ДИПЛОМНІ КУРСОВІ РЕФЕРАТИ


ИЦ OSVITA-PLAZA

Реферати статті публікації

Пошук по сайту

 

Пошук по сайту

Головна » Реферати та статті » Нерухомість та іпотека » Ринок нерухомості та іпотека

Анализ эффективности при выборе варианта «продавать – не продавать»
Пусть имеем следующие условия:
Недвижимость куплена 4 года назад за 1000000 у.е.
Сумма ипотечного кредита сроком на 12 лет под 12% 800000 у.е.
Амортизируемый базис на момент покупки 750000 у.е.
Срок эффективной жизни на момент покупки 50 лет
Чистый операционный доход следующего года NOI 160000 у.е.
Предполагается рост NOI ежегодно 4%
Цена, по которой можно продать сейчас 1500000 у.е.
Цена, по которой предполагается продажа через 5 лет 1650000 у.е.
Ставка налога на доход 35%
Расходы, связанные с продажей 6% от цены
Расходы на оформление кредита 4% от Σ кредита
Требуемая конечная отдача на собственный капитал 15 %

Перед собственником стоит выбор – продать недвижимость сейчас или продолжать владение с учетом возможной продажи через 5 лет. Для принятия решения необходимо рассчитать денежные потоки по обоим вариантам и сравнить эффективность. Собственник рассчитывает на 15% годовой доходности.
Проделаем расчеты по шагам по обоим вариантам и представим их результаты в таблицах:
Вариант А – продавать сейчас, до полной амортизации кредита остается 8 лет.
Вариант Б – продать через 5 лет, до полной амортизации кредита останется 3 года.
Предварительно рассчитаем:
а) ежемесячные платежи по кредиту 800000 х 0,0131342 = 10507,4 у.е.,
а годовые составят 10507,4 х 12 = 126088 у.е.
б) ежегодная сумма амортизации 750000 : 50 лет = 15000 у.е., соответственно, амортизационные отчисления составят:
через 4 года после покупки (вариант А) 60000 у.е.,
через 9 лет (вариант Б) 135000 у.е.

1 шаг: Расчет налога на продажу
Таблица 3
Денежные потоки Вариант А Вариант Б
Ожидаемая цена– Расходы на продажу (6 % от цены)= Реализованная сумма– Скорректированный базис (750000 – износ)= Прирост стоимости капиталаНалог на продажу (0,35 х прирост) 1500000900001410000690000720000252000 1650000990001551000615000936000327600

2 шаг: Расчет стоимости собственного капитала после уплаты налога
Делаем расчет денежных потоков на основе реконструированного отчета о доходах, как это делается в целях оценки недвижимости (см. табл. 1)

Таблица 4
Денежные потоки Вариант А Вариант Б
Ожидаемая цена– Расходы на продажу (6 % от цены)= Чистый доход от продажи - Остаток кредита (10507 х фактор аннуитета)= Денежный доход от продажи до уплаты налоговНалог на продажу (см. табл. 3)= Денежный доход от продажи после уплаты налогов 1500000900001410000646470763530252000511530 16500009900015510003163501234650327600907050

Но по этому результату еще нельзя сделать вывод о степени эффективности этих вариантов. Следует учесть, что при продаже собственности через 5 лет выручка несопоставима без дисконтирования, В результате дисконтирования получаем – текущая стоимость чистой выручки от продажи через 5 лет составит 907050х0,497=450804. Но и это еще не означает, что выгоднее продать недвижимость сейчас, так как надо учесть, что в течение этого срока идет поток денежных доходов, которые облагаются налогом. Поэтому следующим шагом будет расчет текущих доходов и налоговых платежей для варианта Б.

3 шаг: Расчет потока доходов и суммы налогов по годам
Для расчета потока доходов учитываем ежегодный рост NOI на 4% и представляем в таблице. Кроме того, не следует забывать, что процентные платежи текущего года рассчитываются от величины остатка кредита на конец предыдущего года. На конец четвертого года, когда впереди остается еще 8 лет кредитного срока, остаток невыплаченного кредита составил 646496 у.е., поэтому сумма процентных платежей за первый рассматриваемый год – 77579 у.е.
Таблица 5
Годы 0(4) 1 (5) 2 (6) 3 (7) 4 (8) 5 (9)
Чистый операционный доход 160000 166400 173056 179978 187177
Остаток невыплаченного кредита 646496 595227 537453 472360 399007 316352
– выплата процентов по кредиту 77579 71427 64494 56683 47881
– Амортизационные отчисления 15000 15000 15000 15000 15000
– аморт. финанс. издержки 2667 2667 2667 2667 2667
= Налогооблагаемый доход 64754 77306 90895 105628 121629
Налог на текущий доход 22664 27057 31813 36960 42570

4 шаг: Расчет денежного потока после уплаты налогов
Таблица 6
Годы 1 (5) 2 (6) 3 (7) 4 (8) 5 (9)
Чистый операционный доход 160000 166400 173056 179978 187177
Платежи по обслуживанию долга 126088 126088 126088 126088 126088
= Денежный поток до уплаты налогов 33912 40312 46968 53890 61089
– Налоговые платежи 22664 27057 31813 36960 42570
=Денежный поток после уплаты налогов 11248 13255 15155 16930 18519
текущая стоимость 9781 10020 9964 9679 9204

5 шаг: Окончательный расчет для принятия решения
Для принятия решения необходимо рассчитать текущую стоимость суммы денежных потоков после уплаты налогов по каждому из вариантов и сравнить эти величины, то есть нужно доходы продисконтировать. Разница между текущей стоимостью дохода по варианту А и по варианту Б покажет величину чистой текущей стоимости NPV.
Таблица 7
Годы 0 1 2 3 4 5
Вариант А 511530 0 0 0 0 0
Вариант Б (будущие доходы, в т.ч. от продажи в конце 5 года) 0 11248 13255 15155 16930 18519+907050
те же суммы, продисконтированные 0 9781 10020 9964 9679 9204 +450804

Текущая стоимость суммы доходов по варианту Б равна 499452 у.е.
Это сумма всех продисконтированных доходов за 5 лет.
Чистая текущая стоимость доходов от первого варианта (продать собственность сейчас) равна 511530 – 499452 = 12078 у.е. Хотя в данном конкретном случае получилась не очень значительная величина, но теоретически следует признать более предпочтительным первый вариант, поскольку чистая текущая стоимость дохода получается положительной.

Ви переглядаєте статтю (реферат): «Анализ эффективности при выборе варианта «продавать – не продавать»» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»

Заказать диплом курсовую реферат
Реферати та публікації на інші теми: Сучасний стан систем телекомунікацій в Україні
Формування банківського портфеля цінних паперів та управління ним
Інші моделі протоколів
БАНКИ ЯК ПРОВІДНІ СУБ’ЄКТИ ФІНАНСОВОГО ПОСЕРЕДНИЦТВА. ФУНКЦІЇ БАН...
Віднесення грошових потоків до інвестиційного проекту


Категорія: Ринок нерухомості та іпотека | Додав: koljan (21.05.2012)
Переглядів: 1049 | Рейтинг: 0.0/0
Всього коментарів: 0
Додавати коментарі можуть лише зареєстровані користувачі.
[ Реєстрація | Вхід ]

Онлайн замовлення

Заказать диплом курсовую реферат

Інші проекти




Діяльність здійснюється на основі свідоцтва про держреєстрацію ФОП