблені та прийняті у всіх об'єднаннях ріелтерів. Розглянемо основні з них. 1. Ріелтери мають співпрацювати один з одним в інтересах клієнтів, однак зобов'язані ділитися комісійними або іншим видом винагороди роботи ріелтера, що співпрацює, якщо співпраця відбувається не в рамка договору. 2. Ріелтер має право вступати в контакти з клієнтами іншого ріелтера тільки з його згоди. Якщо ріелтер, що представляє інтереси клієнта на основі договору, відмовляється повідомити іншому ріелтеру дату закінчення та форму договору, то інший ріелтер має право отримати ці відомості від клієнта й має право обговорити з ним умови укладення договору в майбутньому або укласти договір про надання послуг, що вступає в силу після закінчення договору клієнта з попереднім ріелтером. 3. Ріелтер, що діє на основі ексклюзивного договору з продавцем, робить пропозиції іншим ріелтерам, які представляють інтереси покупців. 4. Ріелтери мають право після пропозиції про здійснення операції зі сторони ріелтера, що представляє інтереси покупця, вступити в Переговори і укласти договір про умови спільної роботи. 5. Ріелтер, що діє на основі ексклюзивного договору з продавцем, має право вносити зміни до умов кооперативної операції до того моменту, поки інший ріелтер, що представляє інтереси покупця, зробить від його імені пропозицію про придбання покупцем прав на об'єкт. 6. Ріелтери, що представляють інтереси покупця, не мають права вважати, що пропозиція про співпрацю містить пропозицію про винагороду. Умови виплати винагороди визначаються угодою між ріелтерами. 7. Ріелтери, вступаючи у взаємовідносини один з одним за ексклюзивним договором, зобов'язані повідомити свій статус, а також, чи діють вони з особистої ініціативи чи від імені клієнта. 8. Ріелтери не мають перешкоджати огляду нерухомості, виставленої на ринок за ексклюзивним договором, клієнтами та іншими ріелтерами. 9. Ріелтери мають повідомляти про прийняття пропозиції їх клієнтом будь-якому ріелтеру, що прагне до співпраці. 10. Ріелтери, що співпрацюють мають проводити взаєморозрахунки точно відповідно до умов і в терміни, зазначені в договорі, незалежно від того, в якій формі був укладений договір: в письмовій чи усній. 11. У договорах з клієнтами бажано зазначати в розділі "зобов'язання сторін" норму, відповідно до якої у разі виникнення суперечки виставляються претензії на розгляд до уповноваженого органу професійного об'єднання ріелтерів (третейський суд), і лише у разі не вирішення суперечки подавати заяву в суд загальної юрисдикції. 12. Ріелтери не мають виступати з неправдивими заявами, або такими, що надають неправдиву інформацію про конкурентів. 13. Ріелтер має виявляти обачність, коментуючи діяльність іншого ріелтера та його дії в конкретній операції, не припускати публічної дискредитації конкурентів. Перш ніж укласти договір про надання послуг, потрібно з'ясувати, чи не уклав потенційний клієнт договір з іншим ріелтером. Ріелтер, що діє як представник покупця, має повідомляти про це представнику продавця під час першої зустрічі та підтвердити свої повноваження до здійснення операції. Ріелтер не має права пропонувати клієнту такі послуги іншого ріелтера які не мають відношення до типу послуг, що надаються в цей час цьому клієнту (наприклад, оренду власності замість продажу). Той факт, що договір був укладений з ріелтером, не має перешкоджати будь-якому іншому ріелтеру укладати подібний договір після закінчення терміну дії попереднього. У загальній рекламі ріелтери мають вказувати свій статус, номер ліцензії, об'єктивно відображати характеристики об'єктів, що пропонуються та обсяг послуг, що надається. Ріелтер не має права пропонувати в рекламі послуги, як "безкоштовні", якщо він розраховує отримати за них комісійні або компенсацію від іншої сторони, окрім клієнта. Як професійні учасники ринку нерухомості ріелтери зобов'язані здійснювати свою діяльність з клієнтами на основі договорів, що укладаються в письмовій формі; надавати на вимогу клієнта повну та достовірну інформацію про стан ринку нерухомості й рівень цін на момент укладення договору; здійснювати консультаційну підтримку клієнта з усіх питань, пов'язаних з укладанням і виконанням договору, а також з оформленням операції; здійснювати підготовку та проводити збір документації, необхідної для здійснення операції, на умовах визначених у договорі з клієнтом; пред'являти на вимогу клієнта ліцензію на здійснення ріелтерської діяльності, документи про заснування фірми; інформувати клієнта про всі обставини, що стали відомими після підписання договору і що мають значення для його виконання. Невиконання або несумлінне виконання ріелтером цих обов'язків є основою для звертання зацікавленої особи зі скаргою до комісії з професійної етики і вживання відповідних заходів. Основні положення Кодексу етики: Ріелтер в міру своїх професійних можливостей зобов'язаний захищати клієнтів від шахрайства, спотвореної інформації та неетичних дій в операціях з нерухомістю. Він повинен намагатися виключити будь-яку практику, яка може принести шкоду клієнтам і дискредитувати його професію. Для запобігання розбіжностей, нерозуміння і для забезпечення кращого обслуговування власника майна, ріелтер в змозі наполягати на ексклюзивному праві роботи з майном. Працюючи з нерухомістю, яка реалізовується на основі ексклюзивного права, ріелтер може користуватися послугами інших рієлтерів на умовах, прийнятих за взаємною угодою, якщо це вигідне клієнту. Щоб надати клієнту якісну послугу, ріелтер повинен намагатися отримати найвичерпнішу інформацію про нові законодавчі акти, підготовлювані законопроекти, напрями і пріоритети державної політики, а також поточні умови ринку. Ріелтер має уникати спотворення і приховування фактів, що належать до професійної діяльності. Обов'язок захищати інтереси клієнта, не звільняє ріелтера від обов'язку бути чесним з усіма учасниками операції. На думку екс-президента Національної асоціації ріелтерів США Артура Годі: «Цивілізований ринок - це наявність єдиної ріелтерської мережі, члени якої дотримуються кодексу етики. Бо від того, як поводяться на ринку члени цієї організації, залежить її репутація». Для вирішення суперечок, розбіжностей, протиріч, конфліктів створюються постійно діючі органи, комітети (комісії з питань професійної етики). У сферу їх діяльності, як правило, входять узагальнення ріелтерської практики, вироблення і внесення пропозицій про прийняття професійних стандартів, захист прав споживачів. Спеціальні критерії якості операції дня покупця: 1. Ріелтерская фірма для забезпечення гарантій права власності Покупця має організувати проведення перестрахувальної юридичної експертизи щодо забезпечення права власності на об'єкт нерухомості, що має бути придбаним і рекомендувати клієнту використати механізм титульного страхування. 2. Ріелтерська фірма має рекомендувати клієнту сертифікованих незалежних експертів для проведення технічної експертизи об'єкта нерухомості, що продається і його інженерних мереж. Критерії якості операції для продавця: 1. Ріелтерська фірма має виконати первинний огляд і оцінку споживчих характеристик об'єкта до початку його показу потенційним покупцям. 2. Ріелтерська фірма має вивчати кон'юнктуру ринку житлової нерухомості з метою найбільш вигідного позиціонування: і просування належного продавцю об'єкта. 3. Ріелтерська фірма має розповсюджувати і підтримувати інформацію про об'єкт в об’єднаному комп'ютерному банку даних Єдиної мультилісингової системи, в друкованих виданнях і електронних засобах масової інформації (базах даних). 4. Ріелтерська фірма має підготувати об'єкт до продажу, включаючи як документальну перевірку, так і вироблення рекомендацій продавцю для здійснення мінімальних поліпшень стану об'єкта, що дозволяє реалізувати його на найбільш вигідних для продавця умовах. 5. Ріелтерська фірма має здійснювати пошук і відбір добросовісного покупця об’єкта, належного продавцю. У перелік додаткових послуг, які на думку асоціації ріелтерська фірма має надавати у разі необхідності за окрему плату, входить технічна, екологічна експертиза та будь-які інші правомірні дії за бажанням клієнта операції. Ніни згідно із законом «Про ліцензування окремих видів діяльності» не передбачається державне ліцензування ріелтерських організацій. Щоб запобігти «чорному» маклерству на ринку нерухомості та підвищити відповідальність ріелтерів, створена суспільна система сертифікації. Сертифікати мають єдину в Україні форму, наскрізну нумерацію й єдиний реєстр. Щоб допомогти споживачам зорієнтуватися серед агентств нерухомості Асоціація спеціалістів з нерухомості України розробила систему добровільної сертифікації ріелтерської діяльності. У розробці та обговоренні стандартів брали участь практично всі ріелтерські об'єднання. Процедура сертифікації є добровільною, однак, наявність сертифіката підвищує конкурентоспроможність ріелтерської організації на ринку нерухомості, є показником її надійності та дозволяє відрізнити добросовісну організацію від несумлінної. Щоб отримати сертифікат, організація має відповідати Єдиному національному стандарту, що встановлює вимоги до якості послуг, а також страхує професійну відповідальність. У разі порушення прав й нанесення матеріального збитку споживачу гарантоване отримання компенсації.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Регулювання ріелтерської діяльності» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
