Анализ эффективности при выборе варианта «продавать – не продавать»
Пусть имеем следующие условия: Недвижимость куплена 4 года назад за 1000000 у.е. Сумма ипотечного кредита сроком на 12 лет под 12% 800000 у.е. Амортизируемый базис на момент покупки 750000 у.е. Срок эффективной жизни на момент покупки 50 лет Чистый операционный доход следующего года NOI 160000 у.е. Предполагается рост NOI ежегодно 4% Цена, по которой можно продать сейчас 1500000 у.е. Цена, по которой предполагается продажа через 5 лет 1650000 у.е. Ставка налога на доход 35% Расходы, связанные с продажей 6% от цены Расходы на оформление кредита 4% от Σ кредита Требуемая конечная отдача на собственный капитал 15 %
Перед собственником стоит выбор – продать недвижимость сейчас или продолжать владение с учетом возможной продажи через 5 лет. Для принятия решения необходимо рассчитать денежные потоки по обоим вариантам и сравнить эффективность. Собственник рассчитывает на 15% годовой доходности. Проделаем расчеты по шагам по обоим вариантам и представим их результаты в таблицах: Вариант А – продавать сейчас, до полной амортизации кредита остается 8 лет. Вариант Б – продать через 5 лет, до полной амортизации кредита останется 3 года. Предварительно рассчитаем: а) ежемесячные платежи по кредиту 800000 х 0,0131342 = 10507,4 у.е., а годовые составят 10507,4 х 12 = 126088 у.е. б) ежегодная сумма амортизации 750000 : 50 лет = 15000 у.е., соответственно, амортизационные отчисления составят: через 4 года после покупки (вариант А) 60000 у.е., через 9 лет (вариант Б) 135000 у.е.
1 шаг: Расчет налога на продажу Таблица 3 Денежные потоки Вариант А Вариант Б Ожидаемая цена– Расходы на продажу (6 % от цены)= Реализованная сумма– Скорректированный базис (750000 – износ)= Прирост стоимости капиталаНалог на продажу (0,35 х прирост) 1500000900001410000690000720000252000 1650000990001551000615000936000327600
2 шаг: Расчет стоимости собственного капитала после уплаты налога Делаем расчет денежных потоков на основе реконструированного отчета о доходах, как это делается в целях оценки недвижимости (см. табл. 1)
Таблица 4 Денежные потоки Вариант А Вариант Б Ожидаемая цена– Расходы на продажу (6 % от цены)= Чистый доход от продажи - Остаток кредита (10507 х фактор аннуитета)= Денежный доход от продажи до уплаты налоговНалог на продажу (см. табл. 3)= Денежный доход от продажи после уплаты налогов 1500000900001410000646470763530252000511530 16500009900015510003163501234650327600907050
Но по этому результату еще нельзя сделать вывод о степени эффективности этих вариантов. Следует учесть, что при продаже собственности через 5 лет выручка несопоставима без дисконтирования, В результате дисконтирования получаем – текущая стоимость чистой выручки от продажи через 5 лет составит 907050х0,497=450804. Но и это еще не означает, что выгоднее продать недвижимость сейчас, так как надо учесть, что в течение этого срока идет поток денежных доходов, которые облагаются налогом. Поэтому следующим шагом будет расчет текущих доходов и налоговых платежей для варианта Б.
3 шаг: Расчет потока доходов и суммы налогов по годам Для расчета потока доходов учитываем ежегодный рост NOI на 4% и представляем в таблице. Кроме того, не следует забывать, что процентные платежи текущего года рассчитываются от величины остатка кредита на конец предыдущего года. На конец четвертого года, когда впереди остается еще 8 лет кредитного срока, остаток невыплаченного кредита составил 646496 у.е., поэтому сумма процентных платежей за первый рассматриваемый год – 77579 у.е. Таблица 5 Годы 0(4) 1 (5) 2 (6) 3 (7) 4 (8) 5 (9) Чистый операционный доход 160000 166400 173056 179978 187177 Остаток невыплаченного кредита 646496 595227 537453 472360 399007 316352 – выплата процентов по кредиту 77579 71427 64494 56683 47881 – Амортизационные отчисления 15000 15000 15000 15000 15000 – аморт. финанс. издержки 2667 2667 2667 2667 2667 = Налогооблагаемый доход 64754 77306 90895 105628 121629 Налог на текущий доход 22664 27057 31813 36960 42570
5 шаг: Окончательный расчет для принятия решения Для принятия решения необходимо рассчитать текущую стоимость суммы денежных потоков после уплаты налогов по каждому из вариантов и сравнить эти величины, то есть нужно доходы продисконтировать. Разница между текущей стоимостью дохода по варианту А и по варианту Б покажет величину чистой текущей стоимости NPV. Таблица 7 Годы 0 1 2 3 4 5 Вариант А 511530 0 0 0 0 0 Вариант Б (будущие доходы, в т.ч. от продажи в конце 5 года) 0 11248 13255 15155 16930 18519+907050 те же суммы, продисконтированные 0 9781 10020 9964 9679 9204 +450804
Текущая стоимость суммы доходов по варианту Б равна 499452 у.е. Это сумма всех продисконтированных доходов за 5 лет. Чистая текущая стоимость доходов от первого варианта (продать собственность сейчас) равна 511530 – 499452 = 12078 у.е. Хотя в данном конкретном случае получилась не очень значительная величина, но теоретически следует признать более предпочтительным первый вариант, поскольку чистая текущая стоимость дохода получается положительной.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Анализ эффективности при выборе варианта «продавать – не продавать»» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»
