Расширенная открытая («американская») модель ипотечного кредитования
Вторая из наиболее распространенных в мировой практике моделей ипотечного кредитования недвижимости – американская – предполагает существование развитого вторичного рынка ипотечных кредитов. Его образуют ипотечные агентства, основная задача которых заключается в выкупе у ипотечной компании (банка) кредитов и выпуске на их основе собственных ценных бумаг. Ипотечный банк выдает кредиты и обслуживает их. Но, выдав кредит, банк продает его третьему лицу – инвестору, в качестве которого вначале и выступает ипотечное агентство. Агентство немедленно возмещает банку сумму выданного кредита, а банк переводит ему ежемесячные платежи заемщика за вычетом своей маржи. Таким образом, в дальнейшем банк действует как посредник между агентством и заемщиком. Агентство, купив некоторое количество ипотечных кредитов у ипотечных или коммерческих банков, производит так называемое укрепление кредита. Наиболее распространенным способом такого укрепления является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). На основе каждого пула агентство создает новую ценную бумагу. Агентство реализует такие ценные бумаги на фондовом рынке и само становится посредником между купившим ее конечным инвестором и банком. Ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты у банков, зависит от той ставки дохода по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. Обычно эти ставки невысоки, поскольку это практически безрисковые ценные бумаги, уровень доходности их мало отличается от доходности по государственным краткосрочным обязательствам. Дело в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, а обязательства агентств, за которыми стоит государство, но при этом они еще и подкреплены залогом недвижимости. В зависимости от ставки, по которой продаются ценные бумаги ипотечного агентства, оно, добавив свою маржу, объявляет процентную ставку для банков, по которой готово выкупать у них ипотечные кредиты. Объявленная ставка действительна в течение 60 дней. Таким образом, банки точно знают цену, по которой они могут продать свои кредиты агентству. Отсюда образуется и уровень ставки для заемщиков, включающий ставку агентства и маржу банка. Поскольку конечных ипотечных инвесторов устраивает ставка 3,5-4,5%, то, с учетом добавленных процентов посредников (банка и агентства), конечная ставка для заемщика составляет 6-7% годовых при сроках кредитования 20-30 лет. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии развитой инфраструктуры ипотечного рынка, создание которой требует активного содействия государства, как минимум при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Расширенная открытая модель, в определенной мере, является более стабильной по сравнению с усеченно-открытой. Это связано с тем, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Характерной чертой усеченно-открытой и расширенной открытой моделей является то, что они представляют собой в чистом виде рыночные схемы жилищного кредитования.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Расширенная открытая («американская») модель ипотечного кредитования» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»
