Фінансування за рахунок облігаційних позик і сертифікатів
Однією з досить поширених форм залучення засобів громадян і юридичних осіб у будівництво житла став випуск облігаційних позик. Учасниками такої схеми виступають замовник, позичальник-емітент, фінансовий агент (організатор) та кредитор. При цьому функції кредитора виконують, на відміну від усіх інших моделей фінансування нерухомості, ті, хто бажає придбати житловий об'єкт. Як емітент можуть виступати державні органи, юридичні особи, що мають права на проведення житлового будівництва, мають відведену в установленому порядку земельну ділянку під будівництво та необхідну проектну документацію. Можливе поєднання функцій замовника та емітента. Як організатори випуску й обігу облігаційних позик можуть виступати інвестиційні банки, що призначаються емітентом для підготовки і проведення всіх операцій, пов'язаних з випуском облігаційної житлової позики на умовах гарантованого розміщення всього обсягу випуску. Однією з головних функцій організатора звичайно є пошук кредиторів (як юридичних, так і фізичних осіб). В сучасних розвинутих країнах частка облігаційних позик фінансового ринку (зокрема спрямованих на фінансування нерухомості) складає, як правило, від 10-15 до 60-65%, що свідчить про важливу роль облігацій як альтернативного джерела фінансування інвестиційних процесів на ринку нерухомості. До останнього часу в Україні зберігалися несприятливі макроекономічні умови для організації облігаційних позик. Об'єктивними стримуючими причинами були: висока інфляція та вартість позикових засобів, експлуатація боргових ринків з боку держави, нестабільність економічної й політичної ситуації в країні. Проте у міру стабілізації економінної обстановки в країні, поступове формування стабільного ринку цінних паперів облігаційні позики, набувають все більшого розповсюдження. Прискорений розвиток ринку облігаційних позик дозволить вирішити низку важливих завдань, зокрема: • залучити додаткові інвестиції в житловий сектор ринку нерухомості, у повній мірі залучивши вільні грошові кошти юридичних осіб й заощадження населення; • підвищити інвестиційну привабливість ринку нерухомості окремих регіонів, сприяючи при цьому розвитку відповідного сегменту ринку цінних паперів; • забезпечити професійним учасникам ринку нерухомості додаткові можливості для здійснення професійної діяльності за рахунок появи нових фінансових інструментів. Облігація - це цінний папір, що засвідчує відношення позики між її власником й організацією, що її випустила. Головна перевага облігації полягає в тому, що вона є найдієвішим і ефективним інструментом, що дозволяє, не перерозподіляючи власність на нерухомість, акумулювати засоби інвесторів й забезпечити розвиток житлового сектора ринку нерухомості. Облігаційна позика засвідчує: факт надання власником цінного паперу грошових коштів емітенту ; зобов'язання емітента повернути утримувачу облігації суму основного боргу (або її еквівалент — житлову площу) після закінчення обумовленого терміну; зобов'язання емітента виплачувати утримувачу облігації фіксований дохід у вигляді відсотка від номінальної вартості або іншого майнового еквівалента. Згідно з Законом України "Про цінні папери і фондову біржу" облігація -цінний папір, що засвідчує внесення її власником грошових коштів і підтверджує зобов'язання відшкодувати йому номінальну вартість цього цінного паперу в передбачений в ньому строк з виплатою фіксованого процента. Облігації усіх видів розповсюджують серед підприємств і громадян на добровільних засадах. Відповідно до чинного законодавства в Україні випускають облігації таких видів: облігації внутрішніх республіканських і місцевих позик, облігації підприємств. Облігації повинні мати такі реквізіти: найменування цінного паперу "облігація"; фірмове найменування і місцезнаходження емітента облігації; фірмове найменування або ім'я покупця (для іменної облігації) номінальну вартість облігації; строки погашення, розмір і строки виплати процентів (для процентних облігацій); місце і дату випуску, а також серію і номер облігацій; підпис керівника емітента або іншої уповноваженої особи, печатку емітента. Крім основної частини до облігації може додаватися купонний лист на виплату процентів. Купон на виплату процентів повинен містити такі основні дані: порядковий номер купона на виплату процентів; номер облігації, за якою виплачуються проценти; найменування емітента і рік виплати процентів. Облігації, запропоновані для відкритого продажу з наступним вільним обігом (крім безпроцентних облігацій), повинні містити купонний лист. Досвід використання таких цінних паперів засвідчує зобов'язання емітентом в облігаційному контракті регулярної та своєчасної виплати процентів у вигляді фіксованого або плаваючого (змінного) процента. Як правило, зокрема й в Україні, зустрічаються найчастіше облігації з фіксованою процентною ставкою. Змінна процентна ставка зустрічається переважно на міжнародному ринку цінних паперів. В такому випадку, останню встановлюють раз у півріччя у вигляді доплати до ставки пропозиції на лондонському міжбанківському ринку. Існує ціла система поділу облігацій на види залежно від тих чи інших критеріїв, за якими можна розподілити такі цінні папери. Слід виділити види облігацій: 1) залежно від того, хто виступає емітентом такого цінного паперу облігації поділяють на: державні (облігації внутрішньої та зовнішньої державши позики); місцеві (випускаються сільськими, міськими, обласними та іншими відповідними радами); інституційні (облігації підприємств); 2) залежно від місця реєстрації основного офісу емітента і території, на якій облігації знаходяться в обігу: вітчизняні; іноземні; 3) залежно від способу виплати винагороди: процентні (дохідні); дисконтні; конвертовані; безпроцентні (цільові позики); 4) залежно від строку обігу на ринку цінних паперів: короткострокові (випускаються в обіг на строк до 1 року); середньострокові (від 1 до 5 років); довгострокові (строком понад 5 років); безстрокові; дострокові (з правом дострокового погашення); 5) залежно від будь-яких обмежень на обіг: з вільним обігом (на пред'явника); з обмеженим обігом (іменні); ті, що знаходяться поза обігом; 6) за ступенем надійності: забезпечені (під заставу майна, цінних паперів); незабезпечені (беззаставні); 7) інші види облігацій (облігації відкладеного фонду, серійні облігації, облігації з розширенням, облігації з фіксованою, змінною та індексованою ставкою тощо). В рішенні про випуск облігації обов'язково зазначається: мета випуску; вид облігацій; загальна сума емісії; кількість облігацій; номінальна вартість; порядок і терміни розміщення; порядок оплати тощо. Основними перевагами облігаційної позики як інструменту залучення інвестицій на ринок нерухомості є: можливість мобілізації значних обсягів грошових коштів і фінансування великомасштабних інвестиційно-будівельних проектів без загрози втручання інвесторів в управління їх реалізацією; можливість маневрування під час визначення характеристик випуску всі параметри облігаційної позики (обсяг емісії, процентна ставка, терміни, умови обігу та погашення і т.д.) визначаються емітентом самостійно з урахуванням характеру здійснюваного інвестиційно-будівельного проекту; можливість акумуляції грошових коштів приватних інвесторів (населення), залучення фінансових ресурсів юридичних осіб на достатньо тривалий термін й на більш вигідних умовах з урахуванням реальної економічної ситуації та стану фінансового ринку; забезпечення оптимального поєднання рівня прибутковості для інвесторів і рівня витрат емітента на підготовку й обслуговування облігаційної позики; . підвищення інвестиційної привабливості житлового будівництва для сторонніх інвесторів; можливість збуту облігацій на вторинному ринку; випуск похідних фінансових інструментів; можливість обмеження кола інвесторів; залучення іноземних інвесторів. Головним недоліком використання облігаційних позик на нестабільному ринку нерухомості можна вважати те, що емітент, звичайно, ризикує й завжди існує можливість того, що облігаційна позика не буде успішною в перспективі. Іншим чинником, що стримує розвиток ринку облігаційних позик в Україні, є встановлення низки законодавчих вимог, що обмежують їх випуск. Так, відповідно до Закону України "Про цінні папери та фондову біржу" під час випуску облігацій емітент має дотримуватись таких формальних умов: • номінальна вартість усіх випущених облігацій не повинна перевищувати 25% розміру статутного капіталу емітента або величини забезпечення, наданого емітенту третіми особами; • випуск облігацій допускається після повної сплати статутного капіталу. Державні облігаційні житлові позики в Україні особливого поширення не набули, хоча, як свідчить досвід нашого найближчого сусіда - Росії, вони є перспективним інструментом і ринку цінних паперів, і ринку нерухомості. Дієва схема облігаційної житлової позики дає громадянам нагоду поступово накопичувати засоби на придбання житла шляхом одержання облігацій. Накопичивши необхідний пакет облігацій, громадянин має право обміняти його на житло відповідної площі. Як правило, облігації житлової позики дають право на придбання житла в будинках, збудованих муніципалітетом. Облігації житлової позики можуть носити коротко-, середньо- й довгостроковий характер. Емітент може погасити облігації трьома способами: грошовими коштами, виходячи з ринкової вартості 1 м2 загальної площі збудованого житла, житлом, обміном на облігації подальших серій. Кожна облігація дає право на отримання певної кількості площі житла (не менше 0,1 м2). Термін їх обігу може сягати 30 років. Так, наприклад, у Росії граничний термін - 10 років. Ціну облігацій встановлюють на основі собівартості будівництва та індексують відповідно до зміни вартості будівництва житла. За умов відмови від придбання житла облігації купують за поточною номінальною ціною. Громадяни, які бажають придбати житло й за умови купівлі не менш як 30% від необхідної кількості облігацій житлової позики, мають право укласти з емітентом договір купівлі-продажу на придбання житла за умови оплати вартості, що залишилася. В цій схемі прямі договірні відносини між кредитором і емітентом замінюються на систему випуску та розміщення спеціальних цінних паперів, що дають право власникам на отримання згодом житла, під яке емітент здійснює емісію; тобто облігації житлової позики гарантуються нерухомістю незавершеним будівництвом у вигляді житла, що знаходиться за конкретними адресами. Розвиток договірних відносин між учасниками такої схеми представлений на рис. 23.1.
Рис. 23.1 Договірні відносини за схемою фінансування житла з використанням облігацій житлової позики: 1 - договір про виконання зобов'язань між замовником й емітентом облігацій; 2 - договір про виконання зобов'язань фінансового агента; З - договір купівлі-продажу облігацій житлової позики; 4- договір погашення облігацій житлом
Номінальна вартість наступної партії облігацій (для другої черги житлового будівництва) буде на 14% вище у зв'язку із запланованим зростанням собівартості будівельно-монтажних робіт. Фахівці підтверджують, що до завершення будівництва реальна вартість облігацій перевищить номінальну не менш, ніж на 20%. Перевагою облігацій житлової позики перед схемами іпотечного кредитування є відсутність загрози виселення з житла у разі втрати громадянами платоспроможності. Окрім цього, участь у схемах з житловими облігаціями не вимагає постійного внесення щомісячних платежів, часто обтяжливих для сімейного бюджету. Недоліком такої схеми є її конкретний адресний характер, що не завжди зручно для жителів. Для подальшого розвитку ринку облігаційних позик необхідно: вивчення класичного західного досвіду та визначення меж можливого його застосування з урахуванням української дійсності; вивчення й аналіз інвестиційних можливостей ринку цінних паперів щодо ринку нерухомості; пошук готових або розробка нових інвестиційно-будівельних проектів, для реалізації яких доцільна організація облігаційних житлових позик. За умов, коли багато суб'єктів ринку нерухомості вимушені шукати нові варіанти залучення засобів, облігаційні позики можуть стати ефективним інструментом фінансування нерухомості. Окремим випадком облігаційної позики з метою фінансування житлового будівництва є випуск і продаж накопичувальних житлових сертифікатів. З іншого боку, за схемою організації застосування житлових сертифікатів для фінансування житлового будівництва - це різновид договорів пайової участі, але з більш високою ліквідністю та обов'язковою індексацією номінальної вартості залежно від певного індексу (наприклад, індексу споживчих цін або так званого будівельного коефіцієнта - індексу цін в будівництві). Номінальну вартість житлового сертифіката встановлюють в одиницях загальної площі житла, а також у її грошовому еквіваленті. Схему індексації номінальної вартості житлового сертифіката встановлюють під час його випуску та залишають незмінною протягом певного терміну. Житловий сертифікат можна розглядати як безкупонну облігацію з наявною можливістю натурального погашення випуску. Сертифікат є високоліквідним цінним папером, що дає право на отримання від 0,1 до 1 м2 житла певної якості та місцерозташування в будинку, що будується або реконструюється. Як правило, термін дії житлових сертифікатів не обмежений. Після формування пакету, достатнього для отримання житлового об'єкта нерухомості бажаної площі, його власник пред'являє сертифікати до погашення та через певний час стає власником житла від емітента сертифікатів. До особливостей фінансування об'єктів нерухомості житловими сертифікатами можна віднести: еквівалентність житлового сертифіката певній площі; розподілення процесу будівництва на декілька етапів, для фінансування кожного з яких реалізується певна кількість сертифікатів; формування ціни житлових сертифікатів залежно від витрат на кожному етапі будівництва та від рівня інфляції, еквівалентних 1 м2 загальної площі житлових об'єктів нерухомості; вибір покупцем сертифікатів форми їх погашення. Житлові сертифікати мають низку переваг перед іпотекою: відсутня загроза виселення через втрату платоспроможності; ціна сертифіката нижче за ціну 1 м2 житла, тоді як придбання житлового об'єкта нерухомості відповідно до іпотечного кредитування збільшує його вартість в 2-3 рази; сертифікати можна купувати поступово, в міру появи вільних грошових коштів, іпотека ж накладає довготривалі та жорсткі обмеження на сімейний бюджет. Житлові сертифікати дають їх власникам право на отримання житла в будинках, під які емітент реалізує емісію. При цьому банк може розміщувати сертифікати на ринку цінних паперів, виконуючи роль фінансового агента між їх емітентом і покупцем, стаючи одночасно поручителем (гарантом) повернення засобів у разі провалу проекту будівництва. Дохід за житловими сертифікатами існує в натуральній або грошовій формі Натуральний дохід буде отримано у разі погашення їх житловими об'єктами нерухомості відповідної площі, а грошовий - у разі погашення за ціною будівництва 1 м2 загальної площі об'єкту, збудованого на засоби від продажу сертифікатів. Оскільки погашення сертифіката походить з розрахунку : один цінний папір одиниця площі житлового об'єкта нерухомості, емітент житлових сертифікатів може використовувати нетрадиційні форми надання об'єктів: обмін житлового об'єкта нерухомості меншої площі на об'єкт більшої площі з передачею емітенту житлових сертифікатів в кількості, рівній різниці між площами; надання пільгових умов продажу пакетів житлових сертифікатів. На операції з житловими сертифікатами розповсюджуються правила оподаткування, вживані до інших цінних паперів: відсутність нарахування та сплати ПДВ, звільнення від сплати прибуткового податку в певному розмірі у разі отримання доходу від продажу сертифікатів фізичним особам. В процесі будівництва житлового об'єкту нерухомості житлові сертифікати можна вільно купувати й продавати. Якщо куплених сертифікатів недостатньо, щоб отримати житловий об'єкт у момент здачі першої черги будівництва, вони підлягають погашенню. При цьому клієнту пропонують два варіанти: 1. Погашення грошовими коштами за вартістю збудованого житлового об'єкта нерухомості. 2. Погашення житловими сертифікатами наступної серії з підвищеним коефіцієнтом, (оскільки вартість сертифікатів для, об'єкту, що будується, нижче вартості закінченого будівництва). Реалізація муніципальних житлових сертифікатів можлива через створення «Фонду капітального будівництва та реконструкції» з метою: управління . позабюджетними джерелами фінансування житлового будівництва та реконструкції об'єктів міської адресної програми капітальних вкладень; розробки і здійснення альтернативних схем фінансування житлового будівництва; виконання функцій керівника проектом кожного з випусків житлових сертифікатів. Специфікою житлового сертифіката є можливість трактування його як безвідплатної житлової субсидії. Як свідчить закордонна практика, надання бюджетних субсидій на придбання житла з використанням державних житлових сертифікатів є найефективнішою формою виконання державою зобов'язань забезпечення громадян житлом. Державний житловий сертифікат - це іменне свідоцтво на отримання безвідплатної субсидії для придбання житлового об'єкта нерухомості, а не цінний папір, у зв'язку з чим його не можна передавати іншим особам. На відміну від звичайного житлового сертифіката державний сертифікат має термін дії. Наприклад, в Росії, в межах федеральної цільової програми «Житло» на 2002-2010 рр. прийнята і діє підпрограма «Державні житлові сертифікати», мета якої -забезпечення постійним житлом сімей військових, звільнених зі служби. Житловий сертифікат надають військовослужбовцям, що не мають житла для постійного мешкання та співробітникам силових відомств, звільненим із служби з таких причин: вихід на пенсію, стан здоров'я, організаційно-штатні заходи, переселення із закритих військових містечок. При цьому загальна тривалість служби повинна бути не менше 10 років. Державним замовником реалізації цієї підпрограми є Державний комітет РФ із будівництва та житлово-комунального комплексу. В реалізації підпрограми беруть участь всі територіальні банки Ощадбанку Росії та їх відділення. Організація видачі житлових сертифікатів й формування черги громадян доручена федеральним і регіональним органам виконавчої влади. Кожен учасник підпрограми дає письмову згоду на участь в ній та на виключення з черги на поліпшення житлових умов. Для придбання житла, вартість якого вище розміру субсидії за сертифікатом, громадянину необхідно залучити власні грошові кошти або взяти кредит у банку. Орган виконавчої влади, де відбувається постановка на облік тих, хто потребує поліпшення житлових умов, формує та затверджує списки одержувачів сертифікатів з вказівкою персональних даних громадянина, складу сім'ї та розміру субсидії. Такі списки є підставою для видачі сертифікатів. Порядок оформлення договору купівлі-продажу житлового об'єкта нерухомості, оплачуваного за допомогою сертифіката, такий: Відкриття блокованого цільового рахунку в одному з відібраних за конкурсом банку. Укладення договору купівлі-продажу житлового об'єкта нерухомості; реєстрація договору в Комітеті із державної реєстрації прав на нерухоме майно та операцій з ним регіону або суб'єкта Федерації; надання договору в банк для перевірки (усі ці заходи повинні бути проведені в терміни дії сертифіката). Перевірка банком документів протягом 5 днів. У випадку позитивного результату перевірки банк направляє заявку на перерахування коштів, які мають надійти на рахунок протягом 5 днів. Як бачимо, цей напрямок фінансування житлового будівництва є доволі перспективним для української економіки.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Фінансування за рахунок облігаційних позик і сертифікатів» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
