До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наи более развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании 631
Дом
и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализо вана через монопольные государственные ипотечные банки. В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных бан ков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во вре мя первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые воз никли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государствен ный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредит ных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием опе раций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их дея тельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии — кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотеч ного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заемщиков и страхо вание кредитных рисков. В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. пре образуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью при влечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объемам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объема обора чиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%). В Великобритании процесс формирования ипотечных банков при обрел характер замещения строительных обществ. Крупнейшие стро ительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90 х годах прошлого столетия ипотечные банки стали заметно преобладать по объемам кредитов над строительными обществами. В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реа лизована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддерж ки развивающихся рынков. 632
Покупка квартиры
Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для обли гаций (долговых обязательств), эмитируемых банками — участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15 летний заем (включая 7 летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. дол ларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию — 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка. Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков — участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у бан ков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фон дом, продать ему свои ценные бумаги. Банки участники эмитируют номинированные по курсу доллара США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производ ственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций. Однако эволюция ипотеки привела к формированию так называе мой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities — MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддер жания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвую щих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США. В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф. Рузвельта нача ла складываться разветвленная система ипотечного кредитования жи лищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США — это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компа нии, пенсионные фонды и т.п. 633
Дом
Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования — проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специ ализированные организации — Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Государственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае). Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреж дена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington — Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциа ция. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) — Федеральная Националь ная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) — Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновен ные акции находились в частном владении, а привилегированные — в собственности государства. В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной Нацио нальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приоб ретя статус частной компании (государство сохраняет за собой отно сительно небольшой пакет). Сегодня Fannie Мае — крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший ис точник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на Нью Йоркской фондовой бирже (New York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся среди наиболее активно прода ваемых. Они также входят в каталог Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие — Государственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) — государственная корпорация, созданная для управления 634
Покупка квартиры
ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в част ном секторе. Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государствен ное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкуплен ными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительствен ных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн. долларов). Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где ос новным «донором» опять же выступают США, потратили десятки мил лионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образ цу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран. В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, все чаще начинают обращаться к американской и англиийской системе секьюритизации активов. Т.е. рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Ипотека за границей» з дисципліни «Будинок: Практичні рекомендації з будівництва та купівлі власного житла»
