Довірче управління як засіб підвищення ефективності управління нерухомістю
Довірче управління об'єктами нерухомості як форма підприємницької діяльності ще не набуло в нашій країні поширення. Більш поширена передача в довірче управління пакетів акцій, що знаходяться у власності тих чи інших учасників ринку цінних паперів. Проте поняття довірчого управління майном введене в законодавство як самостійна правова форма управління чужим майном - здійснення всієї правомочності власника в єдиному процесі підприємницької діяльності з управління чужим майном. Об'єктами довірчого управління є: підприємства та інші майнові комплекси; окремі об'єкти, що належать до нерухомого майна; цінні папери; права, засвідчені бездокументальними цінними паперами; виняткові права інше майно. Передача майна в довірче управління - це форма здійснення власником своєї правомочності розпорядження. Державне майно, яке знаходиться в господарському віданні або на правах оперативного управління, може бути передане в довірче управління лише після ліквідації юридичної особи. У довірчому управлінні об'єктом нерухомості, передусім, є майно. Довірчий керівник має право володіти й користуватися цим майном, тобто управляти, впливати на систему з метою збільшення прибутку. Однак, визначальною метою довірчого управління є збереження майна в належному, не зміненому стані. Склад майна може бути змінений лише в межах, установлених договором. Предметом договору про довірче управління є управління саме по собі. Сторони домовляються про професійне управління, але не про отримання результату. Отримувач винагороди не може вимагати від довірчого керівника отримання певного розміру прибутку. За договором одна сторона (засновник управління) передає іншій стороні (довірчому керівнику) на певний термін об'єкт нерухомості в довірче управління, а інша сторона зобов'язується управляти цим об'єктом в інтересах засновника управління або зазначеної ним особи (отримувача винагороди). Таким чином, сторонами договору довірчого управління об'єктом нерухомості є: засновник управління; довірчий керівник і отримувач винагороди. Як правило, засновник управління та отримувач винагороди - одна особа. Державний орган або орган місцевого самоврядування не може виступати як довірчий керівник. Довірчий керівник - це індивідуальний підприємець, діє в інтересах отримувача винагороди. Виступати отримувачем винагороди за договором він не може. Підкреслимо, що довірче управління побудоване на довірі. «Довіра відношення до дій іншої особи й до нього, яке засновується на переконаннях у його правоті, вірності, сумлінності, чесності та щирості. Довіра в довірчому управлінні проходить три етапи: вибір власником довірчого керівника через оцінку його професійних якостей, перевірки ділової репутації й оцінювання особистих якостей; міжособистісні відношення у процесі управління об'єктом нерухомості Довірчий керівник повинен не просто діяти в інтересах засновника власника, як в інтересах самого себе, й не просто піклуватися про об'єкт нерухомості, як про своє власне, він повинен, насамперед, виходити з інтересів власника (отримувача винагороди). Відносно власного об'єкта нерухомості керівник може здійснювати будь-які ризиковані операції, але відносно довіреного йому в управління об'єкта це не припустимо; завершення довірчих відносин. Частіше за все це виражається в порушенні довіри. Результатом розпаду довірчих відносин з керівником об'єкта нерухомості є безмотивоване припинення відносин. Юридичні порушення етичних норм може бути доведено в співвідношенні поведінки з діловою практикою, звичаями ділового обігу. Як правило, порушення довіри супроводжується спричиненням майнової або моральної шкоди. Збиток, заподіяний порушенням етичних норм особливого довір'я (моральний та майновий) у процесі тривалого управління довіреним об'єктом нерухомості, повинен бути відшкодований Довірче управління об'єктом нерухомості — це зобов'язання, внаслідок якого власник передає об'єкт нерухомості на основі особливої довіри особі, яка зобов'язується здійснювати управління цим об'єктом в інтересах засновника довірчого управління або вказаної ним особи (отримувача винагороди) за винагороду. Відповідно до законодавства довірчим керівником є індивідуальний підприємець або комерційна організація (за винятком унітарного підприємства). Довірчий керівник стає таким лише з моменту його державної реєстрації як підприємця й за умови укладення договору про довірче управління. Довірчий керівник завжди виступає від свого імені, а не як представник власника. Він зобов'язаний проінформувати про це іншу сторону операції, а в письмових документах після імені або найменування довірчого керівника зробити помітку «ДУ». Якщо довірчий керівник не зазначив, що об'єкт нерухомості, який є об'єктом операції, йому не належить, відповідальність за зобов'язаннями переходить на його майно. Отже, довірчий керівник має статус самостійного суб'єкта підприємницького права. Засновником довірчого управління може бути лише власник об'єкта нерухомості, але не власник похідного речового права. Засновник і довірчий керівник повинні бути повністю дієздатними особами. Довірчий керівник повинен знати усі обмеження, які обтяжують право власності, щоб знати предмет своєї правомочності. Під обмеженням права власності розуміють межі, які встановлюють власнику в здійсненні тієї або іншої правомочності, що входить до складу його права власності. Обмеження встановлюється або добровільне з угоди власника з іншою особою, або за розпорядженням закону, що обмежує власника не залежно від його волі. Довірчому керівнику переходять всі обов'язки, пов'язані із здійсненням права власності (а не право власності й обтяжуючі повноваження володіння, користування та розпорядження, тобто «тягар змісту майна»). Договір довірчого управління може бути розірваний внаслідок відмови від нього: отримувача винагороди (загальне правило), довірчого керівника (у зв'язку з неможливістю особисто здійснювати управління), засновника (з будь-яких причин за умови виплати винагороди керівнику). Об'єкт нерухомості, що знаходився в довірчому управлінні, передають засновнику управління, якщо договором не передбачене інше. Після завершення терміну дії договору довірчого управління за згодою між його засновником і підприємцем (керівником) договір може бути продовжений. Найбільш цікавий третій варіант для довірчого керівника - викуп об'єкта нерухомості самим довірчим керівником, коли об'єктом управління виступає підприємство або майновий комплекс. Викуп майна за балансовою вартістю (навіть без урахування нарахованих вчасно за довірчого управління сум зносу) вигідний практично в будь-якому випадку, бо питання переоцінки майна, переданого в довірче управління, точніше, внесення змін у договір та у взаємовідносини сторін договору за результатами переоцінки, законодавчо не врегульовані. Відповідальність довірчого керівника наступає у випадку, якщо він не виявив належної дбайливості про інтереси отримувача винагороди або засновника управління. При цьому він має відшкодувати отримувачу винагороди втрачену вигоду за час довірчого управління майном, а засновнику управління - збитки, заподіяні втратою чи пошкодженням майна (з урахуванням природного зносу), а також втрачену вигоду. Фактично довірчий управляючий несе відповідальність лише в тому випадку, якщо не доведе, що збитки виникли внаслідок непереборної сили або дій отримувача винагороди чи засновника управління. У всіх інших випадках борги за зобов'язаннями, що виникають у зв'язку з довірчим управлінням майном, відшкодовують за рахунок цього майна, й лише за його недостатності стягнення може бути звернене на майно довірчого керівника. Правовідносини між власником і керівником прописані тільки в Цивільному кодексі України, де містяться лише загальні положення. У результаті зберігається можливість односторонньої відмови від договору засновником управління, неможливість односторонньої відмови довірчого керівника. Керівник не спроможний розпоряджатися довіреним майном, за винятком випадків, передбачених договором. Державні (муніципальні) об'єкти нерухомості передають в довірче управління приватним керівним компаніям. Довірчий керівник зобов'язаний: управляти об'єктом нерухомості в інтересах засновника (отримувача винагороди), належним чином здійснювати правомочність володіння та користування майном, а у випадку, передбаченому договором правомочності розпорядження; зазначати в договорі зовнішньої дії той факт, що він діє саме як довірчий керівник; надавати засновнику управління достовірний, грамотний, належним чином оформлений звіт про свою діяльність; своєчасно надавати отримувачу винагороди, встановлені йому вигоди від управління; виконувати обов'язки, пов'язані з правомочністю користування, володіння й розпорядження об'єктом нерухомості (вести законну підприємницьку діяльність). Засновник управління зобов 'язаний: надавати довірчому керівнику необхідну інформацію та документацію; попереджати довірчого керівника про будь-які обтяження об'єкта нерухомості, який передається, зокрема й про те, що цей об'єкт обтяжений заставою; своєчасно відповідати на запити довірчого керівника щодо змістовності інтересів засновника і отримувача винагороди, про обмеження прав власності засновника; своєчасно виплачувати довірчому керівнику належну йому винагороду; своєчасно приймати від керівника звіти. Довірче управління підприємством має свої особливості. Підприємство є комллексом майна, до якого належать майнові права й обов'язки, які витікають з колективного й індивідуальних трудових договорів. Під час передачі в довірче управління підприємства як майнового комплексу, згідно із законом передається лише майно, але неминуче постає питання щодо подальшої долі існуючого на момент передачі колективу співробітників. Це питання має бути спеціально обумовлене власником і керівником, де будуть вирішені всі організаційні, особисті та політичні моменти, пов'язані з управлінням персоналом. Якщо керівник організації управляє її майном, статус такого керівника, що не є підприємцем, належатиме до найманої праці. Довірчий керівник це завжди індивідуальний підприємець, що діє від свого імені. Цим він відрізняється від суб'єкта трудового права. Різниця між статусами директора та довірчого керівника (самостійного суб'єкта ринку) полягає в тому, що довірче управління майном розглядається з позицій єдності й взаємозв'язку двох економічних функцій -«функції власності» та «функції ефективного управління капіталом», в той час як директор є представником власника, тобто управління відділене від власності. Об'єкти нерухомості, що належать юридичним і фізичним особам, можуть бути передані в довірче управління (за винятком об'єктів, які належать унітарним державним, муніципальним підприємствам). Одноосібний довірчий, який керує об'єктом нерухомості є індивідуальним підприємцем.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Довірче управління як засіб підвищення ефективності управління нерухомістю» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
