Совершенствование методических подходов к расчету цены выкупа земельных участков
Остро дискуссионным в настоящее время является вопрос о принципах уста- новления цены земельных участков, выкупаемых собственниками расположен- ных на них объектов недвижимого имущества. Это вызвано, в том числе и про- длением срока переоформления прав на земельные участки, закрепленные за юридическими лицами на праве постоянного (бессрочного) пользования до 1 января 2006 года. В соответствии с п. 2.3 Программы социально-экономического развития Рос- сийской Федерации на среднесрочную перспективу (2003 — 2005 годы) в каче- стве первоочередных задач предусмотрено: • совершенствование механизма передачи права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственнос- ти, собственникам расположенных на них объектов недвижимости; • установление порядка определения арендных платежей и выкупных цен за зе- мельные участки с учетом их сопоставимости, необходимости уменьшения раз- мера отвлекаемых собственных средств предприятий наданные цели, втом числе с учетом возможности рассрочки платежей по выкупу земельных участков. В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельно- го кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 08.12.2003 № 160-ФЗ) до 1 января 2006 года более 22 тысяч приватизированных из феде- ральной собственности предприятий должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования более чем на 80 тысяч земельных участков общей пло- щадью свыше 500 тысяч га. Вместе с тем нельзя не учитывать, что в органы, упол- номоченные принимать решение о продаже земельных участков, поступает боль- шое количество заявок на приватизацию незастроенных (или частично застро- енных) земельных участков, которые, как правило, приобретают с целью строи- тельства сверхприбыльных объектов (торговых и развлекательных центров, элит- ных жилых комплексов и др.). Во многих случаях уже после приватизации пред- приятий их имущественные комплексы были раздроблены и распроданы как са- мостоятельные объекты недвижимости (складскиетерминалы, автозаправочные станции, автосервисы, базы отдыха, административные здания, объекты неза- вершенного строительства), а земельные участки, на которых они расположены, уже не используют по целевому назначению. Таким образом, решение задачи определения справедливого и экономически обоснованного механизма передачи государственных земель в частную собствен- ность должно быть направлено на стимулирование выкупа земли собственника- ми приватизированных объектов недвижимости (в первую очередь промышлен- ных предприятий), а также препятствовать необоснованному обогащению вла- дельцев недвижимости в результате возможной спекуляции предоставленными им по низким ценам из государственной или муниципальной собственности зем- лями. В процессе обсуждения данного вопроса Президентом РФ, депутатами 350 351 т Раздел VI. Налогообложение недвижимости и арендная плата за землю Государственной Думы, федеральными органами исполнительной власти, пред- ставителями Российского союза промышленников и предпринимателей предло- жены разные методические подходы к решению вышеуказанных вопросов, не- которые из которых были реализованы в проектах законодательных актов. Первый поход можно условно назвать рыночным, второй — нормативным. Про- тивники рыночного подхода считают, что он неприменим для определения цены выкупа в силу следующих причин. Приватизацию или приобретение права арен- ды земельных участков собственниками расположенных на них объектов недви- жимого имущества нельзя рассматривать как сделки, заключаемые на свободном рынке. Несмотря на то, что собственники объектов недвижимости при переофор- млении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по своему усмотрению выбирают вид права на земельный участок (право собствен- ности либо аренды), законодатель принудил их к переоформлению указанного права и установил определенный срок для принятия решения. Противники нормативного подхода доказывают, что установить цену выкупа, не согласуя ее со стоимостью земли, можно различными способами, которые не будут иметь какого-либо экономического обоснования. Кроме того, нормативный подход сдержит развитие рынка как минимум на еще два года, предназначенных для переоформления прав на земельные участки. Информация о реальных рыноч- ных ценах на земельные участки, в первую очередь занятые промышленными пред- приятиями, не будет сформирована, что не позволит оценить активы таких пред- приятий, а, следовательно, их привлекательность для инвесторов. Согласно рыночному подходу основой цены земельных участков, выкупаемых собственниками расположенных на них объектов недвижимого имущества, яв- ляется стоимость земельного участка, установленная в соответствии с законода- тельством Российской Федерации об оценочной деятельности. При определении цены выкупа таких земельных участков применяют дифференцированный подход: • часть площади земельного участка, занятую объектами недвижимости, пре- доставляют в собственность безвозмездно или за номинальную цену; • незастроенную часть земельного участка передают в собственность по ры- ночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством Рос- сийской Федерации об оценочной деятельности. При этом оценщик производит оценку рыночной стоимости незастроенной части земельного участка с учетом ее фактического использования для обеспече- ния деятельности конкретного предприятия, а также с учетом возможности фор- мирования незастроенной части земельного участка как самостоятельного учас- тка и последующего предоставления его для производственных или коммерчес- ких нужд этому предприятию или иным лицам. В соответствии с указанным подходом, цену выкупа земельного участка опре- деляют по формуле: Глава 4 Ц . „ _ •••.I i ~ С р Ш , X ( 5 « б ш ^ L - х К ) , ( 1 0 ) г д е А обш. - общая площадь земельного участка, закрепленного за предприятием; S Mnp - площадь, занятая зданиями, строениями и сооружениями; С рьм - рыночная стоимость незастроенной части земельного участка; К - коэффициент, учитывающий обратно пропорциональную зависимость пе- редаваемой безвозмездно части площади земельного участка от относительной плотности застройки территории, на которой расположен земельный участок (коэффициент К может принимать значения от 0,1 до 1). В целях установления более справед ливых принципов определения цены вы- купа за земельные участки площадь застроенной части земельного участка .мо- жет быть также скорректирована через дополнительные коэффициенты (К2,КЗ) с учетом отраслевой принадлежности предприятия, профиля его основной дея- тельности, факта первичной приватизации или последующей перепродажи при- ватизированного имущества. Применение данного подхода предоставляет промышленным предприятиям право, исходя из реальных финансовых возможностей, самостоятельно опреде- лять какую часть земельного участка приобрести в собственность. При этом, с одной стороны, у предприятий появляется возможность по низкой стоимости (практически бесплатно) получить в собственность землю под объектами недви- жимости, а, с другой, государство не будет отдавать за бесценок незастроенные части земельных участков, которые могут быть предоставлены, в том числе на торгах, более эффективным собственникам. Рыночный подход, в первую очередь направлен на повышение эффективности использования земельных участков, так как предприятия будут выкупать необ- ходимое количество земель, а остальные - арендовать или отказываться от них, а также на устранение предпосылок для спекуляции незастроенными земельными участками и формирование рынка земли. Нормативный подход направлен на снижение финансовой нагрузки на пред- приятия и предполагает установление фиксированной цены выкупа земельного участка на весь срок, предусмотренный для переоформления прав на земельные участки. Эту цену определяют как произведение базовой ставки цены выкупа за единицу площади земельного участка, утверждаемых законом субъекта РФ по- правочных коэффициентов, и площади выкупаемого земельного участка. Цену выкупа, расположенных вне черты поселений земельных участков, рас- считывают в пределах базовой ставки цены выкупа за единицу их площади для поселений численностью населения до 20 тыс. человек, умноженной на площадь земельного участка. При этом предусматривают, что законом субъекта РФ могут быть установлены поправочные коэффициенты к базовой ставке цены выкупа в размере от 0,1 до 1 для муниципальных образований или дифференцированно по зонам различной градостроительной ценности в соответствии с экономической оценкой территории, используемой для целей налогообложения. Применение нормативного подхода позволяет снизить финансовую нагрузку в целом по Российской Федерации от 3,84 до 31,56 раз. Исключение составляет 352 24 Зак. 102 353 Москва, для которой цена выкупа увеличится в 5 - 50 раз. При установлении субъектами РФ коэффициента к базовым размерам цены выкупа земли они так- же увеличатся в Республике Татарстан - в 1,26 раза и Ивановской области - в 1,12 раза. Наиболее значительное уменьшение цены выкупа земли произойдет в Республике Калмыкия - в 11,08 раза, Амурской области, Еврейской автоном- ной области, Камчатской области, Корякском автономном округе, Магаданской области, Республике Саха (Якутия), Чукотском автономном округе, Коми-Пер- мяцком автономном округе - в 9,13, в Республике Алтай - в 9,1 и в Хабаровском крае - 9,03 раза. Цена выкупа земельных участков из состава категории земель промышленности и иного специального назначения увеличится в 73 субъектах РФ в среднем в 2,65 раза. В целом по Российской Федерации цена выкупа таких земельных участков возрастет в 1,85 раза. Оба методических подхода к определению цены выкупа земельных участков предполагают возможность предоставления рассрочки внесения платежей по их выкупу в виде залогового или вексельного документов.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Совершенствование методических подходов к расчету цены выкупа земельных участков» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
