Инвестирование в недвижимость приносит собственнику доход в двух видах: а) в виде потока денежных доходов в процессе пользования недвижимостью, б) в виде выручки от ее перепродажи. Для целей инвестиционно-ипотечного анализа расчет и тех, и других доходов отличается от расчета при оценке недвижимости. Таблица 1 Для целей оценки недвижимости Для целей инвестиционного анализа Потенциальный валовой доход PG IДействительный валовой доход EGI– операционные расходы OEв т.ч. резерв на замещение RR= чистый операционныйдоход NOI– обслуживание долга DS= денежные доходы на собственный капитал BTCF Потенциальный валовой доход PG IДействительный валовой доход EGI– операционные расходы OE= чистый операционный доход NOI+ резерв на замещение RR– амортизируемые финансовые издержки AFC= налогооблагаемый доход TIx ставка налога TR= налоги от операций TOДенежный поток после уплаты налогов = TI – TO
Вторая составляющая дохода от недвижимости – выручка при ее перепродаже – для целей налогообложения рассчитывается следующим образом. Таблица 2 Для целей оценки недвижимости Для целей инвестиционного анализа Ожидаемая цена продажи ESP– расходы на продажу SE= чистый доход от продажи NSP– остаток кредита UM= текущая стоимость собственного капитала до уплаты налогов BTER Ожидаемая цена продажи ESP– расходы на продажу SE= реализованная сумма АR = NSP– скорректированный базис AB= доход от продажи (прирост стоимости капитала) TGх ставка налога TR= налог на продажу TDSТекущая стоимость собственного капитала после уплаты налогов = ВTER – TDS В процессе владения недвижимостью могут возникать разного рода проблемы, ставящие собственника перед выбором между продолжением владения и продажей недвижимости, либо – в случае продолжения владения – могут возникать проблемы выбора разных вариантов рефинансирования. В любом случае нужен сравнительный анализ эффективности с учетом налогообложения. Рассмотрим два случая выбора, наиболее часто возникающих перед владельцами (приносящей доход) коммерческой недвижимости: 1) принять решение, продолжать владеть недвижимостью или продать; 2) при условии продолжения владения может возникнуть вопрос о целесообразности рефинансирования, под которым понимается досрочное погашение остатка долга и взятие нового кредита.
Условный пример.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Предварительные установки» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»
