Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются ви дом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемы ми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факто ров социального, экономического, государственного и экологиче ского характера. Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из на значения недвижимости и ее привлекательности для различных уча стников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на суб рынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижи мости проводится по таким параметрам, как местоположение, кон куренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости. Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты прово дится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характе ристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости. Принципы классификации объектов, положенные в основу сег ментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости. В зависимости от назначения (направления использования) объ екта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов: 32
1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты). 2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производст венно промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны). 3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ). 4. Незастроенные земельные участки различного назначения (го родские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповед ники, зоны разработки полезных ископаемых). 5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктив ных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.). В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижи мости можно разделить на: 1. Застроенные земельные участки. 2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последую щей застройки. 3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для после дующей застройки. В зависимости от характера полезности недвижимости (ее спо собности приносить доход) подразделяются: 1. Доходная недвижимость. 2. Условно доходная недвижимость. 3. Бездоходная недвижимость. В зависимости от степени представленности объектов: 1. Уникальные объекты. 2. Редкие объекты. 3. Широко распространенные объекты. В зависимости от экономической активности регионов: 1. Активные рынки недвижимости. 2. Пассивные рынки недвижимости. В зависимости от степени готовности: 1. Незастроенные земельные участки. 2. Готовые объекты. 3. Не завершенные строительством объекты. 4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции. Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою оче редь, может быть разделен на специализированные субрынки. Суб рынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпоч 33
тениями по отношению к цене недвижимости, сложности управле ния, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижи мости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводче ских ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота. Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в дезагрегировании, или выделении, оце ниваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответст вии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта. Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определе ния различных предпочтений покупателей и продавцов относитель но размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др. Оценщики недвижимости изучают географические, демографи ческие, социально экономические, психологические и производст венные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэко номической и региональной ситуации.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Сегментация рынков недвижимости» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
