Постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 р. № 213 затверджена Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасова). При викладі цієї методики в цій частині збережено всі терміни та буквені позначення у формулах відповідно до оригіналу, за винятком назв грошових одиниць. В методиці незалежно від часового періоду вживається єдина назва грошової одиниці — карбованець. В нашому викладі використовуються такі назви грошових одиниць: до виходу України з рублевої зони в 1992 р. — рубль (скорочено — руб.), після її виходу з рублевої зони — карбованець (скорочено — крб) і гривня (скорочено — грн). Ця методика призначалася для проведення грошової оцінки земель з метою регулювання відносин при передачі земельних ділянок у власність, спадщину, під заставу, при їх даруванні, купівлі-продажу, здачі в оренду, а також при визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні величини внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об’єднань та кооперативів. Саме за цією методикою визначалася номінальна вартість земельних сертифікатів при паюванні земель сільськогосподарського призначення в Україні. В наш час функціональне призначення цієї методики звузилось і обмежується її застосуванням як нормативної. Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру та внутрішньогосподарського землевпорядкування. Грошова оцінка земель визначається окремо по орних землях, плодових багаторічних насадженнях, природних сіножатях і пасовищах за рентним доходом. Визначення оцінки здійснюється в такій послідовності: спочатку в середньому по Україні, потім в середньому по регіону (Автономній Республіці Крим (АРК), адміністративних областях, кадастрових та адміністративних районах), далі — по підприємству і нарешті оцінюється окрема земельна ділянка. В основу розрахунку грошової оцінки земель покладено рентний дохід, який створювався при виробництві зернових культур за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 р. 81 81
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
Для визначення грошової оцінки земель по Україні розраховується диференційний рентний дохід, одержаний на орних землях при виробництві зерна за економічною оцінкою, проведеною в 1988 р.: Грошова оцінка земель по Україні
(9)
РДН =
УЦ − З − ЗК НР , Ц
де PДН — диференційний рентний дохід з гектара орних земель, ц; У — урожайність зернових з гектара, ц; Ц — ціна реалізації центнера зерна, руб.; З — виробничі затрати на гектар, руб.; К HP — коефіцієнт норми рентабельності. Припустімо, що в середньому по Україні У = 31,5 ц/га, Ц = = 17 руб./ц, З = 303 руб./га, К HP = 0,35. Тоді:
12645руб./га , = 7,44 ц/га. 17 руб./ц Отже, диференційний рентний дохід з одного гектара орних земель, зайнятих під зернові культури, становив у середньому по Україні 126,45 руб./га, що було еквівалентним 7,44 ц/га. Абсолютний рентний дохід визначено в розмірі 1,6 ц/га. Сума диференційного та абсолютного рентних доходів складає загальний рентний дохід. Диференційний рентний дохід з гектара земель під плодовими багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в середньому по Україні обчислюється так:
=
(10)
РДН (б)( с)( п) =
РДН РД(б)( с)( п) РД
,
82 82
де PДН (б)( с)( п) — диференційний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п), ц; PДН — диференційний рентний дохід з гектара орних земель, ц;
Економічна оцінка і ціна землі
PД(б)( с)( п) — диференційний рентний дохід з гектара земель під плодовими багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою, руб.; PД — диференційний рентний дохід з гектара орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, руб. Нехай в середньому по Україні PД(б) = 546,59 руб./га, PД(с) = = 48,78 руб./га і PД(п) = 18,86 руб./га. Тоді: 7,44 ц/га ⋅ 546,59 руб./га = 32,16 ц/га; 12645 руб./га , 7,44 ц/га ⋅ 48,78 руб./га РДН (с) = = 2,87 ц/га; 12645 руб./га , 7,44 ц/га ⋅ 1886 руб./га , РДН (п) = = 1,11ц/га. 12645 руб./га , Загальний рентний дохід з одного гектара в середньому по Україні становить (точніше, становив за економічною оцінкою земель, проведеною в 1998 р.): для орних земель — 9,04 ц/га (7,44 ц/га + 1,60 ц/га); для земель під плодовими багаторічними насадженнями — 33,76 ц/га (32,16 ц/га + 1,60 ц/га); для природних сіножатей — 4,47 ц/га (2,87 ц/га + 1,60 ц/га); для пасовищ — 2,71 ц/га (1,11 ц/га + 1,60 ц/га). Обчислення загального рентного доходу є підставою для грошової оцінки земель: ГОЗ = PЗДН ЦТ К , (11) де ГОЗ — грошова оцінка гектара орних земель, земель під плодовими багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні, грн; PЗДН — загальний рентний дохід на орних землях, землях під плодовими багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні, ц; Ц — ціна центнера зерна, грн.; TК — термін капіталізації рентного доходу, роки. Під час розробки цієї методики ціна центнера зерна становила 1 250 000 крб. Тобто Ц = 1 250 000 крб/ц, або 12,5 грн/ц; термін капіталізації TК було визначено рівним 33 рокам. Отже, грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення в середньому по Україні така: PДН (б) = 83 83
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
Диференційний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в АРК, областях та їхніх кадастрових і адміністративних районах обчислюється так: Грошова оцінка земель по регіону
(12)
РДН ( р) =
РДН (У ) РД( р) РД(У )
,
де PДН (р) — диференційний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами у відповідному регіоні, ц; PДН (У ) — диференційний рентний дохід з гектара орних земель, земель під плодовими багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні, ц; PД(р) — диференційний рентний дохід за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, по землях під плодовими багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь у відповідному регіоні, руб.; PД(У ) — диференційний рентний дохід за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, по землях під плодовими багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь по Україні, руб. Обчислення за формулою (12) проведено на прикладі Вінницької області. Нехай PД(р) в середньому для цієї області становив: для орних земель — 134,61 руб./га; для плодових багаторічних насаджень — 839,60 руб./га; для природних сіножатей — 15,47 руб./га; 84 84
Економічна оцінка і ціна землі
для пасовищ — 10,87 руб./га.
Тоді диференційний рентний дохід буде: для орних земель:
7,44 ц/га ⋅ 13461руб./га , = 7,92 ц/га; 12645 руб./га , для земель під плодовими багаторічними насадженнями: РДН ( р) = 32,16ц/га ⋅ 839,60 руб./га = 49,40 ц/га; 546,59 руб./га для природних сіножатей: РДН ( р) =
1,11ц/га ⋅ 1087 руб./га , = 0,64 ц/га. 1886 руб./га , Загальний рентний дохід з одного гектара в середньому по Вінницькій області: для орних земель — 9,52 ц/га (7,92 ц/га + 1,60 ц/га); для земель під плодовими багаторічними насадженнями — 51,00 ц/га (49,40 ц/га + 1,60 ц/га); для природних сіножатей — 2,51 ц/га (0,91 ц/га + 1,60 ц/га); для пасовищ — 2,24 ц/га (0,64 ц/га + 1,60 ц/га). Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення розраховується за формулою (11) і становить: для орних земель – 3927 грн/га; для земель під плодовими багаторічними насадженнями — 21 038 грн/га; для природних сіножатей — 1 035 грн/га; для пасовищ — 924 грн/га. Грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства також обчислюється на основі Грошова оцінка земель сукупного рентного доходу. При сільськогосподарського цьому диференційний рентний підприємства дохід РДН ( р) =
РДН (п) =
РДН ( р) РД(п) РД( р)
,
(13) 85 85
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
де PДН (п) — диференційний рентний дохід з гектара орних земель, земель під плодовими багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарському підприємстві, ц; PДН (р) — диференційний рентний дохід з гектара орних земель, земель під плодовими багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по адміністративному району, ц; PД(п) — диференційний рентний дохід за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, по землях під плодовими багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь у сільськогосподарському підприємстві, руб.; PД(р) — диференційний рентний дохід за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, по землях під плодовими багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою по адміністративному району, руб. Дані, потрібні для розрахунку грошової оцінки земель за формулою (13), наведені в табл. 2.2.10. Таблиця 2.2.10. Дані про диференційний рентний дохід від земель адміністративного району і підприємства Угіддя Орні землі Землі під плодовими багаторічними насадженнями Природні сіножаті Пасовища Адміністративний район РД(р), руб. РДН(р), ц 7,11 120,87 57,31 1,00 0,65 974,27 17,00 11,05 Підприємство РД(п), руб. 121,89 618,63 27,03 19,09
Обчислення за формулою (13) дають такі результати: для орних земель: 7,11ц/га ⋅ 12189 руб./га , = 7,17ц/га; 12087 руб./га , для земель під плодовими багаторічними насадженнями: РДН (п) =
0,65ц/га ⋅ 19,09руб./га = 1,12ц/га. 11,05 руб./га Загальний рентний дохід з одного гектара в середньому по підприємству становить: для орних земель — 8,77 ц/га (7,17 ц/га + 1,60 ц/га); для земель під плодовими багаторічними насадженнями — 37,99 ц/га (36,39 ц/га + 1,60 ц/га); для природних сіножатей — 3,19 ц/га (1,59 ц/га + 1,60 ц/га); для пасовищ — 2,72 ц/га (1,12 ц/га + 1,60 ц/га). Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення розраховується за формулою (11) і становить: для орних земель — 3618 грн/га; для земель під плодовими багаторічними насадженнями — 15 671 грн/га; для природних сіножатей — 1316 грн/га; для пасовищ — 1122 грн/га. Грошова оцінка земельної ділянки агровиробничої групи ґрунтів, грн: Грошова оцінка окремої ГБагр земельної ділянки Гагр = , (14) Б де Г — грошова оцінка гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству, грн; Багр— бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів; Б — бал бонітету гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству. Припустімо, що грошова оцінка орних земель господарства становить у середньому 3 618 грн/га, а їхній середній бал бонітету дорівнює 56. Якщо бал бонітету ділянки № 1 1-го поля 1-ї польової сівозміни становить 63 бали, то її грошова оцінка: РДН (п) =
3618грн/га ⋅ 63 бали = 4070грн/га. 56 балів Крім викладеної офіційної тимчасової методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення існують Гагр =
87 87
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
інші методики, зокрема розроблені на базі природометричних моделей «Земля», «Сінокіс», «Пасовище» і «Сад». Перші три передбачають обчислення нормативної земельної ренти, яку здатні приносити рілля, сінокіс та пасовище, остання – нормативний дохід, який включає нормативний прибуток від багаторічних насаджень і ренту від земельної ділянки під ними. Термін «природометрична модель» вироблений науковим напрямом аграрна природометрія, що поєднує природничі науки (ґрунтознавство, агрохімію, фізіологію рослин та ін.) з математикою та математичною статистикою. Природометрія не розкриває сутності природних процесів (це функція природничих наук), а математично описує взаємозалежності між цими процесами та вплив людини на них і є основою природометричного моделювання. Природометрична модель «Земля» описує вплив основних факторів на родючість ріллі та величину ренти, яку вона приносить. Модель враховує основні агрохімічні характеристики ґрунту, волого- і теплозабезпеченість земельної ділянки, інтенсивність ерозії, зручність ділянки для обробітку, її екологічний стан та місцерозташування тощо. Природометричні моделі «Сінокіс» і «Пасовище» враховують потенційну родючість кормових угідь, умови їх зволоження, інтенсивність ерозії, придатність для механізованого збирання врожаю (для сінокосів), екологічний стан та місцерозташування земельних ділянок. Оцінка ріллі та кормових угідь проводиться у балах (окремо — оцінка родючості, окремо — комплексна оцінка, пропорційна величині земельної ренти). Зокрема модель «Земля» (6-а версія) визначає комплексну оцінку ріллі залежно від таких факторів: вміст гумусу в орному шарі, %; наявність доступних форм N, P2O5, K2O в ґрунті, мг/кг ґрунту; внесення органічних добрив (з виділенням їх видів), т/га; внесення мінеральних добрив (з виділенням N, P2O5, K2O), кг діючої речовини/га; механічний склад ґрунту, коефіцієнт; ґрунтоутворювальна порода, коефіцієнт; реакція ґрунтового розчину, рН; наявність солей Na у вбирному комплексі ґрунту, %; оглеєння, коефіцієнт; еродованість, % слабко-, середньо- або сильноеродованої площі; рельєф і конфігурація земельної ділянки, коефіцієнт; 2 радіаційне забруднення ділянки, кю/км ; хімічне забруднення ділянки, мг/кг ґрунту; 88 88
Економічна оцінка і ціна землі
коефіцієнт; спосіб поливу, коефіцієнт; рівень забезпечення поливних норм, %; сума ефективних температур, t єС; відстань від ділянки до найближчого населеного пункту, км; стан доріг до найближчого населеного пункту, коефіцієнт; чисельність жителів у найближчому населеному пункті, чол.; площа сільськогосподарських угідь, віднесених до найближчого населеного пункту, га; відстань до найближчої залізничної станції, км; стан доріг до найближчої залізничної станції, коефіцієнт; відстань до найближчого порту (пристані), км; стан доріг до найближчого порту (пристані), коефіцієнт; відстань до районного центру, км; стан доріг до районного центру, коефіцієнт; чисельність жителів у районному центрі, тис. чол.; відстань до найближчого міста (смт), км; стан доріг до найближчого міста (смт), коефіцієнт; чисельність жителів у найближчому місті (смт), чол.; коефіцієнт входження в приміську зону великих міст та міських агломерацій; коефіцієнти, які враховують вплив специфічних факторів. Відбір суттєвих факторів і адекватний математичний опис взаємозалежностей між ними дає змогу з достатньою точністю визначити величину земельної ренти — спочатку в балах, а потім, через грошовий еквівалент бала, в грошових одиницях (порівняйте перелік факторів у моделі «Земля», яка має практичне призначення, з ілюстративними формулами (4) і (8), наведеними при розгляді питання 2.2.2). Оцінка земельної ренти і визначення ціни ріллі на основі моделі «Земля» здійснюються за відповідною комп’ютерною програмою. Нормативна земельна рента, гр.од./га (15) НР = ЕГБ, де НР — нормативна земельна рента, гр.од./га; ЕГ — грошовий еквівалент бала, гр.од./бал; Б — комплексна оцінка сільськогосподарського угіддя (ріллі, сінокосу, пасовища), бали. 89 89
гідротермічний коефіцієнт Селянинова, ГТК; частка перезволоженої ріллі, %; наявність і стан зрошувальної чи осушувальної мережі,
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
Грошовий еквівалент бала залежить від співвідношення цін на сільськогосподарську продукцію і ресурси, потрібні для її виробництва (табл. 2.2.11). Таблиця 2.2.11. Грошовий еквівалент бала комплексної оцінки ріллі, визначений на основі природометричної моделі «Земля» Рік Грошовий еквівалент бала в доларах США в національній валюті % % UAH USD
1996 1997 1998 1999 2000
1,299 1,347 1,257 1,090 1,206
100,0 103,7 96,8 83,9 92,8
2,376 2,508 3,080 4,598 6,534
100,0 105,6 129,6 193,5 275,0
Після обчислення земельної ренти на основі моделей «Земля», «Сінокіс» і «Пасовище» грошова оцінка відповідного сільськогосподарського угіддя проводиться за алгоритмом, викладеним на рис. 2.2.1. В табл. 2.2.12 наведено грошову оцінку ріллі у деяких адміністративних районах України. Таблиця 2.2.12. Грошова оцінка ріллі на основі моделі «Земля» Адміністративний район, область Середня комплксна оцінка, бали
А Б В Олевський нормативна рента 30,7 Житомирської грошова оцінка Барський нормативна рента 62,7 Вінницької грошова оцінка Тетіївський 92,0 нормативна рента Київської грошова оцінка Решетилівський 103,8 нормативна рента Полтавської грошова оцінка Криничанський нормативна рента Дніпропетровсь- 106,7 грошова оцінка кої Токмацький 82,2 нормативна рента Запорізької грошова оцінка Татарбунарський 70,5 нормативна рента Одеської грошова оцінка УКРАЇНА 75,6 нормативна рента грошова оцінка
90 90
Економічна оцінка і ціна землі
Оцінка земельної ренти і визначення ціни землі під плодовими багаторічними насадженнями має суттєву специфіку. Модель «Сад» дає можливість проводити їхню оцінку окремо по зерняткових (яблуня, груша, айва) та кісточкових (слива, черешня, вишня, персик, абрикос, алича, чорноплідна горобина) породах. При цьому, крім плодової породи, до уваги беруться помологічний сорт, характеристика підвою, форма крони, схема посадки, вік і стан насаджень, умови зволоження, рельєф і конфігурація садової ділянки, її екологічний стан, місцерозташування тощо. Оцінка земельної ренти і визначення ціни землі під плодовими багаторічними насадженнями здійснюється за алгоритмом, наведеним на рис. 2.2.3.
Приклад 6 Очікуваний середньорічний прибуток з гектара яблуневого саду становить 3316,67 грн. Податок на прибуток — 30 %. Отже, прибуток після оподаткування становитиме 2318,17 грн/га. Середньорічні витрати на виробництво та збут продукції без амортизації насаджень дорівнюють 4655,00 грн/га. Норма окупності витрат — 17,5 %. Чистий прибуток інвестора становитиме 814,62 грн/га (4655,00 грн/га Ч 0,175), а чистий середньорічний прибуток, що безпосередньо припадає на багаторічні насадження — 1503,55 грн/га. Окрім прибутку в дохід включається також чиста рента від земельної ділянки під багаторічними насадженнями. Рента від земельної ділянки в прикладі становить 320,00 грн/га, а витрати на утримання цієї ділянки (податки тощо) — 96,00 грн/га. Чиста рента в такому разі дорівнюватиме 224,00 грн/га. Отже, середньорічний чистий дохід від багаторічних насаджень становить 1727,55 грн/га (1503,55 грн/га + 224,00 грн/га). Якщо термін до списання саду становить 3 роки, а відповідна дисконтна ставка — 10 % річних, то теперішня вартість грошових потоків чистого доходу становить 4296,16 грн/га (1727,55 грн/га Ч 2,48685, де другий співмножник є коефіцієнтом теперішньої вартості ануїтету). При списанні саду вивільниться земельна ділянка, здатна приносити дохід у розмірі 320 грн/га. При витратах на утримання ділянки 96,00 грн/га чиста рента становитиме 224,00 грн/га. Якщо дисконтна ставка для землі дорівнюватиме 3,5 %, то вартість земельної ділянки на дату списання становитиме 6400,00 грн/га без врахування витрат на списання саду і доходів від його списання.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Методики оцінки» з дисципліни «Іпотечне кредитування»
