Ріелтерська діяльність - діяльність, здійснювана юридичними особами та (або) індивідуальними підприємцями на основі угоди із зацікавленою особою (або за дорученням) для здійснення від його імені і за його рахунок або від свого імені, але не за рахунок і в інтересах зацікавленої особи цивільно-правових операцій з об'єктами нерухомості і правами на них. Для України ріелторський бізнес - явище нове, і як будь-яка нова діяльність, пов'язаний з високим рівнем ризику. Знизити цей ризик допомагає вивчення досвіду становлення бізнесу. Цей вид діяльності може здійснюватися на основі договору доручення (від чужого імені) або на основі договору комісії (від власного імені). На рис.8.2 показані напрями діяльності ріелтерів.
Основні напрями ріеятерської діяльності, що склалися в світовій практиці Брокерська діяльність Агентська діяльність Діяльність як повіреного Діяльність як: ділера Посередницька діяльність Торгова діяльність Нові для українських, умов напрями ріелтерьскої діяльності Девелоперська та редевелоперська діяльність Управління нерухомістю Діяльність як фахівця з інформаційних технологій Юридичний супровід об'єктів нерухомості
Рис. 8.2 Функції ріелтерів у межах їх діяльності
Основою прийнято вважати брокерську, яка здійснює діяльність за рахунок та в інтересах зацікавлених осіб і пов'язана зі зміною, встановленням або припиненням їх прав на об'єкти нерухомості, що підлягають реєстрації згідно із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». Брокерські послуги можуть надаватися ріелтерськими організаціями, що мають статус юридичної особи, а також є індивідуальними підприємцями, зареєстрованими у встановленому порядку. При цьому ріелтерські організації зобов’язані оформити з брокером трудові відносини відповідно до вимог і ціною законодавства й наділити його правом підпису договорів на надання брокерських послуг. Брокерська діяльність містить такі основні послуги: консультування з питань стану та аналізу ринку нерухомості; підбір і організація показів об'єктів нерухомості; збір й підготовка документів, необхідних для здійснення операції; оцінка операції, що планується, на ймовірність її заперечення; сприяння в організації взаєморозрахунків між сторонами операції; документальне оформлення передачі об'єкта нерухомості. Для операцій, що підлягають державній реєстрації, до складу брокерських послуг входить реєстрація операції переходу прав на об'єкт нерухомості ріелтерською організацією, якщо інше не передбачене договором. Консультування з питань стану та аналізу ринку нерухомості полягає в наданні об'єктивної, повної інформації та здійсненні аналізу цін на ринку нерухомості регіону, що дозволяє зацікавленим особам зробити висновок про можливість та процедуру надання брокерських послуг в цій ріелтерській організації. Підбір і організація показів об'єктів нерухомості здійснюють відповідно до письмової заявки зацікавленої особи - правоотримувача. Кількість варіантів, що підбирають, порядок їх показів визначають в договорі. Усі варіанти об’єктів нерухомості, що пропонуються, повинні мати опис, необхідний для тримання найбільш повного уявлення про них. За цих умов ріелтерська організація зацікавлених осіб інформує письмово про відомі недоліки об'єктів нерухомості. Перелік документів, необхідних для здійснення операції та порядок їх отримання, затверджуються ріелтерською організацією. Документи можуть збиратися ріелтерською організацією на основі доручення, виданого зацікавленою особою, самою зацікавленою особою в присутності представників ріелтерської організації. Оцінюючи операцію, що планується, щодо її можливого заперечення ріелтерська організація визначає низку осіб, що володіють правами на об'єкт нерухомості (співвласники, особи, які одержали заставу та ін.), а також особи, виникнення прав яких на об'єкт нерухомості носить ймовірний характер. У ході здійснення операції необхідно своєчасно письмово інформувати зацікавлену особу про усі відомі обставини й факти, що належать до прав щодо операції, здатних згодом призвести до визнання цієї операції недійсною або обтяження прав зацікавленої особи. За бажанням зацікавленої особи ріелтерська організація оформляє розрахунки з операції через спеціалізовані фінансові установи або використовуючи інші законні форми. У разі надання брокерської послуги з передачі об'єкта нерухомості ріелтерська організація має організувати процес звільнення та передачі об'єкта. Для підвищення свого іміджу ріелтерська організація має надати таку інформацію усім зацікавленим особам: свідоцтво про державну реєстрацію; документ на право використання торгівельної марки, зареєстрованої у встановленому порядку, під якою надаються брокерські послуги; сертифікат відповідності брокерських послуг, що надаються організацією, стандарту та законодавчим або іншим вимогам; документи, що підтверджують членство в професійних об'єднаннях; тарифи й розцінки на надання брокерських послуг; книгу скарг і пропозицій, пронумеровану та завірену штампом; опис процедури розгляду скарг та претензій; поліс страхування професійної відповідальності або документ, що засвідчує використання інших способів забезпечення зобов'язань перед зацікавленими особами. На першу вимогу будь-яких державних органів, керівництво ріелтерскої організації має надати: документи, які підтверджують кваліфікацію брокерів та їх повноваження (наказ або доручення) на право підписання договорів від імені ріелтерської організації, зразки типових договорів, протоколів, доручень та інших документів, що використовуються під час надання брокерських послуг. Прийнято вважати, що надання послуг у всіх секторах ринку нерухомості робить бізнес більш надійним і прибутковим. Однак практика показує, що «екстенсивні» інвестиції, звичайно, виявляються малоефективними. Деякі підприємці отримують значні прибутки від діяльності на суміжних ринках, а для інших такі спроби нерідкої закінчуються збитками. Тільки інвестиції у створення відділів комерційної нерухомості виправдовують себе досить швидка. Інші напрями: обмін квартир, управління власністю - вимагають не одного року. Так, операції з обміну квартир вимагають великих інвестицій у процес накопичення інформаційної бази і створення програми з підбору варіантів. Тривалий цикл підбору варіантів робить рентабельність обмінних операцій надто вузькою. Останім часом ріелтерські організації все частіше намагаються розширити діяльність за рахунок управління нерухомістю. Однак, щоб вийти на дуже консервативний ринок управління, необхідні солідні рекомендації, які можна отримати, наприклад, через співпрацю зі спеціалізованими компаніями, що працюють у цій сфері. На початку своєї діяльності ріелтери виконують лише функції функції агентів (здання приміщення в оренду), і лише набувши достатнього досвіду, можуть перейти до виконання управлінських функцій. Нині девелопмент ріелтерської фірми направлений на створення нових об’єктів нерухомості для подальшого їх продажу. Ця діяльність здійснюється на основі партнерства з інвестиційно-будівельними компаніями. Як правило, ріелтерська фірма працює на другорядному ринку нерухомості, однак, існують декілька ріелтерських компаній, що продають житло на первинному ринку. Можлива також діяльність зі створення окремого об'єкта нерухомості для подальшого його подальшого його продажу через зміни правового режиму об'єкта, що раніше існував (наприклад, майнового комплексу). Приватизовані підриємства часто не мають документів, що установлюють право на об'єкти нерухомості, отримані в процесі акціонування. У такому випадку фахівці здійснюють повний комплекс робіт від консалтінгу до оформлення прав власності на земельну ділянку. Виступаючи як фахівець з інформаційних технологій, ріелтерська організація надає послуги з інформаційного забезпечення учасників операції, консультаційні та послуги щодо оформлення документів, а також належного та безпечного здійснення розрахунків за операціями. Сьогодні ця функція ріелтерских організацій потребує створення в регіонах України механізмів обміну інформацією між фірмами — так званих мультилісингових систем (МЛС). Головна ідея МЛС перебуває в тому, що фірми, що представляють інтереси продавця, вміщують в єдину базу даних ті об'єкти нерухомості, що пропонуються до продажу або об'єкти нерухомості, що здаються в оренду. Якщо пропозицією зацікавився клієнт іншої компанії, ріелтери мають поділити належні комісійні. При цьому скорочується розмір преміальних, але зростає швидкість реалізації об'єкта. Системи обміну інформацією між ріелтерами щодо виставлених на продаж: об'єктів з'явилася в США наприкінці XIX ст. До 1920 р. МСЛ стала широкоприйнятою в Америці. Регіональна асоціація ріелтерів збирає дані про об'єкти, що виставляють на продаж або оренду, і надає їх фірмам-Користувачам. Одночасно дані надходять на загальнонаціональний інтернетсайт КеаПог.сот, на якому можна ознайомитися з 95% інформації, про об’ єкти нерухомості США. Ініціатором створення МЛС у Росії стала Російська гільдія ріелтерів, що розробила проект Російської МЛС. Вона функціонує досі, однак, конкуренція не дозволила їй розвинутися в повноцінну національну базу даних. Водночі МЛС активно використовується в Санкт-Петербурзі, Єкатеринбур і Новосибірську, Ульяновську. Ріелтер може укладати договір зі споживачем послуг на виконання певних юридичних дій або стосовно об'єктів нерухомості (укладених однієї або декількох операцій з ним) від свого імені або за рахунок: споживача чи від імені й за рахунок споживача, або особисто споживача послуг (купівля або відчуження прийняття або передача у тимчасове користування об'єкта, нерухомості). Ріелтерська діяльність найчастіше виявляється під час операцій із житловими та комерційними об'єктами нерухомості, земельними ділянками а також із операціями, пов'язаними з інвестиційною діяльністю. Ріелтерські операції з житловими об'єктами можна розподілити на п'ять основних груп: купівля-продаж приватизованих квартир і кімнат; обмін приватизованих об'єктів через купівлю-продаж з доплатою; розселення комунальних квартир; операції з неприватизованими об'єктами; оренда квартир і кімнат. Одержання квартир за державного устрою часів СРСР відбувалося безкоштовно, у порядку черги. Громадяни не мали права власності на помешкання, в яких вони проживали. Володіння та користування квартирами здійснювалося на підставі договору житлового найму. Квартиронаймачі не мали права розпоряджатися цими помешканнями (відчужувати" успадковувати, дарувати тощо). Із запровадженням економічних перетворень у нашій державі, зокрема приватизації, об'єкти, як, належали до виключного права власності держави (земля, засоби виробництва, нерухомість) почали переходити у власність недержавних господарських товариств та громадян. Раніше ринку житлової нерухомості не існувало, хоча була відома процедура обміну помешкань. Громадяни за домовленістю сторін обмінювали різні за площею та якістю квартири з грошовою компенсацією. Такі угоди укладалися неофіційно, і прирівнювати їх до ринкових було б некоректно. Однак і тоді вже були сформовані в грошовій формі різниці вартостей наприклад, між вартістю однокімнатної, двокімнатної чи трикімнатної квартир. Очевидно, вони формувалися стихійно на підставі попиту та пропозиції бути відмінними в різних населених пунктах. залежали від місця розташування, поверху тощо. Ринок житлової нерухомості, аналогічно як й нежитлової, поділяється на первинний та вторинний. До первинного ринку в основному належать новозбудовані та здані в експлуатацію помешкання, які пропонують громадянам до продажу за ринковими цінами. Вторинний ринок формується на підставі пропозицій громадян, що бажають відчужити належні їм помешкання. Приватизацію державного житлового фонду на відміну від приватизації нежитлових приміщень не можна вважати первинним ринком у зв’язку з тим, що вона відбувається безоплатно, а, отже, не за ринковими умовами. Проте обсяги та темпи приватизації житлової нерухомості мають вирішальне значення для формування цін на вторинному ринку. Приватизувавши помешкання, громадяни можуть розпоряджатися ним на свій розсуд, тобто продавати, обмінювати, дарувати та успадковувати. Приватизація об'єктів державного житлового фонду в Україні розпочалася на початку 1993 р. і продовжується дотепер. По Україні станом на 01.01.2001 роздержавлено 4,8 млн. помешкань, що становить 69,1% усього обсягу житла, яке підлягає приватизації. Приватний житловий фонд на початок 2002 року становив 811 млн. м2 загальної площі, що становить вже 79,03%. Відповідно до даних Державного комітету статистики України лідерами щодо загальної кількості приватизованих помешкань станом на початок 2001 р. є Донецька, Дніпропетровська області та м. Київ. Завершують ряд Закарпатська, Тернопільська та Чернівецька області (табл. 8.2). За обсягами приватизації помешкань ситуація докорінно відрізняється. Найвищий відсоток приватизованих помешкань зафіксовано у Хмельницькій (83,8%). Львівській (82,0%) та в Тернопільській (79,9%) областях, найнижчий у Луганській (58,5%), Донецькій (61,9%) та Чернігівській (62,1%). За кількістю приватизованих помешкань на 10 тис. осіб міського населення лідирують м. Київ, Львівська область та Автономна Республіка Крим.
Таблиця 8.2 Обсяги приватизації помешкань в Україні на 2001р. Регіон % приватизованих помешкань до їх загальної кількості
Хмельницька область 83,8 Львівська область 82,0 Тернопільська область 79,9 Київська область 78,8 Чернівецька область 78,4 Кіровоградська область 75,9 Черкаська область 75,2 Івано-Франківська область 74,6 Вінницька область 74,1 Харківська область 73,8 м. Севастополь 72,8 Рівненська область 70,7 м. Київ 70,2 Одеська область 69,5 Херсонська область 69,2 Сумська область 69,1 Дніпропетровська область 68,3 Закарпатська область 67,1 Волинська область 66,9 Миколаївська область 66,5 Запорізька область 62,9
Ці показники, насамперед, засвідчують активність участі населення у процесах приватизації житла в регіонах та відображають ставлення населення до приватної власності. Великий відсоток приватизованого житла в регіонах характеризує достатню розвиненість регіональних ринків нерухомості, прагнення його населення до використання прав на свою власність. Здебільшого ціни, зазначені в договорах купівлі-продажу, є формальними, тобто такими, що не відповідають справжній (ринковій) вартості квартир. Зумовлено це, як правило, небажанням покупця сплачувати податки, якими обкладаються операції з нерухомістю (держмито, Пенсійний фонд), та відсутністю дієвих, механізмів страхування угод з нерухомістю і самої нерухомості, які б зробили заниження вартості невигідним покупцеві. Чинники, що мають вирішальний вплив на ринкову вартість житла (за даними ріелтерських організацій), можна розподілити на дві групи: місце розташування квартири: престижність району, наближеність його до центру міста, соціальної інфраструктури, магістралей підвищеного містоформуючого значення, зупинок громадського транспорту тощо; споживча якість квартири, що характеризує відповідність економіко-плакувальних рішень сучасним вимогам, які ставляться до матеріалу стін (цегла, панелі тощо) та перекриттів (залізобетонне, дерев'яне), висоти приміщень, поверху, площі кімнат, їх кількості та розміщення (ізольовані, не ізольовані). Переважна більшість ріелтерских операцій з житлом - це «прямий продаж» квартир, не пов'язаний з умовами купівлі інших об'єктів нерухомості. Водночас багато сімей не мають у своєму розпорядженні суми, достатньої для купівлі нової квартири, але можуть поліпшити житлові умови, продавши свою квартиру й придбавши іншу з доплатою. Як правило, такого роду обмін реалізується через купівдю-продаж об'єктів нерухомості. Це пов'язано з тим, що можливість підібрати необхідні об'єкти серед виставлених на продаж значно більше імовірності збігу вимог сторін за звичайного натурального обміну. Під час проведенні операцій з продажу об'єкта нерухомості, пов'язаних зі зустрічною купівлею іншого об'єкта, звичайно, застосовується така схема. Продавець укладає договір з ріелтерською фірмою щодо пошуку необхідного об'єкта нерухомості. У договорі обумовлено всі характеристики необхідного житла і розмір доплати. Фірма підбирає клієнту необхідний об'єкт і одночасно підшукує покупця на його об'єкт нерухомості. Для фірми найбільш складним питанням є стикування у момент купівлі і продажу об'єктів нерухомості, пов'язаних в одній операції. Робота з розселення є найбільш прибутковим і найбільш складним напрямом ріелтерської діяльності. Загальна схема розселення комунальних квартир зводиться до наступного. З інформації про комунальні квартири фахівці обирають найбіфльш привабливі варіанти. Потім проводять попередні переговори, уточнюють запити мешканців щодо альтернативного житла; наявність в квартирі всіх мешканців, зареєстрованих на цій площі або що мають право на реєстрацію; кількість неповнолітніх. Аналіз запитів мешканців й зіставлення загальної розрахункової вартості квартири з ціновою ситуацією та попитом на ринку дозволяють визначити економічну реальність і доцільність розселення. Якщо результати попередньої оцінки позитивні, ріелтерська фірма укладає з мешканцями квартири договір, в якому зазначаються всі їх вимоги й згода кожного з них на розселення. Після цього підшукують покупця (інвестор розселення) на цю квартиру, з яким також укладається договір. Пізніше квартира приватизується, і для її мешканців підбирають варіанти альтернативної житлової площі. За згодою мешканців на конкретний варіант з ними підписують документ, в якому з максимальною точністю зазначаються всі характеристики підібраного для кожного мешканця об'єкта. Підібрані таким чином об'єкти нерухомості оформляють, звичайно у власність інвестора та переоформляють на мешканців тільки на кінцевому етапі розселення. Це дозволяє захистити інтереси інвестора за несумлінних дій мешканців, що розселяються. Останнім часом зростає інтерес до операиій в орендному секторі. Звичайно, фірми, що займаються орендою, не є керуючими нерухомістю, а лише зводять орендаря і орендодавця. У цьому випадку фірма повинна перевірити права орендодавця на об'єкт, відповідність документів й особистість орендаря. Квартира передається за договором, що укладається між орендодавцем та орендарем, з додатковим описом майна. Вартість послуг ріелтерської організації в цьому випадку складає звичайно одну місячну орендну ставку за об'єктом нерухомості, що здається в оренду. Співвідношення попиту та пропозиції на недорогі типові об'єкти в орендному секторі збалансоване, а коливання носять сезонний характер. Попит на оренду дорогих відремонтованих і вмебльованих квартир у престижних районах міста перевищує пропозицію, й інвестування в цей сектор може бути вельми привабливим. Основні етапи технології надання ріелтерських послуг показують типову схему відносин між ріелтерською організацією та зацікавленою особою. За цих відносин зміст кожної послуги досить жорстко формалізований і обмежений рамками послуг, що надаються фірмою. Замовник, в свою чергу, має чітко визначити зміст й результат послуги, що надається. Недооцінка особливостей сприйняття замовником змісту ріелтерської послуги може призвести до втрати споживачів. Період формування та зростання ріелтерської організації можна умовно розподілити на три основних етапи: організаційно-правовий, організаційно- технічний, організаційно-політичний. Основним завданням організаційно-правового етапу є формування правової бази: визначенням перспективного сектора діяльності на ринку нерухомості, розробкою схеми функціонування фірми та підбором кваліфікованих фахівців. Статути ріелтерських організацій схожі за формою і змістом, однак, для успішного функціонування фірма має затвердити власні, властиві тільки їй напрями діяльності та прийоми роботи. Відповідно до цього розробляють специфічні схеми взаємодії з клієнтами й базові документи, включаючи договори контракти з агентами, співробітниками, посадові інструкції тощо. Виділяють таку технологію надання ріелтерських послуг: • Отримання заявки: вивчення характеру та обсягу майбутніх робіт на основі аналізу зазначених замовником подробиць щодо об'єкту нерухомості; формування обмежуючих умов. Попередній огляд об'єкта і укладання договорів: конкретизація предмету договору й підготування його до підписання; складання плану виконання угод згідно з договором. Збір та аналіз даних про суб'єкт: збирання документів про об'єкт, підтвердження правдивості, актуальності й корисності отриманої інформації, необхідної для здійснення конкретної угоди; представлення замовнику звіту про проведену роботу та інформування про ступінь підготовленості усіх суб'єктів до оформлення угоди. Юридичний супровід угод: формування комплексу документів, їх вивчення та підтвердження юристом законності угоди; визначення ризику, який супроводжує угоду; ознайомлення замовника з документами та матеріалами, представленими для оформлення угоди, узгодження умов і техніки проведення справи. Підписання угоди та оплата послуг ріелтера: завершення справи й документальне оформлення її результатів; оформлення акта здачі - прийому робіт, виконаних згідно з договором про надання послуг; оплата послуг рієлтера. Важним моментом у діяльності фірми є прийнятий порядок розрахунків між клієнтами. Це можуть бути: готівкові розрахунки між клієнтами в приміщенні організації та під її контролем; розрахунки через депонування грошових коштів у банківському сейфовому сховищі; розрахунки через банк з використанням вексельної схеми. Одним із найбільш складних на першому етапі є питання підбору кадрів. Для початку успішної діяльності необхідна група професіонально підготовлених ініціативних людей, зацікавлених у розвитку фірми. Дефіцит високопрофесійних агентів на ринку праці поставив перед фірмами питання про самостійну підготовку агентів і постійне вдосконалення їх практичних навичок. Основним завданням організаційно-технічного етапу для функціонування ріелтерської організації є створення технічної бази, під якою розуміють як приміщення для роботи, оргтехніка й ін., так і оволодіння прийомами роботи з клієнтами, захист інтересів фірми та клієнтів, проведення рекламної кампанії. Збільшення кількості співробітників й клієнтів ставить питання про розширення офісних приміщень. У цей же період постає питання щодо реалізації власних проектів та ідей, що вимагає значних додаткових коштів й призводить до необхідності пошуку нових нетрадиційних форм і джерел фінансування. Прибуток, що одержують на цьому етапі, повинен реінвестуватися в розвиток компанії. На організаційно-політичному етапі розвитку наступає пора зрілості ріелтерської організації. Створений економічний потенціал є достатнім для: стійкої роботи фірми та реалізації великих проектів. Ріелтерська організація займає стабільну позицію на ринку поряд з іншими суб'єктами ринку нерухомості. Збільшення чисельності співробітників ставить питання вдосконалення структури взаємодії окремих її ланок. Часто компанія відкриває філіали в різних регіонах або їх частинах, маючи певну міру самостійності. Описані етапи є універсальними й їх, як правило, проходять усі ріелтерські організації з чисельністю від ЗО до 100 співробітників. Практика показала, що для проходження двох перших етапів організації потрібно не менше року роботи на ринку нерухомості.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Зміст та основні напрями рїелтерської діяльності» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
