Згідно зі статтею 241 ЦК УРСР за договором міни житла між сторонами проводиться обмін одного житла на інше. Кожна зі сторін, що бере участь у міні житла, вважається продавцем того житла, яке вона дає в обмін, і покупцем житла, яке вона отримує. Як відзначається в юридичній літературі, у ЦК УРСР фактично не наведено визначення договору міни. Ця прогалина усунута в проекті ЦК України, де у п. 1 ст. 763 міститься таке визначення: «за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати іншій стороні у власність один товар в обмін на інший товар». З цього випливає, що у договорі міни житла мають брати участь самі власники житлових приміщень чи їхні повноважні представники. Разом з поняттям «міна» вживається термін «бартер», тому необхідно проаналізувати їх співвідношення. До того ж визначення бартеру пропонується укладачами проекту ЦК України до легального закріплення, оскільки у ст. ст. 763, 764 закріплене поняття «міна (бартер)». У сучасній літературі відмічається, що бартер є різновидом міни2. Але перше застосовується переважно в правочинах між суб'єктами підприємницької діяльності, зокрема між суб'єктами зовнішньоекономічної діяльності, а також при обміні робіт (послуг). Підтвердженням того служить вживання терміну «бартерна операція» в Указі Президента України «Про регулювання бартерних (товарообмінних) операцій в області зовнішньоекономічної діяльності» від 27 січня 1995 року № 84/953. Тому «міна» є узагальнюючим поняттям, що охоплює за своїм змістом також і поняття «бартеру». У правовідносинах з житлом традиційно вживається саме поняття «міна», тому воно буде використовуватись і нами. Договір міни житла є двостороннім, сплатним та консенсуальним. У дореволюційному російському праві, як відмічає К.П. Победоносцев, існувала така ж конструкція1. Але в римському праві міна була реальним договором. Лише угода про міну не породжувала вимоги про передачу речі. Таке право виникало лише у особи, що передала річ в натурі2. у сучасному праві, коли застосовується консенсуа-льна конструкція міни житла, цей договір вважається укладеним, коли сторони досягнуть згоди за всіма суттєвими умовами у належній формі. Саме з цього моменту кожна із сторін має належно, тобто відповідно до угоди, виконувати свої обов'язки за договором, а невиконання (неналежне виконання) них захищається законом. Договір міни житла є сплатним, тому що хоч відчужувач і не отримує грошей від контрагента, але він отримує еквівалентне зустрічне надання у вигляді іншого, за його вибором, жилого приміщення чи іншого майна. Отримуючи житло у власність за договором міни, особа, у свою чергу, має також виконати свої зобов'язання на користь контрагента. Тому цей договір є двостороннім. Причому міна є не тільки двостороннім, але і синаллагматичним зобов'язанням. Адже тут маємо не тільки наявність прав і обов'язків з обох сторін, але і їх еквівалентність. Більше того, договір міни можна вважати класичним прикладом синаплагма-тичного договору, оскільки грецьке поняття «synallagma», що було легалізоване римськими юристами, в буквальному перекладі означає обмін, мінову угоду. Окремо потрібно зупинитися на співвідношенні договору міни та купівлі-продажу в тому регулятивному впливі, який вчиняє купівля-продаж на відносини міни. Незважаючи на те, що історично міна попереджала купівлю-продаж, купівля-продаж отримала більш ранню юридичну регламентацію і до сьогодення відносини міни житла не позбавлені правового впливу з боку відносин купівлі-продажу житла. Вказані договори порівнює та обставина, що обидва вони є юридичне закріпленими способами еквівалентного обміну, тому до міни застосовні правила, що регулюють купівлю-продаж житла з урахуванням особливостей міни житла. На нормативному рівні це закріплено у статті 242 ЦК УРСР. Як міна житла, так і купівля-продаж житла передбачають зустрічне надання чи сплатний еквівалент, що надається покупцем продавцеві в обмін на річ, якою є житлове приміщення. Але основною відмінністю є те, що у першому випадку відчужувачеві надається у власність інше майно, у тому числі й житло, а у другому випадку - відповідна грошова сума, тобто різними є форми еквівалента. Тому при міні житла продавець водночас виступає також покупцем того житла, яке йому надається замість зустрічного надання з його боку. Отримання речі в одному випадку і грошей в іншому складає правову мету для відчужувача за цими договорами. Водночас міна є змішаним договором, у якому є два договори купівлі-продажу та у якому поєднуються два зустрічних юридичних об'єкти купівлі-продажу, дві речі3. У той же час не можна розуміти договір міни як просте складання двох договорів купівлі-продажу - це було б дуже широко. Адже необхідно враховувати виключення з купівлі-продажу істотної її складової частини - грошового еквівалента. Саме таке змішане зобов'язання, що поєднує у собі дві речі, кожна з яких виступає як правова мета та як зустрічний еквівалент у договорі має місце при міні взагалі та при міні житла зокрема. Оскільки міна не породжує грошового зобов'язання, до неї не можуть бути застосовані правила купівлі-продажу стосовно грошових розрахунків. До того ж тут не можуть застосовуватись правила ст. 214 ЦК УРСР щодо сплати стороною, яка прострочила сплату трьох процентів річних. При наявності в договорі міни грошової доплати правила про грошові розрахунки розповсюджуються на ці правовідносини тільки в частині сплачуваної доплати1. Тобто у договорі міни є припустимим, коли поряд з зустрічним наданням у вигляді іншої речі сплачується грошове надання. При цьому зустрічне грошове надання у міни складає різниця між вартістю отриманої речі та вартістю цієї речі. Отже, щоб зберігався принцип еквівалентності надання при міні та враховуючи, що різну за вартістю річ не завжди можливо знайти, як виняток є припустимим часткові грошові розрахунки у межах цього договору. А.В. Кичихин та Н.А. Щербакова висловлюють думку, що на відносини міни житла розповсюджується право переважної купівлі, що передбачено ст. 114 ЦК УРСР для учасників загальної часткової власності2. Дозволимо собі в цьому засумніватися. Адже право переважної купівлі здійснюється, оскільки гроші служать правовою метою продавця в купівлі-продажу, вони мають родові ознаки та їх цінність полягає лише у тому, що вони є засобом платежу, визначаючись за кількісними показниками. Зворотна ситуація має місце при міні, коли правовою метою продавця є отримання іншої речі. Причому не будь-якого майна, а конкретного, індивідуально визначеного. У цьому випадку воно має властиві тільки йому якісні показники. Тому потрібно погодитися з В.М. Са-мойленко та В.А. Кройтором, які зазначають, що на договір міни не розповсюджується правило переважної купівлі частки в спільному майні3. Останню думку вважаємо більш обґрунтованою та логічною. Адже якщо припустити можливість міни житла з урахуванням права переважної купівлі частки, порушувалась би суттєва умова цього договору щодо його предмета. Розповсюдження ж норми про право переважної купівлі щодо договору купівлі-продажу є можливим, оскільки тут ані становище, ані суттєві умови договору не порушуються: продавець у всякому разі отримує саме ту грошову суму, що він зміг би отримати й від покупця, який не є учасником спільної часткової власності. Цим шляхом іде і судова практика вирішення спорів. Спільними рисами міни і купівлі-продажу є те, що за обома цими зобов'язаннями здійснюється перехід права власності на майно. Аналогічно вирішується питання про форму та умови договору міни; про права, обов'язки (за винятком грошової оплати) і відповідальність сторін, а також щодо ризику випадкової загибелі або псування майна і виникнення права власності у покупця. Крім того, вказані відносини мають новий юридичний об'єкт, який в обох випадках складає сплатна передача свого майна у власність іншій особі. Саме ці спільні риси дозволяють застосовувати правове регулювання купівлі-продажу до відносин міни у відповідній частині. На території нашої країни відносини міни в історичному зрізі зазнавали різного роду обмежень. Так, у Російській імперії з 1714 року згідно з Указом «О единонаследии» (російською) прямо заборонялося укладати договори міни нерухомості, у тому числі й житла4. До цього Указу міна нерухомості здійснювалася без яких-небудь обмежень. Причиною ж для поступової її заборони стало те, що, коли у родині власника маєтку було кілька спадкоємців, з його смертю відбувалося роздроблення маєтку. Згодом це роздроблення набувало великих розмірів, що не відповідало державним інтересам. Крім того, існуюче обмеження було зумовлене тим, «...чтобы пошлины не пропадали и можно было сделать учет стоимости имущества»1. Це свідчить про більш обмежений зміст договору міни в праві дореволюційної Росії: оскільки майно мінялося на майно, не проводилася його оцінка, що перешкоджало стягненню мита. Тому міну вищезгаданим указом просто скасували і таке становище було аж до Жовтневої революції 1917 року. Але і в радянські часи не доводилося говорити про вільне застосування договору міни і зняття з нього усіх обмежень. Наприклад, договір міни житла між його власниками був можливим тільки за умови, що кожна із сторін протягом останніх трьох років не міняла чи не продавала свого житла. Застосування цієї норми до договору міни носило відсилко-вий характер, оскільки безпосередньо нею регулювались відносини купівлі-продажу. Щоб додатково проілюструвати той тиск, що робився на відносини міни, наведемо цитату з праці В.М. Самойленка та В.А. Кройтора, які визначають, що за часів адміністративно-планової системи юридичне обмін автомобілів на інше майно не був заборонений, але фактично ці договори не укладалися, оскільки вони не реєструвалися нотаріальними конторами. Тому громадяни між собою укладали переважно договори міни на дрібному побутовому рівні. Для організацій існувала пряма заборона щодо укладання договорів міни. Ця заборона встановлювалася Постановою РНК СРСР «Про ліквідацію ненормальних фактів прямого товарообміну між господарськими організаціями» від 18 жовтня 1931 року4. Причому за суб'єктним складом ця заборона тлумачилася значно ширше. Наприклад, П.Е. Орловський відмічав: «Что касается отношений между гражданами и социалистическими организациями, то хотя постановление СНК СССР от 18 октября 1931 года к этим отношениям не относится, но, исходя из мотивов, указанных в этом постановлении, необходимо считать, что оно применяется и к этим отношениям». У більш м'якому вигляді, тільки для державних організацій, така заборона досі встановлена в ч. З ст. 241 ЦК УРСР. Поширене тлумачення цієї статті щодо підприємств недержавної форми власності не можна робити, оскільки ст. 10 Закону України «Про підприємства в Україні» прямо вказує, що підприємства можуть обмінювати майно, що їм належить. Виняток становлять норми закону, які прямо передбачають заборону міни чи бартеру між вказаними суб'єктами. Відрадно відмітити, що проект ЦК України не містить будь-яких обмежень відносно міни щодо юридичних осіб. Це зумовлене поступовим відходом економіки нашої держави від планової системи розподілу товарів до вільної ринкової економіки, що веде до розширення свободи договірних відносин в умовах самостійності господарюючих суб'єктів. Щодо можливості здійснення грошової доплати у межах договору міни, то тут також думки вчених різних часів не були однозначними. У римському праві прихильники сабіньянської школи визнавали угоду міни товарів з грошовою доплатою купівлею-продажем. Прокульянці, навпаки, вважали такий договір міною незалежно від наявності грошової доплати3. У доктрині радянського періоду обмін товару на товар, у тому числі з грошовою доплатою, визнавався міною. У ЦК УРСР грошова доплата при міні прямо не передбачена, але на практиці вона має місце та в цілому зараз не є забороненою. Більше того, торкаючись перспективного законодавства, бачимо, що грошова доплата при міні закріплена в п. З ст. 763 проекту ЦК України. Аналогічна позиція закріплена в п. 2 ст.568 ЦК РФ. В сучасній юридичній літературі також зазначається, що за домовленістю сторін в договорі міни може міститися умова про доплату на користь тієї сторони, майно якої має більшу вартість. Що стосується юридичної сутності виникаючих відносин, то, як відмічає В.І. Акимов, виникають змішані правовідносини, в яких елементи договору міни поєднуються з елементами договору купівлі-продажу, але виникнення самостійного виду договору не відбувається. Тобто міна з частковою грошовою доплатою не є новим видом договору, а є лише змішаним договором, у якому зустрічаються відносини міни та, у відповідній частині, купівлі-продажу. При цьому, якщо сторони договору міни домовляються про грошову доплату за майно меншої вартості, ця умова повинна бути обов'язково закріплена в договорі. В іншому випадку вартість майна в договорі міни вважається рівною. Та це вірно, оскільки грошова доплата у договорі міни є винятком. Якщо про це не йдеться у договорі, застосовується загальне правило, згідно з яким міна є безгрошовим еквівалентним обміном одного товару на інший. Подібна ситуація, на наш погляд, може відбуватись і в договорі з міною нееквівалентних за вартістю речей. В цьому випадку має місце також змішаний договір, де елементи договору міни поєднуються з елементами договору дарування. На практиці іноді виникають ситуації, коли сторонам відказують у оформленні деяких документів, необхідних для укладення договору міни житла, якщо хоча б одна із сторін має заборгованість з оплати за утримання будинку та при-будинкових територій. Потрібно відмітити, що з юридичної точки зору така відмова в оформленні документів не є законною, оскільки ніхто не може бути обмежений в правах щодо розпорядження своєю власністю за винятком випадків, передбачених у законі. Обмежень у розпорядженні житлом, що залежать від боргів за комунальні послуги, в українському законодавстві нема. Тому договір міни житла може бути безперешкодно укладений. При цьому борг з оплати комунальних послуг повинен сплачуватись колишнім власником житла незалежно від укладення договору міни добровільно чи в судовому порядку. Іншим варіантом є переклад боргу з комунальних платежів на набувача житла за договором міни. На думку В.А. Нагорняка, «...кредитору важливо лише отримати свої вимоги, а хто їх задовольнить - суттєвого значення не має ... при боргах майнового характеру»1. Але з цим не можна повністю погодитись. Адже такий переклад боргу можливий тільки зі згоди кредитора, тобто житлово-комунального органу. Ця вимога відображена у ст. 201 ЦК УРСР. Принципово ж нема перешкод для того, щоб сторони в договорі міни житла домовились про переклад боргу за комунальні послуги на нового власника житла, але тільки при наявності згоди на це відповідної комунальної установи. В іншому випадку вказаний борг повинен сплачуватись попереднім власником житла, який саме й був споживачем цих комунальних послуг. Така точка зору є переважною в ци-вілістиці та вона повністю відповідає діючому законодавству.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Поняття та загальна характеристика договору житла» з дисципліни «Житлове право України»
