Анализ эффективности при выборе варианта «рефинансировать – не рефинансировать»
Если, согласно проделанному анализу, более выгодной оказалась бы продажа через определенное время, чем немедленная продажа, но собственнику нужны деньги именно сейчас, то он мог бы решить свою проблему денег путем рефинансирования, оставив при этом недвижимость в своей собственности. Рефинансированием собственности называется досрочное погашение текущего кредита и взятие нового кредита на тех же или на иных условиях у того же или у другого кредитора. Кроме нужды в деньгах побудить собственника к рефинансированию могут и другие причины. Во-первых, причиной может стать снижение рыночной процентной ставки по кредитам. Во-вторых, рефинансирование может стать хорошим способом снижения налоговых выплат и повышения тем самым эффективности инвестиций в недвижимость. Рефинансирование может оказаться эффективным даже в случае, когда процентная ставка по новому кредиту несколько выше, чем была по первому. Дело в том, что при равномерных выплатах по ипотечному кредиту в первые годы основную долю в платежах по обслуживанию долга составляет выплата процентов, и лишь незначительная часть приходится на само погашение долга. Но выплата процентов, как известно, освобождается от налогов, поэтому во второй половине кредитного срока переоформление кредита может столь значительно сократить налогообложение дохода, что это компенсирует даже переход на более высокую процентную ставку. Но кроме выгод рефинансирование сопряжено и с некоторыми издержками. Во-первых, согласно кредитному договору, досрочное погашение кредита, как правило, влечет за собой определенный штраф. Во-вторых, получение второго кредита (как и вообще любого) также требует определенных затрат. Для ипотечно-инвестиционного анализа надо сопоставить выгоды от рефинансирования с издержками. Рассмотрим такое сопоставление в двух случаях: а) рефинансирование потребительской недвижимости; б) рефинансирование приносящей доход недвижимости. А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости Здесь предполагается, что собственность была приобретена с использованием ипотеки, но к настоящему времени произошло снижение процентных ставок, и новый кредит можно получить по более низкой ставке. В случае с потребительской недвижимостью, когда отсутствует поток доходов, для решения вопроса о целесообразности рефинансирования достаточно провести сопоставление издержек и выгод рефинансирования. Для расчетов возьмем условия предыдущего примера: Собственность была приобретена 4 года назад за 1 млн. у.е. с использованием ипотечного кредита в сумме 800000 у.е. на 12 лет под 12% годовых с ежемесячными равновеликими выплатами (стандартный ипотечный кредит). Предполагается, что сейчас можно взять новый кредит в размере остатка долга на 15 лет под 10% годовых. Штраф за досрочный возврат кредита – 5% от оставшейся суммы и расходы на получение нового кредита – 4% от суммы кредита. Издержки: Штраф за досрочный возврат кредита 646470 у.е. х 0,05 = 32323 у.е. Расходы на получение нового кредита 647000 у.е. х 0,04 = 25880 у.е. Итого: 58203 у.е. Выгоды: Годовые платежи по старому кредиту 126080 у.е. Годовые платежи по новому кредиту 647000 х 0,0107 х 12 = 83075 у.е. Годовой выигрыш на платежах 126080 – 83075 = 43005 у.е.
Следует учесть, что этот выигрыш собственник будет получать в течении 8 лет, но затем начнутся издержки, связанные с рефинансированием, поскольку по новому кредиту платежи по обслуживанию нового долга надо будет производить еще в течении 7 лет. Суммарный выигрыш (аннуитет) за 8 лет (оставшийся срок по старому кредиту), приведенный к текущей стоимости по ставке 0,15 с ежегодным начислением процентов, составит 43005 х 4,487 = 192963 у.е. то есть больше издержек, связанных с переходом на новый кредит, на сумму: 192963 – 58203 = 134760 у.е.
Однако следует учесть, что при рефинансировании предстоит делать выплаты еще 7 лет сверх 8 лет, когда завершились бы выплаты по первому кредиту. Эти ежегодные платежи по обслуживанию нового кредита по 83075 у.е. следует привести к текущей стоимости, используя функцию обычного аннуитета (пятая колонка финансовой таблицы), и добавить к издержкам. Для расчета текущей стоимости аннуитета за период с 8-го по 15-ый год следует в таблице взять коэффициент не за 7 лет, а разницу коэффициентов за 15 и 8 лет. Итого сумма издержек рефинансирования будет равна: 58203 + 83075 х (5,847 – 4,487) = 171185 у.е., в то время как выигрыш за счет уменьшения периодических выплат составляет 192963 у.е. то есть в конечном итоге собственник за счет рефинансирования может сэкономить 192963 – 171185 = 21778 у.е.
Но следует учесть, что здесь будущие платежи дисконтировались по ставке 15%, то есть предполагалось, что собственник свои деньги может использовать с годовой доходностью не менее 15%. Однако, если собственник потребительской недвижимости не занимается никаким предпринимательством, а все свои доходы тратит на текущее потребление, то эти расчеты теряют смысл. Или, по крайней мере, для расчетов надо использовать такую ставку дисконта, которая равна банковской ставке по сбережениям. Б. Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости Возьмем несколько измененные данные из примера «продавать – не продавать». Недвижимость куплена 7 лет назад за 1000000 у.е. Сумма ипотечного кредита сроком на 12 лет под 12% 800000 у.е. Амортизируемый базис на момент покупки 750000 у.е. Срок эффективной жизни на момент покупки 50 лет Чистый операц. доход следующего года NOI 160000 у.е. Предполагается рост NOI ежегодно 4 % Цена, по которой можно продать сейчас 1500000 у.е. Цена, по которой предполагается продажа через 5 лет 1650000 у.е. Ставка налога на доход 35 % Расходы, связанные с продажей 6 % от цены Расходы, связанные с получением кредита 4% от Σ кредита Штраф за досрочный возврат кредита 5 % Требуемая конечная отдача на собственный капитал 15 %
Есть возможность рефинансировать собственность на следующих условиях: Сумма нового кредита 1200000 у.е. сроком на 20 лет под 13% годовых ежемесячными платежами. (Обратите внимание, что процентная ставка по новому кредиту выше, чем была по старому). Для анализа целесообразности рефинансирования приносящей доход недвижимости следует делать расчеты по годам, подобно тому, как это делалось при расчете целесообразности перепродажи. Следует учесть, что от налогов освобождается следующие платежи из чистого операционного дохода: · та часть текущего дохода, которая идет на выплату процентов по кредиту; · издержки по оформлению нового кредита; они амортизируются в течение срока кредита, т.е. ежегодно из дохода вычитается годовая сумма амортизации; в год продажи налогооблагаемый доход уменьшается на всю сумму несамортизированного остатка издержек; · штрафы за досрочный возврат капитала относятся к издержкам и налогом не облагаются. Для сокращения объема расчетов сделаем допущение, что и при варианте рефинансирования, и при варианте без рефинансирования предполагается продажа через 5 лет. В итоге для принятия решения проводится сравнение потока доходов после уплаты налогов при рефинансировании и без рефинансирования. Если вариант с рефинансированием дает положительную чистую текущую стоимость, это означает, что следует идти на рефинансирование. А. Расчеты потока доходов при продаже через 5 лет без рефинансирования I шаг: Расчет налоговых платежей Расчеты здесь производятся так же, как в табл.5., но следует обратить внимание, что здесь недвижимость приобретена (стало быть и кредит был получен) не 4 года, а 7 лет назад, поэтому размер остатка долга здесь уже иной и величина процентных платежей иная. Размер финансовых издержек, который равен 4 % от старого кредита в сумме 800000 у.е. делится на кредитный срок 12 лет, получается 2667 у.е. – ежегодно амортизируемые финансовые издержки, вычитаемые из чистого дохода. Размер ежемесячных платежей по обслуживанию долга составляет 10507 у.е, а ежегодно 126084 у.е. Таблица 8 Годы 0 1(8) 2(9) 3(10) 4(11) 5(11) Чистый операционный доход - 160000 166400 173056 179978 187177 Остаток невыплаченного кредит на конец года 454500 382960 302855 213070 112580 0 - Выплата процентов по кредиту 54540 45956 36342 25566 13504 - Амортизационные отчисления 15000 15000 15000 15000 15000 - амортизируемые финанс. издержки 2667 2667 2667 2667 2667 = Налогооблагаемый доход 87793 102777 119047 136745 156006 Налог на текущий доход 30727 35972 41666 47861 54602
II шаг. Расчет денежного потока после уплаты налогов Таблица 9 Годы 1 (5) 2 (6) 3 (7) 4 (8) 5 (9) Чистый операционный доход 160000 166400 173056 179978 187177 Платежи по обслуживанию долга 126084 126084 126084 126084 126084 = Денежный поток до уплаты налогов 33916 40316 46972 53894 61093 – Налог на текущий доход 30727 35972 41666 47861 54602 =Денежный поток после уплаты налогов 3189 4344 5306 6033 6491
Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании 1 шаг: График амортизации нового кредита за первые 5 лет (до перепродажи) Кредит в 1200000 у.е. предоставлен на 20 лет под 13% годовых с ежемесячными выплатами. Рассчитываем размер этих платежей, используя ипотечную постоянную (шестая колонка таблицы). 1200000 х 0,0117158 = 14059 у.е., а за год сумма платежей по обслуживанию долга составит 14059 х 12 = 168707 у.е. Таблица 10 год Остаток кредита Платежи по обслуживанию долга Платежи по процентам за год Платежи по основной сумме кредита 012345 120000011872921172932115672511383921117674 -168707168707168707168707168707 -156000154348152481150375147990 -1270814360162271833320718
2 шаг: Расчет налогов на доходы от операций Здесь следует предварительно рассчитать размер ежегодной амортизации финансовых издержек. При сумме кредита 1200000 у.е. их общий размер (4%) составит 48000 у.е., а в расчете на год при сроке кредита 20 лет амортизация финансовых издержек 2400 у.е. В конце пятого года при продаже собственности весь несамортизированный остаток финансовых издержек (остается еще 15 лет), равный 2400 х 15 лет = 36000 у.е. вычитается из дохода, таким образом, общая сумма вычитаемых финансовых издержек в год продажи составит 38400 у.е. Таблица 11 Годы 1 (8) 2 (9) 3 (10) 4 (11) 5 (12) Чистый операционный доход 160000 166400 173056 179978 187177 – Платежи по процентам 156000 154348 152481 150375 147990 – Амортизационные отчисления 15000 15000 15000 15000 15000 – аморт. финанс. Издержки (4% от кредита) 2400 2400 2400 2400 38400 = Налогооблагаемый доход -13400 -5348 -3308 12203 -14213 Налог на текущий доход -4690 -1872 1159 4271 -4971
4 шаг: Расчет денежного дохода от продажи после уплаты налогов Здесь величину налога можно не рассчитывать, так как налог на продажу при рефинансировании не отличается от налога без рефинансирования. Он равен 327600 у.е. (см. табл. 3). Но доход после уплаты налога будет иным, так как при рефинансировании изменится величина остатка кредита, вычитаемого из цены продажи. При величине нового кредита 1200000 у.е. сроком на 20 лет ежемесячные платежи составят 14059 у.е., а остаток невыплаченного кредита на момент продажи составит 1111170 у.е. Таблица 13 Денежные потоки Ожидаемая цена продажи– Расходы на продажу (6 % от цены)= Чистый доход от продажи – Остаток кредита (14059 . фактор аннуитета за 15 лет) = Денежный доход от продажи до уплаты налогов – Налог на продажу = Денежный доход от продажи после уплаты налогов 16500009900015510001111170439830327600112230
5 шаг: Расчет чистого дохода от рефинансирования Из суммы нового кредита вычитается сумма, идущая на погашение старого кредита 454504 у.е. (см. табл. 8.8) и издержки, связанные с рефинансированием, но добавляется налоговая экономия от финансовых издержек по существующему кредиту. Финансовые издержки по существующему кредиту составили 32000 (4% от 800000), за 8 лет 21333 у.е. самортизировались, а остаток составил 10667 у.е. Так как этот остаток в случае досрочного возврата кредита вычитается из налогооблагаемого дохода, то налоговая экономия составит 3733 (35% от 10667). Теперь расчет можно представить в таблице. Таблица 14 Сумма нового кредита – остаток первого кредита – штраф (5 % от 454504) – финансовые издержки нового кредита (4%) + налоговая экономия = чистый доход от рефинансирования 120000045450422725480003733678504
Для принятия окончательного решения о рефинансировании необходимо сравнить текущую стоимость потока доходов до продажи недвижимости без рефинансирования и с рефинансированием. И те, и другие следует взять после уплаты налогов. Кроме того, надо учесть чистый доход от продажи после уплаты налогов; он будет разным, поскольку разным будет остаток невыплаченного кредита в вариантах с рефинансированием и без рефинансирования. Доход от продажи после уплаты налогов добавляем к доходу пятого года. Полученную разницу доходов по годам при рефинансировании и без рефинансирования необходимо продисконтировать, в итоге получим текущую стоимость суммы доходов по обоим вариантам. Если вариант с рефинансированием дает положительную величину чистой текущей стоимости, значит, рефинансирование целесообразно. Таблица 15 Годы С рефинансированием Без рефинансирования*** Разница Номинальная продисконтированная 15 % 0 678504* 0 678504 678504 1 -4017 3189 -7206 -6266 2 -435 4344 -4779 -3615 3 3190 5306 -2116 -1360 4 7000 6033 967 380 5 23445+112230** 6491+907050 16954+794820 8430+395160 * См. табл. 14 ** См. табл 13, остальные годы по табл. 12. *** См. табл. 9 и 4. Если суммировать текущую стоимость доходов, которые приносит собственность при условии рефинансирования (величины, представленные в последней колонке табл. 15), то получим чистую текущую стоимость, равную 678504 – 6266 – 3615 – 1360 + 380 + 8430 – 395160 = 280913 у.е. Итак, анализ показывает, что при заложенных в нашем примере условиях чистый выигрыш от рефинансирования будет весьма значительным, несмотря на то, что новый кредит берется под более высокий процент.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Анализ эффективности при выборе варианта «рефинансировать – не рефинансировать»» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»
