Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий относятся: ! необходимость поддержания почвенного плодородия сельско хозяйственных угодий посредством применения соответствую щей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства (например, соблюдение норм выпаса, установление систем соответствующих севооборота сельскохозяйственных культур, внесение определенного коли чества удобрений и т.т.), оставление земли под паром, создание защитных лесополос и т.д.; ! прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико географических характеристик местности (геомор фологические, почвенные, гидрологические, климатические и иные особенности); ! высокие риски ведения сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами и форсмажорными об стоятельствами (засухи, наводнения, ранние заморозки и сне гопады, эпизоотии и иные стихийные бедствия); ! большое влияние на величину получаемого дохода от сельско хозяйственного производства колебаний цен на сельскохозяй ственную продукцию, горюче смазочные материалы, сельско хозяйственную технику; ! сезонных характера сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственной продукции; ! сложившийся в стране диспаритет цен на сельскохозяйствен ную и промышленную продукцию; ! отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий; ! отсутствие значимых инвестиций в сельскохозяйственное про изводство; ! невысокая плотность населения в районах, находящихся в от далении от крупных промышленных центров; ! слабое развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым покрытием и слабое развитие перерабатывающей промышлен ности. Метод сравнения продаж Метод сравнения продаж в настоящее время практически не име ет своего развития, так как практика его применения пока отсутству ет. Однако технология применение данного метода для сельскохо 480
зяйственных угодий принципиально не должна отличиться от техно логии оценки рыночной стоимости других категорий земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом сравне ния продаж. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов аналогов. Например, при проведении корректировок помимо элементов сравнения, перечис ленных в методе сравнения продаж, могут учитываться такие пози ции, как балл бонитета почвы1, наличие мелиоративных сооруже ний, структура посевных площадей, тип почвы и ее технологические свойства, удаленность от рынков сбыта, другие факторы. В настоящее время каких либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при оценке земель сельскохозяйст венного назначения с учетом их специфики в отечественных норма тивных документах не сформулировано. Методы доходного подхода Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого опера ционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величи на чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации ос новных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использова нием техники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (из держках) на производство той или иной культуры. Метод капитализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы При определении стоимости земли методом капитализации зе мельной ренты стоимость земли определяется как отношение аренд ной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и дру 1
Бал бонитета почвы — интегральный показатель, характеризующий сравнительное качество почв.
481
гих издержек, связанных с владением данным земельным участком) к коэффициенту капитализации: VL = (IA — T)/RL, где VL — оценка рыночной стоимости земельного участка; IA — доход собственника от арендной платы за единицу площади сельскохозяй ственных угодий аналогичных по своим свойствам оцениваемому; T — налог на землю; коэффициент капитализации доходов от земли. Если в аренду землю сдает государство или муниципалитет, и ставки соответствуют рыночным, например, получены на торгах, то налог на землю в расчетах учитываться не должен. Оптимальным вариантом определения коэффициента капитали зации, является его определение из сделок с аналогичными земель ными участками (коэффициент капитализации = чистый доход / це на сделки). При отсутствии таких данных коэффициент капитализа ции может определяться методом кумулятивного построения с учетом всех поправок на риски получения дохода от сельскохозяйст венного производства. Примеры оценки земли методом капитализации арендной платы Пример 1. Собственником земли является муниципалитет. Рыночная ставка арендной платы — 0,17 руб. за м2. Коэффициент капитализации — 0,25. VL = 0,17 : 0,25 = 0,68 руб. за м2 или 6 800 руб. за га. Стоимость земли — 6 800 руб. за га. Пример 2. Собственником земли является частное лицо. Рыночная ставка арендной платы — 0,19 руб. за м2. Ставка земельного налога — 0,02 руб.за м2. Коэффициент капитализации — 0,25. VL = (0,19 – 0,02) : 0,25 = 0,68 руб. за м2 или 6 800 руб. за га. Стоимость земли — 6 800 руб. за га. Капитализация чистого операционного дохода При капитализации чистого операционного дохода, приходяще гося на землю, доход может определяться в фактически сложивших ся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнози руемых ценах. Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные культуры) и издержками на их производство в расчете на единицу площади. 482
Валовой доход определяется на основе показателя средней уро жайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогич ного качества при применении наиболее распространенной агротех ники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд послед них лет при среднем уровне интенсивности земледелия. В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам од нородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции. Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же вида использования земель являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средне взвешенную из чистых операционных доходов, полученных от раз ных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использо вать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложив шейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, три года поле занято зерновыми, а один год паром. Тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду. Культуру можно считать основной, если она в структуре товарной продукции растениеводства занимает не менее 70%. Оптимальная структура посевных площадей является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хо зяйстве. Она может быть определена с использованием традиционного математического аппарата на основе нахождения максимального объ ема продаж при искомой площади под определенными культурами. В общем виде модель для расчета максимального объема продаж урожая сельскохозяйственных культур можно записать в следующем виде: Fo = Σ Ci Ч yi Ч xi → max,
Σ xi = S,
Ai < xi < Bi, где: yi — урожайность i ой культуры, Ci — рыночная цена реализации i ой сельскохозяйственной культуры, xi — искомая площадь сельско хозяйственных угодий, выделяемая для возделывания i ой сельско хозяйственной культуры, S — общая площадь оцениваемых сельско хозяйственных угодий. Ai Bi — максимальная и минимальная площадь, выделяемая под сельскохозяйственную культуру i опреде 483
ляется исходя из севооборота, а также договоров о поставках сель хозпродукции. В результате решения этой задачи будут определены оптимальные размеры сельхозугодий, выделяемые под каждую культуру и объем продаж растениеводческой продукции хозяйства. В состав издержек, необходимых для исчисления чистого опера ционного дохода, приходящегося на землю, входят все расходы зем левладельца, необходимые для оплаты факторов производства (труд, капитал, предпринимательские способности), привлеченных к зе мельному участку. Основными статьями издержек, учитываемых при расчете, как правило, являются: 1. Прямые производственные расходы: ! покупка семян; ! покупка удобрений; ! покупка кормов; ! покупка горючего; ! покупка ядохимикатов, гербицидов, ветмедикаментов; ! амортизация или затраты на возмещение основных фондов в соответствии с их рыночной стоимостью (рыночная стоимость, отнесенная к сроку их экономической жизни); ! текущий ремонт средств производства. 2. Оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты. 3. Возврат кредитов и проценты по обслуживанию долга. 4. Косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйст венные затраты). 5. Прибыль предпринимателя (процент на капитал). 6. Налог на землю, другие налоги. 7. Затраты на создание резервов оборотного капитала. 8. Другие виды издержек. Если земля находится в аренде или передана в управление, то в состав издержек также включается вознаграждение за управление, которое также определяется из рыночных условий. Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся уровню прибыли в сельскохозяйственном производстве в данном ре гионе. Прибыль предпринимателя также может оцениваться как процент или норма отдачи на собственный капитал (включая основ ные и оборотные фонды) и определяться на основе анализа норм от дачи на капитал сопоставимых по уровню риска альтернативных ин вестиций. 484
Проценты по обслуживанию долга определяются исходя из ти пичных условий кредитования. Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распре деляться по годам и учитываться в составе операционных расходов. Материальные издержки и расходы на заработную плату могут рас считываться по нормам расхода соответствующих оборотных фондов (семян, удобрений, горюче смазочных материалов и т.д.) и норм выра ботки, применяемых в сельскохозяйственном производстве при каль кулировании затрат при проведении сельскохозяйственных работ. При определении издержек также можно пользоваться имеющи мися в хозяйствах данными по калькулированию себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основ ных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимос ти и экономического срока жизни, а не утвержденных норм аморти зации. В таблице 16.1 приведены основные статьи калькуляции се бестоимости продукции растениеводства, применяемой в сельском хозяйстве. Таблица 16.1 Калькуляция себестоимости продукции растениеводства1 Статьи затрат 1. Прямые затраты Оплата труда Семена и посадочный материал Удобрения и ядохимикаты Автотранспорт Горючее и смазочные материалы Амортизация основных фондов: зданий и сооружений сельскохозяйственной техники прочих фондов Прочие затраты Итого прямых затрат 2. Общепроизводственные и общехозяйственные расходы (косвенные издержки) Всего затрат 1
Затраты на производство зерна, тыс.руб. 45,4 40,0 29,7 3,4 17,9 1,2 20,9 35,4 212,7 21,2 233,9
Попов Н.А. Организация сельскохозяйственного производства: Учебник. — М.: Фи нансы и статистика. 2000, стр. 281.
485
Далее эти затраты могут быть отнесены либо на площадь, зани маемую зерновыми культурами, либо на товарную продукцию. Например, при средней урожайности 30 ц с гектара и общей пло щади пашни, занятой под зерновыми культурами, 60 га получено 30 ц Ч 60 га Ч 100 кг = 180000 кг пшеницы. Себестоимость полученной продукции составляет 234 тыс. рублей (данные таблицы 16.2.1) Соот ветственно себестоимость получения сельскохозяйственной продук ции в расчете на кг или гектар составят: 1,3 руб./1 кг (234 тыс. руб.: 180 тыс. кг) и 3900 руб./1 га (234 тыс. руб. : 60 га). Приведенные в таблице 16.2.1 затраты на семена и посадочный материал, удобрения и ядохимикаты, определены исходя из их не обходимого количества и рыночной стоимости. Затраты на оплату труда определены исходя из затрат труда, выраженных в челове ко днях и их денежной оценки. Затраты на автотранспорт являются комплексным показателем. Они определены исходя из общего ко личества тонно километров, оплаты труда работников автотранс порта, стоимости горюче смазочных материалов, амортизации, те кущего ремонта автомашин, гаража и др. Амортизация, учитывае мая при калькулировании себестоимости сельскохозяйственной продукции, определяется по нормам амортизационных отчислений. Поэтому и требуется ее корректировка, если эти нормы не соответ ствуют реальным потребностям в возмещении основного капитала. К текущему ремонту относят замену или восстановление отдельных деталей сельскохозяйственных машин — комбайнов, тракторов и т.д. Обычно затраты на текущий ремонт определяют по нормативам текущего ремонта, рассчитанных в процентах от балансовой стои мости основных средств. Затраты на горюче смазочные материалы рассчитываются пропорционально отношению объема работ в соот ветствующей отрасли ко всему объему работ. Как правило, на расте ниеводство приходится 80 90% общего объема работ, в том числе на зерно — 45 60%. К прочим затратам относятся затраты на электроэнергию, страхо вые платежи, мелкий и быстроизнашивающийся инвентарь и другие затраты. Их рекомендуется определять в размере 20 25% от суммы прямых затрат. Общепроизводственные и общехозяйственные расхо ды составляют оплату труда работников административно управлен ческого аппарата. Их рекомендуется определять в размере 10 12% от всех прямых затрат в растениеводстве. 486
Пример расчета стоимости земли методом капитализации чистого операционного дохода Требуется оценить 10 га пашни. Основные возделываемые куль туры: пшеница и ячмень. Средняя урожайность пшеницы — 30 ц/га или 3000 кг/га. Средняя урожайность ячменя — 20 ц/га или 2000 кг/га. Средняя цена реализации пшеницы — 2,2 руб./кг. Средняя реализационная цена ячменя — 1,6 руб./кг. Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом при были предпринимателя (нормы прибыли) — 1,5 руб./кг. Суммарные издержки по выращиванию ячменя с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) — 1,3 руб./кг. Чистый операционный доход по пшенице = 3000 Ч (2,2 – – 1,5) = 2100 руб./га. Чистый операционный доход по ячменю = 2000 Ч (1,6 – 1,3) = = 600 руб./га. Средний доход от пашни = (2100 + 600)/2 = 1350 руб./га. Коэффициент капитализации — 0,18 Стоимость земли = 1350/0,18 = 7500 руб./га. Стоимость 10 га = 7500 Ч 10 =75000 руб. Оценка различных видов угодий Приведенные примеры в основном касались пашни. Но иногда требуется оценка других видов угодий, например, залежей (не возде лываемых в настоящий момент времени угодий), сенокосов, паст бищ. Для их оценки могут применяться методы, описанные выше. Залежи могут оцениваться методом капитализации чистого дохода, который можно получить от их предполагаемого использования в будущем. При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исхо дить из средней урожайности кормовых культур, сложившейся при применяемых наиболее типичных технологиях ведения сельского хозяйства в оцениваемом районе. При оценке пастбищ валовой доход также может определяться исходя из выхода основной животноводческой продукции в расчете на га. При таком подходе учитываются средняя продуктивность ско та, сложившейся в животноводстве, допустимые нагрузки на пастби ща (допустимые нормы выпаса) и сложившаяся средняя «землеем кость» (количество гектар в расчете на 1 голову скота) продукции животноводства по обеспеченности сенокосами.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
