Пример №1 1) Характеристика объекта оценки (табл. 1) Таблица 1 № п/п Физические характеристики земельного участка 1. Целевое назначение Использование административного здания, расположенного на земельном участке 2. Рельеф участка Ровный 3. Форма Прямоугольный (20 Х45ДЗ) 4. Улучшения земельного участка Двухэтажное капитальное здание 5. Площадь участка 902,77 м 2 6. Оценочная зона 3 Местоположение участка 7. Административный округ Центральный 8. Адрес г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, вл. 14, стр. 3 9. Локальные особенности расположения -транспортная достижимость -удаленность от станции метро Хорошая 5 мин. Пешком от м. Красносельская Физические характеристики улучшения земельного участка 10. Назначение Двухэтажное административное здание 11. Общая площадь 1490 м 2 12. Состояние на дату оценки Хорошее — здание не требует ремонта, физический износ равен 18 %. 2) Алгоритм оценки земельного участка методом сравнения продаж: • выявление элементов, по которым сравнивают объекты оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); • установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отли- чий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен анало- гов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оце- ниваемого земельного участка; • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сгла- живающая их отличия от оцениваемого земельного участка; 254 280 Глава 1 • расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обоб- щения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы, изменение которых влияет на ры- ночную стоимость объекта оценки, факторы стоимости и сложившиеся на рын- ке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: • местоположение и окружение; • целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земель- ный участок; • физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); • транспортная доступность; • инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подклю- чения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). К характеристикам сделок с земельными участками относятся: • условия финансирования сделок (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств); • условия платежа при совершении сделок (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.); • обстоятельства совершения сделок (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупа- теля и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.); • изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки. Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка уста- навливают в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждо- го аналога с объектом оценки. При этом предполагают, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из характеристик сложившихся на рынке сделок с земельными участками. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для ана- лога в целом. Корректировки цен рассчитывают в денежном или процентном выраже- нии. Величины корректировок цен, как правило, устанавливают следующими способами: • прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной информа- ции корректировки по данному элементу сравнения; • прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся толь- ко по одному элементу сравнения, и определением путем капитализации раз- ницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения; • корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемен- та сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и составлением уравнения связи между значением элемента сравнения и вели- чиной рыночной стоимости земельного участка; KJ № п/п Объект оценки Элементы сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5 1. г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, ал. 14, стр. 3 За пределами Садового кольца Местоположение Ср. Золоторожский пер., вл. 19 За пределами Садового Кольца ул. Радио, вл. 5-7 За пределами Садового Кольца Малая Коммун истическ ая ул., вл. 10, стр. 2 За пределами Садового Кольца Дубининская ул., вл. 33 За пределами Садового Кольвд 1-й Тружиников пер., вл. 13 За пределами Садового Кольца ? 3 Оценочная зона 4 4 4 5 7 3. UAO Администра- тивный округ ЦАО ЦАО ЦАО ЦАО ЦАО 4 . Отсутствуют Обременения Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют 5. Собственные средства Условия финансирования Собственные средства Собственные средства Собственные средства Собственные средства Собственные средства 6. Безналичный расчет Условия оплаты Безналичный расчет Безналичный расчет Безналичный расчет Безналичный расчет Бартер 7 . Текущее Время продажи 3 квартала назад 3 квартала назад 3 квартала назад 1 квартал назад 1 квартал назад 8. 902,77 Площадь общая, м 2 2100 1200 467 1542 3900 9. Оптимальная площадь Размер (масиггаб) На 600 м 2 больше оптимальной площади Оптимальная площадь На 400 м 2 меньше оптимальной площади- Оптимальная площадь На 2400 м 2 больше оптимальной площади- 10. На границе участка Коммуникации На границе участка Находятся на некотором удалении от границ участка На границе участка Полностью оборудованы, находятся на участке На границе участка 11 Цена сделки, у.е. 775900 320000 169000 848000 2523000 12. Цена м 2 , у.е. 369 305 362 550 647 1 2 .t; f л о Продолжение табл. 2 № п/п Объект оценки Элементы сравнения Аналог 6 Аналог 7 Аналог 8 Аналог 9 1 г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, вл. 14, стр. 3 За пределами Сапового кольца Местоположение 1-й Голутвинский пер., вл. 12/ЮВ пределах Садового Кольца Последний пер., вл. 24,стр. 1В пределах Садового Кольца Большой Головин пер., вл. 5, стр. 2В пределах Садового Кольца ул. Большая Лубянка, вл. 28В пределах Садового Кольца 2. 3 Оценочная зона 1 1 1 1 3. ЦАО Администра- тивный округ ЦАО ЦАО ЦАО ЦАО 4. Отсутствуют Обременения Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют 5. Собственные средства Условия финансирования Собственные средства Собственные средства Собственные средства Собственные средства 6. Безналичный расчет Условия оплаты Безналичный расчет Безналичный расчет Безналичный расчет Безналичный расчет 7. Текущее Время продажи 1 квартал назад 3 квартала назад 3 квартала назад 3 квартала назад 8. 902,77 Площадь общая, м 2 500 900 400 1000 9. Оптимальная площадь Размер (масштаб) На 400 м 2 меньше оптимальной площади Оптимальная площадь На 500 м 2 меньше оптимальной площади Оптимальная площадь 10. На границе участка Коммуникации На границе участка На границе участка На границе участка На границе участка 11. Цена сделки, у.е. 465520 700000 300000 606000 12. Цена м 2 , у.е. 931 778 750 606 as Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости I Глава 1 31 >2 % S а < U О й 5 ^ 3 3 & & о а О Ж я (н И о а и & + о i и о о 8 ГЧ О <4 f> Щ ГЧ га X О Я Я и о & а <3 о ^ 3 g о 8 О <4 •Ч" С) с н •ч- Ш ж и о & Ё ^ о ю § s о 8 ГЧ (N 00 , и-1 ГЧ О ГЧ ГЧ ГЧ и о о о f s о + а ^ ° ^ м й « о 8 =4 О in ГЧ И 1 О 1 ё : о а . а ' о И ' О : СЧ чо Г- Ю г-- <ч ГЧ m Ti- Г-- — ГЧ о ее •л н £ £ £ и о § = U О го о ш ГЧ ГЧ г<-> гч in чо ГЧ я ^ 1 + & t S J • выявлением затрат, связанных с изменением характеристики элемента срав- < нения, по которому аналог отличается от объекта оценки; • экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. При их зна- чительных различиях целесообразно выбрать другие аналоги и элементы, по ко- торым проводят сравнение, а также значения корректировок. 3) Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом (табл. 2) На дату оценки выявлены девять сделок купли-продажи с объектами-аналога- ми, расположенными в Центральном АО г. Москвы. 4) Корректировка цен аналогов, сглаживающая их отличия от оцениваемого зе- мельного участка (табл. 3) Величины поправок определены методами парных продаж, прямого анализа характеристик и экспертных оценок. 5) Объяснение корректировок Корректировка на имущественные права. Данной корректировки не требует ни один участок, так как все они перешли к покупателям на праве собственности. Корректировка на местоположение. Аналоги 1, 2, 3,4 и 5 находятся также, как и оцениваемый объект, в ЦАО г. Москвы, но за пределами Садового Кольца, поэтому не требуют корректировки по местоположению. Аналоги 6 — 9 находятся также как и оцениваемый объект, в ЦАО г. Москвы, но в пределах Садового Кольца, поэтому их местоположение лучше по сравнению с объектом оценки и они требуют понижающей корректировки по местоположению. На дату оценки были выявлены парные продажи объектов на сегменте офис- ной недвижимости, которые отличались друг от друга только местоположением: М е с т о п о л о ж е н и е Цена объектов парных продаж , у.е./м 2 1 2 3 4 ЦАО, г. Москва, в пределах Садового Кольца 762 874 920 733 ЦАО, г. Москва, за пределами Садового Кольца 403 453 510 390 ( 403 + 453 + 510 + 3 9 0 762 874 920 733 — = 0,53 254 Корректировка на условия финансирования. Типичным для данного сегмента рын- ка является приобретение права аренды земельного участка за счет собственных средств. В процессе проверки информации удалось установить, что все аналоги покупатели приобретали за собственные средства без привлечения кредитов. Та- ким образом, цены аналогов не требуют корректировки по данному фактору. 285 Ьт О О о с •п N о о чо 4 о С о о о о и С о Ш Ш о 6\ чо U С о я К я к Ж о Ч-Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости Корректировка на условия оплаты. Типичным для данного сегмента рынка яв- ляется приобретение земельного участка по безналичному расчету. Аналоги 1-4 и 6-9 были проданы по безналичному расчету, аналог 5 — по бартеру. Известно, что взаимозачеты (бартер) ведут к повышению цены на 10%. Таким образом, цена аналога 5 требует корректировки поданному фактору -10%. Корректировка на время продажи. Аналоги продавали в разные сроки. Аналоги 4-6 были проданы за квартал, а аналоги 1-3 и 7-9 — за 3 квартала до момента оцен- ки. Рост цен составляет 2% за квартал. Следует ввести поправки на время прода- жи: для аналогов 4 - 6 - 0 % , по аналогам 1-3 и 7 - 9 - +6,12 %((1+0,02) 3 х100=6,12). Корректировка на размер. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки площадью 1500-900 м 2 имеют наиболее оптимальный размер для стро- ительства и эксплуатации административного здания. Избыточность (недоста- ток) площади уменьшает стоимость на 1 % за каждые 100 м 2 Поэтому следует вве- сти поправку на размер участка: по аналогу 1 — +6 %, по аналогу 2 — +4 %, 5 — +24%, 6 - +4%, 8 - +5%. Корректировка на наличие коммуникаций. Аналоги 1, 3,5-9 также, как и оцени- ваемый объект, имеют инженерные коммуникации на границе участка, поэтому их стоимость не требует корректировки. Инженерные коммуникации для аналога 2 удалены от его границ, затраты на подведение коммуникаций до них составляют 15000 у.е. Инженерные коммуникации для аналога 4 полностью оборудованы и находят- ся на участке, затраты на подведение коммуникаций от границ участка составля- ют 40000 у.е. 6) Анализ приведенных цен аналогов Как видно из приведенных скорректированных цен аналогов, цена участка колеблется от 307198 до 651847 у.е. Поэтому для обоснованного обобщения скор- ректированных цен аналогов проводят статистическую обработку скорректиро- ванных цен аналогов путем расчета среднеквадратического отклонения. Значе- ние среднеквадратичного отклонения является показателем точности результа- та, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов. В соответствии с законом нормального распределения им описывается С±1,94 о значений ряда чисел. Этот интервал используют для отбраковки недостоверных данных. Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид: I K C - C J 2 1 7П где а — среднеквадратическое отклонение, С — среднеарифметическое значение ряда. С = S c . , (8) (9) N Щ186 Глава 3 где С — i-oe значение ряда, N — количество членов ряда. С = (374723+307198+360678+456524+651847+463272+395033+ +399856+307699) /9 = 412981 Доверительный интервал значений ряда составляет 412981 1,94х 0,0278, или от 208993 до 616970. Таким образом, значение скорректированной стоимости ана- лога 5 не попадает в рассчитанный интервал и его не используют в дальнейших расчетах, так как оно не отражает сложившийся на момент оценки типичный уровень рыночной стоимости земельных участков административного назначения. С = (374723+307198+360678+456524+463272+395033+ +399856+307699) /8 = 383123 Таким образом, рыночная стоимость земельного участка на дату оценки равна 383123 у.е.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Метод сравнения продаж» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
