В Україні використовується класифікація методів оцінки нерухомості, відповідно до якої розрізняють три основні підходи до оцінки вартості об'єктів нерухомості: витратний, дохідний та порівняльний, на основі яких визначаються різні види вартості об'єкта - ринкова, інвестиційна, відновна, вартість заміщення тощо. Методи оцінки залежать від прийнятого підходу. Процес оцінки об'єктів нерухомості можна розподілити на шість етапів: • визначення завдання та укладення договору на оцінку об'єкта; • план оцінки; • збір і підтвердження інформації; вибір підходу до оцінки об'єктів нерухомості; узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів; звіт про результати оцінки нерухомості; Проаналізуємо можливості кожного етапу процесу оцінки нерухомості. 1. Визначення завдання й укладення договору. Замовник, як правило, ставить перед оцінювачем конкретну мету: визначити вартість об'єкта нерухомості, яка необхідна йому для ухвалення рішення. В кожному випадку оцінювач повинен визначити конкретний вид вартості (наприклад, ринкову вартість, інвестиційну або заставну вартості та ін.) й сферу використання об'єкта (продаж, отримання кредиту, страховка). Корисність, заміщення та очікування є основними принципами, які допомагають оцінювачу зрозуміти суть проблем, що поставлені. У разі оцінки об'єкта нерухомості важливо досліджувати об'єкт і визначити пов'язані з ним юридичні права, оскільки замовник може мати право лише на оренду або обмежені права на користування нерухомістю, мати лише певну частку в співоренді та партнерстві, власність може бути обтяжена заставою, можливі обмеження юридичного характеру. Під час вирішення цих проблем оцінювач, як провило, виходить з принципів збалансованості, зміни, економічного розміру, економічного розподілення. Вони дозволяють встановити, які частки нерухомості слід об'єднати, або в якій послідовності їх реалізовувати, на користь замовника. Після цього оцінюються очікувані витрати засобів і часу на збір й підтвердження інформації. Ці оцінки залежать від обсягу інформації, якою володіє оцінювач, унікальності або складності вирішуваної проблеми, професіоналізму та досвіду оцінювача. Може виникнути ситуація, коли необхідно провести незалежну експертизу об'єкта нерухомості. Оцінка об'єктів нерухомості проводиться на підставі договору між оцінювачем і замовником. В договорі обов'язково зазначають вид оцінки; вартість об'єкта оцінки; розмір плати за проведення цієї роботи; а також відомості про установу, що видала документ, який підтверджує отримання професійних знань в області оцінної діяльності; ліцензії, виданої уповноваженим органом відповідно до законодавства. Вартість оцінки об'єкта нерухомості залежить від складності проблеми, суми очікуваних витрат і набору послуг, що надаються. Оплата може бути у вигляді одноразової виплати, почасової ставки, або відсотка від підсумкової суми оцінки вартості об'єкта нерухомості. Пропозиція про умови виконання договору служить для уточнення відповідальності оцінювача й замовника та підтверджує, що оцінювач правильно зрозумів суть проблеми, що стоїть перед замовником. Укладення договору на виконання завдання і розмір оплати допомагають уникнути непорозумінь в майбутньому. 2. План оцінки. Після того, як суть оцінки усвідомлена та визначена, оцінювач визначає можливі шляхи її розв'язання. З цією метою розробляється програма дослідження, яка стає основою другого етапу, званого «план оцінки» та містить послідовне вирішення таких задач: структуризація оцінки об'єкта нерухомості полягає в тому, що оцінювач спочатку вивчає загальні чинники вартості на регіональному рівні, потім переходить до специфічних чинників вартості на місцевому та сегментному рівнях й, нарешті, концентрує увагу на конкретних чинниках, що впливають на вартість оцінюваної ділянки та об'єктах нерухомості, що знаходяться на ній; план оцінки передбачає збір потрібної інформації, обробку і виявлення конкретного сегменту ринку нерухомості, до якого належить оцінюваний об'єкт; визначення попиту, можливих конкурентів і покупців (користувачів); аналіз параметрів зіставлюваних об'єктів, особистих характеристик можливих користувачів, ринкових умов фінансування; конкретизація підходів до оцінки об'єкта нерухомості. Для правильного вибору підходів необхідно визначити їх адекватність відповідній ситуації. Зрозуміло, що вимоги до оцінки державних органів можугь відрізнятися від вимог приватних власників. Наприклад, у разі приватизації нерухомого майна на перший план висуваються не економічні, а соціальні та політичні вимоги. Відповідно до стандартів оцінки об'єктів нерухомості застосовуються всі три підходи, у крайньому випадку, - два, але при цьому необхідно обгрунтувати причину вибору. Остаточний результат виводиться з урахуванням значущості того або іншого підходу в кожному конкретному випадку. 3. Збір і підтвердження інформації. Надійність висновків оцінювача залежить від даних, використаних ним в роботі. Якщо вони неточні, важко підготувати обгрунтований висновок. Тому оцінювач має зібрати інформацію, що підтверджує його висновки у звіті або аналізі. В професійній практиці оцінювачів склалася певна система відбору необхідної інформації. Суть її полягає в тому, що зібрані дані повинні: • безпосередньо торкатися оцінюваного об'єкта та бути достатньо свіжими, тобто конкретними; • бути підтверджені особистим оглядом об'єкта оцінювачем або обізнаними експертами; • бути співставними з даними про схожі об'єкти, що є на ринку; • ця співставність особливо важлива під час використання фінансових показників, зокрема при підрахунках майбутніх доходів; • передбачати можливість уточнення, якщо в процесі збору інформації допущені спотворення або відхилення від фактичних значень; • співвідноситися з професійним досвідом оцінювача. Зібрані дані не повинні перенавантажувати звіти оцінювачів. Кваліфікований відбір необхідної інформації дозволить оцінювачу застосувати відповідний у такому випадку підхід до оцінки нерухомості. 4. Вибір підходу до оцінки об'єктів нерухомості. Системний підхід до оцінки вартості різних типів нерухомості містить три основні підходи: (витратний, дохідний та порівняльний), в кожному з яких використовується уніфікований набір оцінних принципів. Всі підходи базуються на інформації, зібраній на одному й тому ж ринку нерухомості, але в кожному з них відображені різні сторони цього ринку і результати можуть значно розрізнятися. Остаточний висновок роблять за сукупністю результатів, які, як правило, мають бути близькими. Істотні розбіжності, вказують або на помилки в оцінках, або на незбалансованість ринку нерухомості. 5. Узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів. Цей процес об'єднує попередню та заключну стадії. На попередній стадії оцінювач: • перевіряє можливість використання принципів оцінки нерухомості за витратного, дохідного та порівняльного підходу; • аналізує з позиції здорового глузду вартість об'єкта нерухомості, отриману в результаті застосування цих підходів; • ранжує значущість оцінок, отриманих різними методами, залежно від умов застосування методів і конкретного об'єкта; • перевіряє реальність первинної інформації. На заключній стадії оцінювач повертається до початкової проблеми, за допомогою статистичного аналізу визначає вірогідні величини вартості об'єкта, та її очікувані граничні значення. Потім з урахуванням свого досвіду та знань представляє замовнику єдину суму оцінки об'єкта нерухомості. Слід ще раз підкреслити, що узгодження - це не механічне усереднювання результатів, отриманих за допомогою витратного, дохідного та порівняльного підходів, а процес логічних міркувань, висновків і рішень. 6. Звіт про результат оцінки об'єкта нерухомості. Оцінювач пише звіт про свої висновки і висновки, які він потім передає замовнику. Залежно від умов договору цей звіт може бути простим листом, складеним за стандартною формою, або письмовою доповіддю. У будь-якому випадку він не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна та скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна. Акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб'єктом оціночної діяльності - органом державної влади або органом місцевого самоврядування самостійно. Якщо процедурами з оцінки майна для складання акта оцінки майна передбачене попереднє проведення оцінки майна повністю або частково суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна. Акт оцінки майна підлягає затвердженню керівником органу державної влади або органу місцевого самоврядування. Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, зокрема на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають зацікавленість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб'єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна). Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) може виконувати оцінювач, який має не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, експертні ради, спеціально створені саморегулювальними організаціями оцінювачів для контролю за якістю оцінки майна, яка проводиться оцінювачами членами саморегулювальної організації, оцінювачі, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Фонді державного майна України, а також інших органах. Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов'язковим. Якщо письмовим запитом про необхідність проведення рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) встановлюється вимога щодо надання висновку про вартість майна, така вимога задовольняється через проведення оцінки майна. У цьому випадку рецензент здійснює або забезпечує здійснення оцінки майна в порядку, установленому нормативно-правовими актами з оцінки майна. Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) оцінювачем, який працює в органі державної влади, на запити органів державної влади або у зв'язку з виконанням своїх посадових обов'язків здійснюється в межах повноважень, визначених посадовими інструкціями. Якщо запитом органу державної влади передбачено надання висновку про вартість майна і підготовка зазначеного висновку вимагає проведення незалежної оцінки, органи державної влади забезпечують її проведення у порядку, встановленому Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". В інших випадках рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на платній основі. Звіт про оцінку об'єкта нерухомості не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. Частіше всього звіти про оцінку використовують з комерційною метою, коли достатньо скороченої форми звіту про оцінку, проте він повинен містити достатню інформацію для визначення бази оцінки. В звіті в обов'язковому порядку зазначаються дата проведення оцінки, нормативні та інструктивні матеріали, включаючи стандарти оцінки, мета і завдання її проведення, інші відомості, необхідні для повного й недвозначного тлумачення результатів, відображених у звіті. Якщо у процесі проведення оцінки об'єкта визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, у звіті повинні бути вказані критерії встановлення вартості об'єкта й причини відсутності можливості визначення ринкової вартості. Звіт також містить: • юридичну адресу та адресу постійного проживання оцінювача та відомості, що дозволяє ідентифікувати його як професіонала; • точний опис об'єкта оцінки - реквізити балансоутримувача й балансову вартість об'єкта; • послідовність визначення ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки та її підсумкову величину, а також обмеження й межі застосування отриманого результату; • перелік документів, що використовуються оцінювачем і встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки. Оцінювач власноручно підписує звіт. Якщо комплекс об'єктів оцінювався декількома оцінювачами, звіт підписує кожний з них із зазначенням об'єктів, на яких проводилася оцінка. В практиці оцінювачів найпоширенішою є форма звіту про оцінку об'єкта, що містить такі відомості: • акт огляду об'єкта оцінки; • короткий виклад основних чинників і висновків; • основні положення та лімітуючі умови; • відомості про оцінюваний об'єкт нерухомості; • основні чинники, що впливають на ринкову вартість об'єкта нерухомості. Звіт про оцінку об'єкта нерухомості також містить сертифікат ринкової вартості оцінюваного об'єкта. Залежно від умов договору звіт може бути простим листом, складеним за стандартною формою, або пакетом документів, що підтверджують виконану роботу і отриманий результат за оцінкою об'єкта нерухомості з урахуванням ретельного аналізу ринкових даних, особливо в тих випадках, коли має місце екологічне забруднення. Коли оцінювач у ході обстеження визначає проблеми, пов'язані із станом навколишнього середовища, він має з'ясувати природу та розміри забруднення на основі власних досліджень або санітарно-екологічної експертизи. В обов'язки оцінювача також входять рекомендації з проведення детальної експертизи, якщо в ході первинного обстеження були знайдені різні види забруднень. В тих випадках, коли були виявлені проблеми, пов'язані із забрудненням навколишнього середовища або очікуються такі проблеми, оцінювач повинен рекомендувати проведення екологічної експертизи до початку процесу оцінки. Відповідно до законодавства вартість, відображена у звіті про оцінку, може бути визнаною та рекомендованою для здійснення операцій з об'єктом нерухомості, якщо від дати складання звіту до дати здійснення операції або іншого акту з об'єктом пройшло не більше 6 місяців. Для проведення оцінки майна в Україні застосовують такі основні методичні підходи: витратний (майновий — для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний. Витратний підхід грунтується на врахуванні принципів корисності та заміщення. Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення). Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення. Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим: вирахуванням суми зносу (знецінення) За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення). Особливості застосування майнового підходу встановлюються відповідними національними стандартами щодо оцінки об'єктів у формі цілісних майнових комплексів та у формі фінансових інтересів. Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах. Дохідний підхід базується на врахуванні принципів ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу. Вибір методів оцінки залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню. За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо. Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання. Для оцінки об'єктів незавершеного будівництва, земельних ділянок піл забудовою, їх поліпшень, окремих складових цілісного майнового комплексу може застосовуватися метод затишку. Цей метод грунтується на врахуванні принципу внеску (граничної продуктивності) та є результатом комбінування витратного та дохідного підходів. Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення попиту та пропозиції. Він передбачає, аналіз цін продажу та пропозиції подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки. Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно має відповідати таким критеріям: • умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладання таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості; • продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати; • умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропозиції, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані. Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється додаванням або вирахуванням грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продаж}' (пропозиції) зазначеного майна або їх комбінуванням. Проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється: ознайомлення з об'єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладання якої проводиться оцінка; визначення бази оцінки; подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на проведення оцінки. Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: • укладання договору на проведення оцінки; • ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та обробка вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; • ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; • вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; • узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; • складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки; • доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби). Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач має проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо цього майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності. її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Етапи оцінки та звітність» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
