Реферати статті публікації

Пошук по сайту

Головна » Реферати та статті » Нерухомість та іпотека » Управління земельними ресурсами

Аренда земель сельскохозяйственного назначения Великобритании

Общее направление изменений законодательства и судебной практики по арен-
де земли в Великобритании шло, прежде всего, по линии закрепления прав арен-
датора на более длительные сроки аренды, уточнения размеров арендных плате-
жей и разграничения ответственности арендатора и арендодателя за капиталов-
ложения и использование земли, построек и инвентаря на ферме, С 1925 году
действуют законы по регистрации прав на землю, по земельному налогообложе-
нию и по отношениям собственности на землю, которые в течение ряда лет слу-
жили юридической базой для регулирования арендных отношений на землю в
стране. В основу действующего в настоящее время британского законодатель-
ства об аренде земель легли Закон о сельскохозяйственных арендованных участ-
ках 1948 года, Сельскохозяйственный Закон 1956 года, Сельскохозяйственный
Закон 1976 года, Акт об арендных платежах 1977 года и Закон о сельскохозяй-
ственных арендованных земельных участках 1984 года. Они окончательно закре-
пили сложившиеся аграрные отношения, подтверждающие права на длительное
пользование землей в случае регулярного выполнения арендных обязательств и
на преимущественное продление аренды.
Основным источником информации о сельскохозяйственной аренде в Вели-
кобритании является Британская Почтовая Июльская Перепись, согласно кото-
рой в 1983 году 37% всех сельскохозяйственных земель в стране находилось в арен-
де. По отношению к правам на землю в британской экономической литературе
различают три категории хозяйств: фермы, находящиеся в полном владении, пол-
ностью в аренде и в смешанном владении.
В табл. 12 и 13 представлены данные о количественном соотношении ферм
этих категорий. Как видно, полностью арендованные фермы насчитывают в на-
стоящее время немногим более 1/5 из общего числа хозяйств в Англии и Уэльсе.
Несколько больше ферм со смешанным владением. Наиболее значительную часть
(57,4%) составляют хозяйства собственников. В Северной Ирландии большин-
ство сельскохозяйственных земель находится в пользовании землевладельцев,
Глава 4
что является следствием действия серии Законов о приобретении земель, наце-
ленных на совмещение функций землепользователя и землевладельца. В Англии
и Уэльсе общая площадь полностью арендованных владений сократилась к 1983
году по сравнению с 1960 годом с 42% до 24%. Это сокращение сопровождалось
не только увеличением общей площади ферм собственников, но и ростом с 1950
года суммарной площади хозяйств, находящихся в смешанном владении (табл.
12). Отмечаемая с 1975 года тенденция к некоторому сокращению обшей площа-
ди ферм со смешанным владением и увеличению площади ферм землевладель-
цев, специалистами Великобритании связывается с изменениями в методике
определения этих показателей.
Распределение ферм по категориям в Англии и Уэльсе за период 1891-1983 гг.
Таблица 12
Годы
Доля от общего числа ферм,%
Годы Фермы, находящиеся
полностью под арендой
Фермы, находящиеся в
смешанном владении
Фермы, находящиеся в
полной собственности
Англия Уэльс Англия Уэльс Англия Уэльс
1891 1 81,8 — 4,3 — 13.9
1950 48,7 14,8 — 36,5
1960 37,1 41,6 15,6 21,7 47,3 36,7
1970 30,7 32,6 23,1 32,8 46,2 34,6
1975 25,5 27,2 30,5 48 44 32
1980 23,3 26,8 22,7 33,9 53,9 29,4
1983 20,4 24,4 22,3 34,4 57,4 41,3
Между категорией землевладения и размерами фермы в Великобритании про-
слеживается определенная связь. Согласно данным сельскохозяйственной ста-
тистики, за 1989 год с увеличением площади с 2 га (и менее) до 200 га доля хо-
зяйств, находящихся полностью или в основном под арендой в Англии и Уэльсе
возрастает с 0,8% до 16,3% (доля арендуемых хозяйств, имеющих площадь свыше
200 га в 1989 г., была равна 2,9%). Исследования британских специалистов пока-
зали, что существует определенная зависимость между эффективностью сельс-
кохозяйственного производства и размером и категорией ферм. Среди мелких
хозяйств (площадь 2 га и менее) и особенно с высоко интенсивным производ-
ством арендованные фермы являются более эффективными, чем находящиеся в
полной собственности. Считается, что бремя арендной платы играет роль стиму-
ла для арендаторов этих хозяйств. В то же время с общенациональных позиций
их суммарная роль в производстве продовольствия настолько мала, что разница в
эффективности этих ферм не имеет большого значения.
480
32 Зак. 10? 481 Раздел Ш Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношений
Наиболее высокой эффективностью отличаются хозяйства среднего размера,
являющиеся основными сельскохозяйственными производителями. Среди ферм
со смешанным владением выделяются хозяйства площадью в 40-100 га, причем
доля арендованных земель здесь заметно выше собственных. В числе полностью
арендованных ферм наиболее эффективными являются хозяйства с несколько
меньшей площадью, хотя в целом они менее эффективны, чем фермы со сме-
шанным владением. Некоторые специалисты объясняют это отчасти тем, что
лучше работающий арендатор получает более высокие доходы, позволяющие ему
приобретать землю в собственность, в результате чего он становится владельцем
фермы смешанного типа. В любом случае действительная зависимость между
уровнем эффективности и размером, а также категорией фермы гораздо сложнее
представленной схемы.
В целом в Великобритании наиболее широкое распространение получила
стандартная сельскохозяйственная или «денежная» аренда с пожизненной га-
рантией, предоставленной Законом 1948 года. Практикуется также краткос-
рочный найм кормовых угодий для выпаса скота или сенокошения на срок
менее 1 года. Эта форма аренды не располагает полными юридическими пра-
вами, а в официальной статистике такие земли учитывают вместе с основным
владением, даже если наем осуществляет из года в год тот же арендатор. По
официальным оценкам, площадь земель, переданных в краткосрочную арен-
ду, составляла в 1983 году почти четверть млн. га, или 2,5% всех арендованных
земель.
Практически вся земля в Северной Ирландии является частной собственное -
тью не сдаваемой в аренду
Использование такой формы аренды дает возможность землевладельцам
уменьшить масштабы своей сельскохозяйственной деятельности, переложив
ее на арендатора, не меняя юридический статус своего землевладения, кото-
рое по-прежнему учитывают как ферму, находящуюся в полном владении. Для
пользующихся краткосрочным наймом арендаторов существует определенный
риск, так как нет уверенности в том, что в следующем сезоне им будет предо-
ставлена земля. В отдельных районах страны эту форму аренды используют
для возделывания специальных культур, в том числе лука, моркови и других
овощей.
В Северной Ирландии, где практически вся земля находится в собственности
фермеров, подобные функции выполняет краткосрочная сдача мелких участков
земли в аренду на сезон, получившая название системы «конакр». Ежегодно крат-
косрочной арендой здесь охвачено около 20% посевов сельскохозяйственных
культур и трав. Благодаря ей, действующая в Северной Ирландии форма земле-
владения становится более гибкой и легче приспосабливается к различным струк-
турным сдвигам в сельском хозяйстве.
В Шотландии наиболее распространенной формой является аренда неболь-
ших участков земли, так называемое парцеллярное землевладение.
482
Обшая плошадь
фермерских
земель (га)
16055 |
647405 |
7743226 1
7705717 |
16112403 |
| Англия 1
: 13818 I
.491106 I
15387755 I
3484695 I
1 УЭЛЬС 1
11403 I
1 106276 |
I 1050233 1
[335764 |
1 1493676 I
| Шотландия \
тГ гъ
00
150023 |
| 1305238 |
1 3885258 |
1/3
f i
-г
ГЦ
1/3
Общее кол—во
фермерских
хозяйств
14758 I
72883 I
112393 !
14623 |
214661 I
| Англия 1
12758
,56468 j
178773 1
19394
1157393 1
1 УЭЛЬС 1
Г1205 1
111274 |
Г17102 |
[927 |
00
о
1/3
о
f i
| Шотландия \
[785
-г
1/3
1 16518
|4306
[26760
Площади
фермерских
земель, сдаваемых
в аренду
-
0,01
ГЦ
00
о
п
мэ о
ГЦ
| Англия 1
ГЦ
О
О
T
Я
-r
о
ГЦ
МЭ
ON
t>
гъ
1 УЭЛЬС 1
о
00
ю
-r -г
rf
ГЦ
| Шотландия \
о
[о,зз
18,35
ГЦ
о
гъ
00
оо'
т
Площади
фермерских
земель, сдаваемых
в аренду
кол-во 1
| Великобритания
0,01 1
ГЦ
00
о
L16 ,16 ]
00
ON
cC
36,97 J
| Англия 1
1489 I
1/3
i>
ON
1 1914654 1
1 1543555 |
[3556854 '
1 УЭЛЬС 1
ON
ON
117921 1
00
T
T
1/3
ГЦ
194661
[369130
| Шотландия \
ГЦ
о
ГЦ
! 17165
[437779
11589771 1
»
ON
1 /3 т
©
ГЦ
Площади фермерских
земель, являющиеся
частной собственностью
кол-во [ % 1
| Великобритания
1790 (
132243 |
2603881 _)
3218987 |
5956901 1
| Англия 1
0,13 I
-r
© Г-;
О
ГЦ
162,09 1
1 УЭЛЬС 1
ON
О
О
Я
i/f
[53,48
Tf
175,62
| Шотландия \
loToi
2
116,55
[43,97
ю
Площади фермерских
земель, являющиеся
частной собственностью
кол-во [ % 1
| Великобритания
1 60'0
П
fi
ON 00
ГЦ
63,03 I
| Англия 1
! 12329 I
,393949 !
13473101
11941140 |
[5820517 1
1 УЭЛЬС 1
| 1304 |
"/3
"/3
m
00
00
«/3
00
r-
00
ON
l>
[241103 I
I 1129546 ;
| Шотландия \
ГЦ
ГЪ
132858
1867459
00
00
-г
тг
о
т
ГЦ
13205436
Фермы,
полностью или
частично
сдаваемые в
аренда
j
| Великобритания
0,8
00
о
n
мэ 00
гц
26,1 I
| Англия 1
ON
00
о
00 © T
£
ТГ
ГЦ ГЦ
1 УЭЛЬС 1
00
ГЦ
0 "/3
ГЦ Г-;
О
ON
| Шотландия \
[ 0,85
119,7
17,17
-г
-г
гъ
Фермы,
полностью или
частично
сдаваемые в
аренда
j
| Великобритания
11718 |
1 3 0 5 8 1
135073 j
00
1/3
\©
о
о
1/3
| Англия 1
1 1407 1
1/3
ON
т
00
1/3
ГЦ
1/3
0
0
т
1/3
00
0
-r
1 УЭЛЬС 1
т
00
11698 J
13926 |
ТГ
m
ГЦ
[5942 |
| Шотландия \
т
ГЦ
| 1793
15273
11919 '
19212
Фермы,
полностью или
частично
являющиеся
частной
собственностью
кол-во [ % 1
| Великобритания
i>
о
ON
i>
ГЦ
мэ
1/3
ov
rT
73,9 1
| Англия 1
гц
г-*
00
ON
ГЦ
[зз ,6 1
-r
r-
1 УЭЛЬС 1
-r
Г-;
ff
131.39 1
ГЦ
ff
т
ГЦ
гц
i/З
©
00
| Шотландия \
ГЦ
ГЦ
>4
ГЦ о -г
ГЦ
ON
00
165,6
Фермы,
полностью или
частично
являющиеся
частной
собственностью
кол-во [ % 1
| Великобритания
13040 |
59825 I
177320 I
ON
T
00
158654 |
| Англия 1
111351 |
о
ON
T
ON
ON
00
ГЦ
1 /3
ON
00
«
1 /3
1 116540 |
1 УЭЛЬС 1
S
19576
1 13176
fi
ON
|24566
| Шотландия \
| 568
00 т
т
гъ
111245
00
т
ГЦ
| 17548
Общая
площадь
землевладений
(га)
| Великобритания
ON
O n
ГЦ
120-199^9 |
1 200 и более 1
jBcero I
| Англия 1
ГЦ
V
ON
ON
гц
120-199,9 |
[200 и более
\ Всего
1 УЭЛЬС 1
гц
V
ON
ON
гц
|20-199,9 |
Г2ОО и более
[Всего
| Шотландия \
ГЦ
V
ON
ON
ГЦ
[20-199,9
] 200 и более
| Всего
32*
с а Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных
Владельцев земельной собственности, предоставляющих свои земли в аренду, в
Великобритании можно подразделить на следующие категории:
• индивидуальные владельцы: отдельные лица, общее владение, товарищества,
дискреционные трасты (трасты с предоставлением права распоряжаться соб-
ственностью по усмотрению), прочие трасты;
• корпорации: частные компании (без публичной продажи акций), открытые
акционерные общества;
• церкви, владения короны и монархии, университеты, благотворительные уч-
реждения, организации по охране окружающей среды;
• центральные правительственные учреждения, местные органы власти, пред-
приятия национализированных отраслей экономики, агентства.
Официальная британская статистика не ведет систематической регистрации
владельцев сельскохозяйственных земель и не отражает информацию об аренде
различных категорий землевладельцев. В то же время во многих работах подчер-
кивается значимость этих сведений для анализа условий формирования и функ-
ционирования арендного сектора. В 1976 году только 18,5% арендованных сельс-
кохозяйственных земель в стране находилось в собственности организаций тре-
тьей и четвертой категорий, имеющих безусловное право собственности на не-
движимость, так называемой «фригольд». Остальные 81,5% находились в част-
ной собственности, включая траст. На крупные землевладения, без учета собствен-
ности королевской фамилии, приходится в стране 62%. Такая концентрация зе-
мель в руках небольшого количества лиц и семей, интересам которых в значи-
тельной мере служит арендная система, является отличительной чертой Вели-
кобритании по сравнению с другими западноевропейскими странами и США.
Существенная доля находящихся в частной собственности арендованных зе-
мель приходится на траст, который является юридически установленным видом
договоренности, обеспечивающим передачу собственности от поколения к по-
колению, избегая выплаты налогов на переходящий по наследству капитал. По
расчетам, на траст в Англии и Уэльсе приходится около 1/3 арендованных зе-
мель. А среди крупных землевладений, площадью 405 га и более, к этой форме
относится около 70% поместий.
Пятая часть арендованных земель (около 1,5 млн. г) находится в собственнос-
ти таких организаций, как церкви, Кембриджский и Оксфордский университе-
ты, которые на протяжении нескольких веков пользовались доходами от аренды
как источником поступления средств для осуществления своей текущей деятель-
ности. Другие организации, в том числе центральные министерства и национа-
лизированные отрасли экономики, имели земли как необходимое условие их
нормального функционирования (Министерство обороны, Лесная комиссия,
Управление водным хозяйством и др.). Еще одна группа публичных землевла-
дельцев образовалась в связи с политикой правительства, направленной на скуп-
ку государственными учреждениями земель для последующей их сдачи в аренду.
В Англии и Уэльсе этот вопрос находится в ведении местных властей, в Шотлан-
484
отношений
Глава 4
дии эти функции выполняются централизованно под руководством Государствен-
ного Секретаря Шотландии.
К публичным землевладельцам относятся финансовые организации и некото-
рые корпорации, в первую очередь пенсионные фонды, страховые компании и
другие связанные с ними агентства. Эти организации рассматривают земельную
собственность как источник получения доходов в форме арендной платы и укреп-
ления финансовой базы для осуществления своих долгосрочных обязательств по
выплате пенсий, страховок и т.п. Роль этих организаций как землевладельцев по
сравнению с их социальной значимостью невелика. В 1978 году их земельная соб-
ственность составляла всего 0,2 млн. га или 1,2% общей площади страны, а в 1982
году она возросла до 2%. По другим источникам, в 1983 году в ведении этой катего-
рии землепользователей находилось уже 0,4 млн. га всех земель. По мнению мно-
гих британских специалистов, методы и формы регистрации землевладельцев,
сдающих свою собственность в аренду, разработаны в Великобритании слабо.
Признавая высокую эффективность арендных отношений на землю, законо-
дательство Великобритании, как и в большинстве экономически развитых стран,
нацелено на их сохранение. Тем не менее, в стране на протяжении текущего сто-
летия отмечается неуклонное сокращение площади арендованных земель. Со-
гласно официальной статистике, в 1989 году в аренде находилось 37% всех сельс-
кохозяйственных земель по сравнению с 85% в 1891 году и 62% в 1950 году. Суже-
ние масштабов аренды в Великобритании не оказало значительного влияния на
сельскохозяйственное производство. Это отчасти связывают с тем, что многие
арендаторы приобретают в собственность землю, ранее арендованную ими, на
которой они по-прежнему продолжают трудиться.
В то же время сужение рынка сдаваемых в аренду земель вызывает серьезную
озабоченность у экономистов, считающих, что это затрудняет приток свежих сил
и капитала в сельскохозяйственное производство. Такая ситуация в известной
мере обусловлена действием Закона 1976 года. Стремясь к усилению арендной
системы, законодательные органы предоставили в 1976 году, преимущественное
право наследования аренды членам семьи умершего арендатора. Согласно § 2 За-
кона 1976 года, в случае смерти арендатора лица, претендующие на наследование
права аренды, должны были обращаться вТрибунал Сельскохозяйственных Земель
за получением соответствующего разрешения. Кроме определения степени род-
ства, от претендента требовалось также доказать, что в течение 5 лет из последних 7
лет жизни покойного арендатора он получал основные средства к существованию
отданного арендованного хозяйства. Если же претендент в течен ие указан ного срока
проходил курс сельскохозяйственной подготовки, то он засчитывался за 3 года из
необходимых для наследования 5 лет. Правила наследования по отношению к опре-
деленному землевладению и со стороны конкретной семьи действовали дважды,
так что ферма могла находиться в руках трех поколений одной семьи.
Наряду с положительными сторонами, сводившимися к заинтересованнос-
ти арендатора и членов его семьи в связи с уверенностью в будущем, данный
31 Зак. 102 485 Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных
законодательный акт, по мнению британских специалистов, имел ряд отрица-
тельных моментов. Вследствие его введения сложилась ситуация, при которой зем-
левладелец никакими способами не мог прекратить отношения с арендатором.
Также одним из важнейших следствий действия закона 1976 года явилось значи-
тельное ограничение мобильности арендованных сельскохозяйственных земель.
В начале 1989 года общее число арендаторов, включая фермеров, управляю-
щих и директоров, составило 214661 человек, причем преимущественное право
наследования получали ежегодно 5000-6000 человек. В то же время в Англии и
Уэльсе на рынок поступало около 500 единиц земельной собственности в год, что
составляло менее 1% всех арендованных земель. В условиях ограниченного рын-
ка доступ к аренде сельскохозяйственных земель затруднен постоянным ростом
расходов, связанных с началом деятельности, а также взвинчиванием размера
арендной платы. По данным Министерства сельского хозяйства, для заключе-
ния соглашения об аренде фермы площадью в 32 га требуется в среднем по стра-
не 6000 фт. ст. (в ценах 1977 года). Если же это хозяйство высоко интенсивное, то
сумма возрастает в несколько раз. Аренда фермы, специализирующейся на вы-
пуске молочной продукции, с площадью в 40 га требует 32000 фт. ст.
Стремление защитить интересы арендаторов путем регламентации всех воз-
можных аспектов аренды обусловило негибкость законов о земельной собствен-
ности, которые по разным причинам стараются обойти и землевладельцы, и арен-
даторы. Наряду с упомянутыми выше неофициальными формами краткосроч-
ной аренды, определенную степень гибкости арендной системе обеспечивает су-
баренда, которая в той же мере, что и краткосрочная аренда, является практичес-
ки незащищенной. Также в последнее время землевладельцы все чаще использу-
ют такой тип взаимоотношений с работающими на их участках фермерами, как
товарищество (партнерство), а также некоторые формы долевой или издольной
аренды, считавшейся еще в начале 60-х годов нетрадиционной для Великобрита-
нии. Так, в последнее время ежегодно между землевладельцами и фермерами,
работающими на их земле, заключается партнерских отношений гораздо боль-
ше, чем новых арендных соглашений.
Партнерство дало возможность собственникам земель обходить положение
Закона 1976 года о преимущественном наследовании права аренды. Другой по-
ложительной для них стороной этой формы является то, что доходы от партнер-
ского ведения дел, даже если товарищество формальное, расценивают как трудо-
вые и облагают более низкими налогами, чем арендная плата, которую считают
нетрудовым доходом. Как показывает практика, землевладельцу при желании не
составляет особого труда расторгнуть партнерское соглашение.
Учитывая отрицательные стороны Закона 1976 года, составители последующих
законодательных актов стремились исправить некоторые его положения, прежде
всего о наследовании аренды. Закон 1984 года сохранил преимущественное на-
следование прав аренды для арендных соглашений, заключенных ранее, но зап-
ретил включать пункт о наследовании в новые договоры. Тем не менее, большин-
отношений
Глава 4
ство острых вопросов взаимоотношений землевладельцев и арендаторов осталось
нерешенными. В связи с этим в настоящее время многие специалисты высказы-
ваются за широкую поддержку партнерства, считая, что оно устраняет косность
действующего законодательства о земельной собственности.
К преимуществам партнерства относят его гибкость по отношению к посто-
янное меняющейся структуре сельскохозяйственного рынка. Эта форма обеспе-
чивает более эффективное управление сельскохозяйственной деятельностью с
участием землевладельца. Собственник земель имеет возможность в качестве
партнера пользоваться услугами высококвалифицированных специалистов. Не-
маловажное значение имеет факт привлечения более крупных средств со сторо-
ны землевладельца, так как в отличие от аренды, партнерские соглашения, как
правило, предусматривают вложение капитала владельца не только в собствен-
ность, но и в сельскохозяйственный процесс.
Противники партнерства указывают, в первую очередь, на слишком компро-
миссный его характер и сложность контроля. Тем не менее, партнерские согла-
шения в Великобритании должны получить в будущем значительное развитие
даже в случае отсутствия соответствующего поддерживающего законодательства.
Формирование принципов начисления арендной платы происходило в Вели-
кобритании на основе взаимной договоренности между землевладельцем и арен-
датором. Впоследствии возникла необходимость законодательной защиты инте-
ресов арендаторов в случае разрыва арендного соглашения со стороны собствен-
ников. В первые десятилетия ХХ-го века большое значение для определения арен-
дной платы имела так называемая оценка среднегодовой стоимости землевладе-
ния, проводимая специальными оценщиками. Последняя такая оценка была осу-
ществлена в 1935 году. На практике отрыв уровня арендной платы от оценочных
данных был значителен, и со временем они вообще перестали играть какую-либо
заметную роль. Закон 1943 года обеспечил право на пожизненную аренду всем
действующим арендаторам, тем самым закрепив условия их соглашений, вклю-
чая и арендную плату на длительный срок. Учитывая необходимость пересмотра
ее размеров в будущем в связи с ростом расходов землевладельцев на содержание
собственности, обусловленным в первую очередь инфляционными процессами,
а также принимая во внимание возможность возникновения конфликтов, соста-
вители Закона 1948 года включили в него положение об арбитраже по арендной
плате. В последующих законодательных актах (Законы 1958, 1976 и 1984 годов)
принципы действия арбитров модифицировались в зависимости от проводимой "
правительством политики в области земельных отношений.
В настоящее время в законодательных арбитражных инструкциях указано, что "
арендная плата должна устанавливаться арбитром с учетом интересов землевла-
дельца и арендатора. Ее величина должна зависеть от многих факторов, в том
числе от условий аренды, характера собственности, местоположения владения,
уровня возможной производительности ферм и их доходности. Законодательство
предписывает арбитрам при определении размеров арендной платы принимать '
486
31* 487 Т
Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношений _
во внимание имеющиеся на земельном участке оборудование и сельскохозяй-
ственные постройки. Возможную производительность ферм определяют с уче-
том предположения, что пользователем является компетентный арендатор, прак-
тикующий оптимальную для данного землевладения систему ведения хозяйства,
а соответствующая доходность отражает ее уровень, которого мог бы достигнуть
землевладелец при компетентном пользовании своей собственностью.
Согласно Закону 1958 года, при определении величины арендной платы арбит-
ры должны, прежде всего, учитывать ее уровень, складывающийся при сдаче в арен-
ду аналогичных землевладений на свободном рынке, где лица, вступающие в арен-
дные отношения, приходят к обоюдному соглашению по всем вопросам, включая
арендную плату. Данное положение не считается бесспорным у британских эконо-
мистов. Возражения одних связаны с тем, что в условиях ограничения арендной
платы для действующих арендных соглашений и недостатка свободных земель ус-
танавливаемая в новых договорах арендная плата явно завышена. Возражения дру-
гих основаны на том, что из-за небольшого количества вновь сдаваемых в аренду
ферм не так просто получить информацию о ферме сопоставимой по условиям с
рассматриваемым в арбитраже хозяйством. В связи с этим в своих практических
действиях арбитры используют ряд комплексных методов по определению адек-
ватной арендной платы чаще, чем простое сравнение сопоставимых землевладений.
Наиболее часто при решении спорных вопросов о размерах арендной платы ар-
битры применяют два способа ее определения: «от поля к полю» и «на оборотной
основе». Первый метод проверен практикой и его наиболее широко используют.
Оценщики инспектируют каждое поле и устанавливают арендную плату за 1 акр от-
дельного поля с учетом качества почв, их влагообеспеченности, дренированности,
уклонов поверхности, экспозиции склонов и т.п. Затем ее величину умножают на
площадь участка и в результате получают арендную плату за отдельное поле. Анало-
гичным образом определяют арендную плату за другие угодья, входящие в состав
землевладения. Суммарная величина представляет совокупную арендную плату. При
ее определении оценщики исходят из предположения, что закрепленное на терри-
тории фермы оборудование адекватно данной категории земель. Если же жилые дома
или сельскохозяйственные постройки по своему качеству выше или ниже среднего
уровня, то в суммарную величину вносят соответствующие поправки. У данного ме-
тода существует и другой вариант расчетов арендной платы, при котором жилой дом
рассматривают отдельно от земли с ее оборудованием, или стоимость жилья и пост-
роек распределяют совокупно, а землю оценивают на основе земельной ренты.
Способ определения арендной платы по принципу «от поля к полю» имеет чи-
сто методическое значение. Он дает возможность арбитру сопоставить данность
различных форм, находящихся у него на рассмотрении, и затем, сопоставив по-
лученные данные с уровнем арендной платы, складывающимся на свободном
рынке, вынести свое решение по конкретному землевладению. Второй способ
определения арендной платы на оборотной основе оценщики часто используют
в дополнение к первому. Оборот рассматривают обычно как расчетную величину
Глава 4.
стоимости продукции фермы, реализованной в условиях стандартного года. Бо-
лее точным было бы называть его валовым объемом реализации. Существует две
разновидности этого способа: процентный метод и метод избыточной прибыли.
При процентном методе берут определенную долю (обычно 10%) валовой про-
дукции. Поскольку она зависит от многих факторов, в том числе интенсивности
сельскохозяйственного производства, обусловленной стоимостью кормов и удоб-
рений, затратами труда и капитала, для целей оценки используют усредненные
данные, рассчитанные для стандартной системы ведения хозяйства. При этом
наиболее дискуссионными являются следующие вопросы: почему должны при-
ниматься во внимание 10% валового объема реализации продукции, а не 20 или
40, а также почему данная величина одинакова для различного типа ферм. В тех
хозяйствах, например, где на единицу площади приходится большее количество
затрат труда, капитала и удобрений, арендная плата при таких условиях должна
составлять меньшую долю от валового объема реализации продукции, чем на
фермах менее интенсивного типа. В то же время оценщики и арбитры на практи-
ке убедились, что данный процент отражает целесообразное соотношение уров-
ней арендной платы для ферм разного типа и его можно использовать для про-
верки данных, полученных другими способами. К преимуществам процентного
метода относят его гибкость по отношению к постоянно меняющимся ценам на
сельскохозяйственную продукцию. Это обстоятельство арбитры часто использу-
ют для убеждения арендаторов в необходимости изменить арендную плату.
Метод избыточной прибыли также основан на расчете валового объема реали-
зации продукции. Только вместо 10% определяют соотношение долей избыточ-
ной прибыли, распределяемых между арендной платой и доходами арендатора.
Как и способ «от поля к полю» этот метод используют для сравнения сопостави-
мых ферм при определении размеров арендной платы арбитрами. Главным же
ориентиром является величина арендной платы на свободном рынке.
Таким образом, в Великобритании в зависимости от условий заключения арен-
дных договоров одновременно действуют несколько уровней арендной платы для
одного и того же типа фермы со сходными по природным условиям землями. В
табл. 14 представлены средние данные по арендной плате для Великобритании.
Как видно, наиболее высокая арендная плата характерна для новых арендных
договоров, заключаемых в условиях свободного рынка. Минимальная ее величи-
на у постоянных арендаторов, пользующихся правом пожизненной аренды. Норма
арендной платы, устанавливаемая арбитрами, занимает промежуточное положе-
ние. На практике британские арбитры, довольно часто решая спорные вопросы,
назначают новую арендную плату, равную средней величине между запрашивае-
мой землевладельцем и той, которую готов платить арендатор. Поскольку зако-
нодательством разрешено обращаться в арбитраж не чаще одного раза в три года,
а вступление в действие новых норм арендной платы может быть отложено на
год, установленный арбитром ее величина остается неизменной как минимум в
течение 3-4 лет.
496
497 Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношений
Глава 4
Средние размеры арендной платы в Англии в 1983 г.
Таблица 14
Формы договоров
Количество
ферм
Арендная плата на
октябрь 1983 г., фт. ст.
нага
Изменения по сравнению
с ранее действующей
арендной платой, %
Новые арендаторы
- аренда на
свободном рынке
46 137 74
— партнерские
соглашения
292 96 41
Действующие арендаторы
— соглашения 7135 89 28
— арбитражные
решения
25 109 41
Все фермы в целом 7496 89 29
В 1983 году среднегодовая общая сумма арендной платы в Великобритании была
равна 89 фт. ст. за 1 га. Расходы, связанные с уходом за недвижимостью, ремон-
том оборудования, страхованием и налогообложением составляли от 30% до 50%
суммарной арендной платы. По расчетам специалистов, доход землевладельцев
от арендной платы находится в пределах 2% стоимости их собственности.
Многие британские экономисты выступают против какого-либо прямого вме-
шательства законодательных органов в вопросы арендной платы. Они считают,
что наиболее гибким является механизм ее формирования на свободном рынке,
где учитывается, с одной стороны, предложение и спрос на арендованные земли,
и, с другой стороны, — постоянно меняющийся уровень цен на сельскохозяй-
ственную продукцию. Ограничение величины арендной платы правительством
вызывает нежелание владельцев сдавать свои земли в аренду, возобновлять уже
действующие арендные соглашения. В таких условиях они зачастую предпочитают
продавать свою собственность, чем отдавать ее в аренду на невыгодных условиях.

Ви переглядаєте статтю (реферат): «Аренда земель сельскохозяйственного назначения Великобритании» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»