Оцінка вартості нерухомих об’єктів (далі — об’єктів) провадиться такими методами: 1. Метод вартості доходу (МВД) — за цим методом вартість об’єкта визначається як вартість можливого доходу (ренти, прибутку), який отримуватиме власник цього об’єкта; оскільки вартість об’єкта в такому разі визначається шляхом капіталізації можливого доходу від нього, цей метод називають також методом капіталізованого доходу. 2. Метод порівняльної вартості (МПВ) — за цим методом вартість об’єкта визначається на основі її порівняння з фактичними ринковими цінами аналогічних об’єктів. 3. Метод визначення вартості на основі витрат (МВВ), або витратний метод — за цим методом вартість об’єкта визначається на основі витрат, пов’язаних зі створенням або придбанням об’єкта. На базі кожного із трьох зазначених методів розробляються різноманітні методики оцінки нерухомого майна, які використовуються для розрахунку найбільш вірогідної ціни його продажу на відкритому конкурентному ринку. При визначенні ціни продажу враховується майбутнє призначення об’єкта (наприклад, оцінювана земельна ділянка може призначатися для виробництва товарної сільськогосподарської продукції чи відводитися під індивідуальну житлову забудову). Ціни продажу можуть визначатися як поточні (на дату оцінки), так і перспективні (визначені на встановлену майбутню дату). При розрахунку ціни об’єкта за Метод вартості доходу МВД визначають насамперед, яким є цей дохід — довічним чи тимчасовим. Довічний дохід дають об’єкти, які не мають визначеного строку використання (наприклад, земельна ділянка). Тимчасовий дохід дають об’єкти з визначеним строком використання (наприклад, багаторічні плодові насадження). В основу ціни об’єкта, який дає довічний дохід, закладено відношення можливого річного доходу від використання об’єкта до відповідної дисконтної ставки (ставки капіталізації). Можливий річний дохід — це нормальний дохід, який можна отримати при використанні об’єкта оцінки за призначенням після вирахування податків та інших можливих витрат, які зобов’язаний нести власник доходу відповідно до законодавства та договорів, пов’язаних з використанням об’єкта оцінки. 35 35
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
Дисконтна ставка визначається як можлива депозитна ставка, знижена з урахуванням податку на депозитний дохід відповідно до законодавства і скоригована з урахуванням співвідношення ризиків, пов’язаних з депонуванням грошових коштів та використанням об’єкта оцінки за призначенням. При належному обґрунтуванні можуть використовуватись інші способи
Приклад 1 визначення дисконтної ставки. Можлива земельна рента становить 320 грн/га за рік, а витрати на утримання земельної ділянки — 96 грн/га за рік; річна дисконтна ставка — 3,5 %. Тоді ціна земельної ділянки становитиме: 320 грн/га − 96 грн/га = 6400 грн/га. 0,035
В основу визначення ціни об’єкта, який приносить тимчасовий дохід, покладено дисконтування (обчислення теперішньої вартості) можливих річних доходів від об’єкта протягом його майбутнього використання, а також залишкову (ліквідаційну) вартість об’єкта з урахуванням витрат на ліквідацію.
Приклад 2 Термін до списання яблуневого саду становить 3 роки. Основні показники, які характеризують сад, наведені в табл. 2.1.1. Податки становитимуть 30 % від доходу, витрати на списання саду — 2000 грн/га, виручка від реалізації деревини на дрова — 1700 грн/га, вартість земельної ділянки після списання — 6400 грн/га. Дисконтна ставка —10 % річних. Теперішня вартість доходу від яблуневого саду дорівнює ( ЗР + ∆П БН )( 1 − f ) , ТВД = (1) p p 1 + ДС 100 — теперішня вартість доходу за певний рік, грн/га; де ТВДр ЗР — земельна рента, грн/га; ∆ПБН — частина прибутку, яка припадає безпосередньо на плодові насадження, грн/га; f — податок на дохід, частка від доходу; ДС — дисконтна ставка, %; р — рік, на який здійснюються розрахунки (2002 р. — 1; 2003 р. — 2; 2004 р. — 3). 36 36
Таблиця 2.1.1. Основні характеристики яблуневого саду
Витрати (без земельної ренти), грн/га
Дохід, грн/га в тому числі
в тому числі всього
№ пор. амортизація багаторічних насаджень інші
Рік
Урожай- Вартість ність, урожаю, грн/га ц/га всього земельна рен- прибуток та
із загальної маси прибутку припадає безпосередньо на плодові насадження* 7 8(гр.6 – – гр.7) 9(гр.8 – – гр.5 Ч Ч 0,25) 2462,50
А
Б
1
2
3
4
5(гр.3 – – гр.4) 4970,00
6(гр.2 – – гр.3)
1
2002
115
9775,00
5750,00
780,00
4025,00 320,00 3705,00
2
2003
105
8925,00
5355,00
780,00
4575,00
3570,00 320,00 3250,00
2106,25
3
2004
100
8500,00
5200,00
780,00
4420,00
3300,00 320,00 2980,00
1875,00
Методи оцінки нерухомості
*
37 37
Прибуток, що припадає на інший спожитий капітал, визначено в розмірі 25 % від суми витрат по догляду за садом без амортизації багаторічних насаджень (гр.5 Ч 0,25), що відповідає 25 %-му рівню окупності цих витрат
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів Теперішня вартість доходу становитиме: для 1-го (2002) року:
(320,00 грн/га + 2462,50 грн/га) (1− 0,3) 10% 1 1+ 100 для 2-го (2003) року:
= 1154 грн/га. ,40 10% 3 1+ 100 Теперішня вартість земельної ділянки при списанні саду визначається за формулою
(320,00 грн/га + 187500 грн/га) (1 − 0,3) ,
(2)
Ц З + ВС − В , ДС р 1+ 100 де ТВЗ — теперішня вартість земельної ділянки, грн/га; ЦЗ — ціна земельної ділянки після списання саду, грн/га; ВС — виручка від списання саду (вартість деревини на дрова), грн/га; В — витрати на списання саду, грн./га. Отже: ТВЗ = = 458302 грн/га. , 10% 3 1+ 100 Вартість саду визначається як сума теперішньої вартості всіх грошових потоків, тобто: 640000 грн/га + 170000 грн/га − 200000 грн/га , , ,
Наведені приклади оцінки нерухомості за МВД розкривають сутність цього методу, але не враховують всіх факторів ціни. Детальніше питання оцінки нерухомого майна за МВД розглядатимуться при вивченні наступних матеріалів даного модуля. Застосування МПВ можливе при Метод порівняльної наявності доказової та достатньої вартості інформації про фактичні ринкові ціни на об’єкти, аналогічні оцінюваному об’єкту, які склалися в умовах добросовісної конкуренції. Для оцінки об’єкта використовується інформація про ринкові ціни, які склалися за його місцезнаходженням. У разі відсутності таких даних використовується інформація про ринкові ціни, які склалися в іншій місцевості, подібній за своїми характеристиками до місцезнаходження оцінюваного об’єкта. Доказовість інформації передбачає можливість її підтвердження статистичними даними, контрактами тощо. Достатність інформації передбачає наявність такої кількості трансакцій, яка б виключала суттєвий вплив суб’єктивних факторів на загальний рівень цін. МПВ передбачає наявність повної або неповної (часткової) аналогії між об’єктом, що оцінюється, та об’єктом з визначеною ринковою ціною. Повна аналогія має місце при тотожності порівнюваних об’єктів. У такому разі середня фактична ринкова ціна приймається за ціну об’єкта, що оцінюється. Неповна аналогія має місце при порівнянні подібних об’єктів з об’єктами аналогічного призначення, які відрізняються один від одного за певними ознаками. Такі ознаки поділяються на внутрішні (наприклад, земельні присадибні ділянки можуть відрізнятися за родючістю, екологічним станом, рельєфом, конфігурацією) та зовнішні (наприклад, наявність чи відсутність обтяжень, різні умови розміщення, використання або продажу об’єктів).В разі неповної аналогії потрібне відповідне коригування фактичних ринкових цін. За МВВ об’єкт оцінюється, вихоМетод визначення вартості на основі витрат дячи з фактичних витрат власника об’єкта на його створення або придбання з вирахуванням вартості зносу об’єкта. Витрати, понесені власником, підтверджуються документально. Якщо власник об’єкта зобов’язаний вести бухгалтерський облік згідно із законодавством, об’єкт може оцінюватися за 39 39
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
його балансовою залишковою вартістю, відображеною у бухгалтерській звітності. Вартість об’єкта індексується з урахуванням інфляції. Різновидністю МВВ є метод, який передбачає розрахунок оцінювачем можливих витрат на створювання об’єкта в поточних цінах з вирахуванням зносу. Використовуючи МВВ, слід бути дуже обережним. З цього приводу доктор К. П. Фоллак зазначає: «Увага! Цей метод може завести в глухий кут! Якщо ... будівля знаходиться поряд із чорнобильським реактором, покупець заплатить за неї небагато, незалежно від того зроблена вона з глини чи мармуру» [4].
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Методи оцінки нерухомості» з дисципліни «Іпотечне кредитування»
