Договір соціального найму - це двосторонній правочин, а тому для його укладання потрібна угода сторін. Щоб сторони могли досягти згоди і тим самим укласти договір, необхідно, щоб одна із них зробила пропозицію про укладення договору, а інша - прийняла цю пропозицію. Тому укладення договору проходить дві стадії. Перша стадія називається офертою, а сторона, що робить пропозицію укласти договір, оферентом. Друга стадія називається акцептом, а сторона, що приймає пропозицію, - акцептантом. Договір вважається укладеним, коли оферент одержить акцепт. Вважається, що в договорі соціального найму житла офертою є видача ордера, а акцептом - вселення його отримувача в запропоноване житло. Розглянемо більш детально ці елементи. Відомо, що за своєю юридичною природою ордер на житлове приміщення є особливим адміністративно-правовим документом, у якому міститься розпорядження, наказ житлово-експлуатаційній організації надати громадянину, на ім'я якого виданий ордер, і членам його сім'ї в користування для проживання жиле приміщення, зазначене в ордері. Але мало хто звертає увагу на те, що ордер водночас містить в собі і пропозицію укласти договір найму житлового приміщення, яке зазначено в ньому. На нашу думку, видача громадянину ордера і є офертою (пропозицією), що спрямована на укладення відносин з соціального найму житла. На користь цього говорить наступне. Ордер містить в собі всі елементи (ознаки) оферти. По-перше, пропозиція отримати зазначене житло адресована конкретній особі. По-друге, ордер вміщує пропозицію та досить визначено виражає намір власника (держави чи громадської організації) укласти договір з адресатом, якщо останній прийме цю пропозицію. Більше того, враховуючи той факт, що ордер є дійсним протягом ЗО (при міжгороднім обміні - 60) днів, можна стверджувати, що маємо справу з офертою, що зроблена з вказівкою строку для відповіді (стаття 155 ЦК). По-третє, ніким не піддається сумніву те, що ордер є підставою для укладення договору соціального найму житла. На це вказує і ст. 61 ЖК. Проте у науці цивільного права є кілька точок зору про ступінь співвідношення ордера та договору найму житлового приміщення. Перша виходить з того, що підставою виникнення прав наймача на надане йому житлове приміщення є відповідний адміністративний акт - ордер. Друга вказує, що цей акт сам по собі не є підставою виникнення прав на житло, але надає наймачу лише право вимагати укладення договору найму відповідного житлового приміщення. Права ж та обов'язки наймача, у тому числі й право на отримання передбаченого у адміністративному акті приміщення, випливають лише з укладеного сторонами договору. Третя - право користування житловим приміщенням виникає зі складної юридичної процедури, якою є поєднання адміністративного акту та укладеного на його підставі договору житлового найму. Тут потрібно уточнити. Вище вже йшлося про багатопонятійне значення договору. Одне з понять договору вказує, що це правочин, тобто дія, що спрямована на виникнення, зміну чи припинення цивільних прав та обов'язків. Тому розглянемо договір соціального найму спочатку як правочин. З цією обставиною пов'язана низка важливих наслідків, серед яких і те, що вона підкоряється вимогам про дійсність правочинів, правилам про оферту та акцепт, про момент, коли договір визнається укладеним тощо. Виникненню житлових правовідносин справді передує ціла низка юридичних фактів: розгляд справи заявника, прийняття власником або уповноваженою особою рішення про надання житлової площі, виділ житла, видача ордера, вселення і т. д. Але все це можна об'єднати словами - волевиявлення наймодавця і волевиявлення наймача. Очевидно, що власник, у якого сформувалась воля на передачу майна у найм, безпосередньо (як це відбувається у громадському житловому фонді) або через уповноважену особу (як це відбувається у державному житловому фонді) виявляє її зовні. Тільки організаційна форма та специфічність сутності наймодавця викликають таку складну процедуру волевиявлення при укладенні договору соціального найму. Подібна ж, так само складна, ситуація може виникнути не тільки при укладенні договору найму. Наприклад, для того, щоб кредитна спілка видала позику, потрібно, щоб особа стала членом цієї організації, подала заявку, яка потім була б розглянута, принято рішення і тільки потім укадена угода і видано позику. Відомо, що права та обов'язки у сторін виникають з моменту укладення правочину-договору. З цього моменту у наймача виникає право на житлове приміщення, а володіння та користування буде правомірним. Видача ордера на це право ще не породжує, а лише передбачає його виникнення у майбутньому при настанні певних юридичних фактів, зокрема при вселенні в житло особи на підставі ордера. Слід вважати, що оферта у вигляді ордера цією особою акцептована, а між сторонами виникають відносини з соціального найму. Виходячи зі всього вищевказаного, робимо висновок, що договір соціального найму є укладеним з моменту заселення наймача у надане приміщення, оскільки саме це породжує у нього і наймодавця права і обов'язки по житлу. Цей факт підтверджується ще й тим, що оферта не буде вважатись акцептованою у вказаний строк, не відбудеться вселення у пропоноване житло, а правочин не буде укладеним.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Договір соціального найму» з дисципліни «Житлове право України»
