Ипотечные кредиты с дисконтами и «младшие» закладные
Во многих странах существует законодательно установленный верхний предел процентной ставки по ипотечным кредитам. Если рыночная ставка кредитов коммерческих банков начинает сильно превышать верхний предел по ипотечным кредитам, то банки прибегают к кредитным дисконтам, то есть предоставляют на самом деле сумму кредита меньше, чем зафиксировано в договоре. Разница трактуется, например, как комиссионный платеж банку. Расчеты периодических платежей делаются исходя из номинальной суммы и номинального процента, но поскольку заемщик в действительности получает уменьшенную сумму (со скидкой), то для него реальная процентная ставка оказывается выше. Скидку может оплатить и продавец, но тогда это будет включено в цену и покупка обойдется инвестору дороже. Скидки с кредитной суммы оцениваются в пунктах. Каждый пункт скидки равен 1% основной суммы кредита. Пример. Кредит в сумме 800000 руб. предоставлен на 25 лет под 10% годовых со скидкой в 8 пунктов. Это означает, что реально заемщик получит не 800000 руб., а на 8% меньше, то есть только 736000 рублей. Требуется рассчитать, каков будет действительный уровень процентной ставки для заемщика. Решение: 1) Рассчитываем размер ежемесячных платежей, взяв ипотечную постоянную для 25 лет из таблицы 10% с ежемесячными выплатами 0,009087 x 800000 = 7270 руб. 2) Теперь можно рассчитать реальную ипотечную постоянную, разделив периодический платеж на реальную сумму кредита 7270 / 736000 = 0,009878 3) Сравнивая полученный результат с ипотечными постоянными разных таблиц (то есть для разных процентных ставок), обнаруживаем, что он ближе всего к значению для 11%. Значит, кредит с номинальной ставкой 10%, но с дисконтными пунктами реально будет стоить 11% годовых. Существует упрощенный метод подсчета приблизительной реальной процентной ставки кредита с дисконтными пунктами, называемый методом «указательного пальца». Он применим в случаях, когда сроки кредита достаточно продолжительны – в пределах 20-30 лет. В этом случае каждый дисконтный пункт увеличивает процентную ставку на 1/8 %. Если бы в нашем примере скидка составляла 4 пункта, это означало бы, что реальная процентная ставка равна 10,5%. Хотя в настоящее время в России нет никаких законодательных ограничений по уровню процентной ставки, но практически все российские банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, используют этот инструмент повышения процентной ставки, взимая разного рода доплаты за оформление ипотечного кредита.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Ипотечные кредиты с дисконтами и «младшие» закладные» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»
