Вплив програм економічного і соціального розвитку на ринок житлової нерухомості
Одним із небагатьох заходів державного регулювання за умов ринкової економіки виступають програми. На відміну від директивно-планової системи, коли ресурси на їх реалізацію виділяли централізовано та в директивному порядку, за ринкових умов вони залучаються з різних джерел. Тому під час складання програм необхідно ретельно опрацювати широке коло питань. У їх числі схему залучення коштів, систему страхування інвестиційних і комерційних ризиків, оцінку конкурентноздатності продукції, що планується запровадити у виробництво, формування механізмів корегування програми на випадок зміни кон'юнктури на ринку інвестицій, товарів і послуг, зриву термінів виконання того або іншого етапу здійснення програми, неповного її фінансування тощо. Значна частина програм, що діє нині в Україні спрямована на розвиток ринку нерухомості. Головним способом залучення коштів у розвиток ринку нерухомості України загалом і його регіональних складових є розробка та реалізація системи програм як загальнонаціонального, так й регіонального значення. Всі програми можна розділити на три категорії: республіканські цільові; регіональні, що діють у межах загальнонаціональних цільових; регіональні, що діють тільки на території окремого регіону відповідно до специфіки економічних умов. З метою розв'язання окремих проблем з розвитку об'єктів нерухомості та операцій з ними в різних секторах ринку приймають або власні програми, або затверджують заходи, шо провадяться відповідно до республіканських цільових програм. Потрібно відзначити регіони України, в яких розвиток ринку нерухомості (зокрема житлового будівництва) проходить найбільш активно: Дніпропетровська, Київська та Львівська області, м. Київ, м. Донецьк, м. Харків, м. Львів та ін. За сучасних умов особливістю всіх програм є поєднання різних джерел фінансування та їх реалізації, а саме використання позабюджетних коштів у поєднанні з різними формами державної підтримки громадян і юридичних осіб, що беруть участь у фінансуванні різних процесів на ринку нерухомості. Вплив програм економічного та соціального розвитку на ринок нерухомості, зокрема ринок житла, здійснюється в цей час у таких основних напрямах: 1. Визначення шляхів довгострокового розвитку1 економічних процесів у тій або іншій сфері ринку нерухомості країни.. Цей напрям передбачає розвиток ринку нерухомості відповідно до прийнятою Концепцією державної житлової політики, схваленої Верховною Радою України від 30.06.1996 року, де й визначено основні шляхи довгострокового розвитку економічних процесів на ринку нерухомості. В Указі Президента України "Про Основні напрями забезпечення житлом населення України на 1999-2005 роки" від 15 липня 1999 року №856/99, окреслено основні заходи, що сприятимуть розвитку цього ринку: створення умов для надання громадянам довгострокових, до 30 років, кредитів під заставу власних квартир, будинків, дач, іншого нерухомого майна; створення ефективних механізмів захисту прав кредиторів та позичальників за допомогою системи державної реєстрації прав на землю та іншу нерухомість; упровадження чіткої системи рефінансування іпотечних заставних через їх продажу після оформлення кредиту для підтримки на необхідному рівні ліквідності балансу банку, додаткового залучення коштів для іпотечних кредитів. 2. Розвиток конкуренції на ринку нерухомості. У низці областей України для цих цілей в рамках регіональних програм, ефективно використовують кошти на формування ринку житла, як умови переміщення робочої сили з регіонів із високим рівнем безробіття, налагоджене сприяння розвитку виробничої бази житлового будівництва та забезпечення районів житлової забудови об'єктами інженерно-транспортної інфраструктури. 3. Формування та стабільне функціонування вторинного ринку нерухомості. У м. Києві та Київській області активно розвивається вторинний ринок об'єктів нерухомості за допомогою програми, яка своєю метою передбачає кредитування населення з використанням ресурсів банків на вторинному ринку житла. 4. Розвиток окремих територій. У деяких областях реалізовують плани забудови окремих районів великих міст відповідно до спеціально розроблених регіональних й місцевих програм. 5. Формування регіональних програм розвитку житлового будівництва. У Волинській області на виконання всеукраїнської програми "Розвиток житлового будівництва" та з метою збільшення інвестицій у житлове будівництво, поліпшення забезпечення житлом населення було розроблено Регіональну програму розвитку житлового будівництва на 2000-2004 роки. Для здійснення програми житлового будівництва в області у 2002 році передбачалось залучити 105 млн. грн.. за рахунок усіх джерел фінансування, побудувати і ввести в експлуатацію 178,5 тис. м2 житла, а було освоєно 81,3% запланованого обсягу інвестицій, план введення в дію виконаний на 74,8%. Збільшення обсягів введення житла передбачалося досягнути за рахунок розширення індивідуального житлового будівництва та реалізації Чорнобильської будівельної програми з житлового будівництва. Частка інвестицій індивідуальних забудовників на 9,3 процентних пунктів більша від запланованої, однак, прогнозний показник вкладень (60,5 млн. грн.) не досягнутий. У 2002 році передбачалось індивідуальними забудовниками ввести в дію 116,2 тис. м2, фактично введено 81,4% запланованого. Виконані прогнозні показники щодо реалізації Чорнобильської будівельної програми з житлового будівництва. Завершено спорудження 88 квартирного житлового будинку в м. Луцьку загальною площею 5471 м2. Відставання темпів будівництва житла у 2002 році від прогнозних показників, передбачених Програмою розвитку житлового будівництва на 2000-2004 роки обумовлене відсутністю реальних додаткових джерел фінансування. Програма розвитку житлового будівництва в області на 2003 рік була розроблена відповідно до Указу Президента України від 15 липня 1999 року №856 "Про основні напрями забезпечення житлом населення України на 1999 -2005 роки", Постанови Кабінету Міністрів України від 27 серпня 2000 року №1347 "Про затвердження прогнозу розвитку житлового будівництва на 2000-2004 роки" були спрямовані на: реалізацію державної політики у галузі житлового будівництва; поліпшення забезпечення житлом населення області, зокрема соціально- незахищених категорій громадян; збільшення інвестицій у житлове будівництво; прискорення добудови розпочатих будівництвом житлових будинків. У 2003 році завершено і введено в експлуатацію 136 тис. м2 житла. Збільшення обсягів будівництва було досягнуто за рахунок розширення індивідуальної о житлового будівництва на 3%, збільшення будівництва житла підприємствами пі організаціями на 3%, будівництва житла для молодих сімей, підтримки індивідуального житлового будівництва на селі за рахунок пільговою довгострокового кредитування та залучення інших джерел фінансування. Це дозволило ввести в дію у 2003 році 88,9 тис. м" житла за рахунок нового будівництва, 45,4 тис. м" за рахунок завершення недобудованого житла та 1,7 тис. м житла за рахунок реконструкції будинків. Такі регіональні програми розвитку житлового будівництва діють й в інших областях України. 6. Формування передумов для розвитку ринку нерухомості в сільській місцевості. З метою підтримки індивідуального житлового будівництва на селі в країні за регіонами провадяться різноманітні заходи. На обласному рівні таке будівництво регламентоване низкою правил Наприклад, на Волині — це Правила забудови сільських населених пункті н Волинської області, затверджені рішенням Волинської обласної ради від 09.12.98 року №4/2. Такі правила розробляють відповідно до Конституції України, Законні України "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про основи містобудування". Земельного кодексу, державних норм і правил. Ці правила встановлюють основу щодо: порядку вибору, вилучення, надання та відведення земельних ділянок під усі види забудови; порядку підготовки та надання замовникові вихідних даних для проектування; порядку надання та затвердження архітектурно-планових завдань на розробку усіх видів містобудівної й проектно-кошторисної документації, її погодження та затвердження; порядку надання дозволу на організацію й проведення топографо- геодезичних та інженерно-геологічних вишукувань; порядку здійснення будівництва і отримання дозволу на виконання будівельних робіт; вимог до забудови, інженерного забезпечення, благоустрою та озеленення відповідної території або ділянки; прав і обов'язків індивідуального забудовника; порядку організації контролю у сфері будівництва; відповідальності за порушення державних норм й стандартів, регіональних правил забудови, затвердженої містобудівної та іншої проектної документації. Як бачимо, правила забудови сільських населених пунктів спрямовані на забезпечення реалізації державної політики у сфері містобудування, сприяють розвитку ринку нерухомості. В регіоні для підтримки індивідуальних сільських забудовників діє програма "Власний дім", яка повинна сприяти розвитку житлового будівництва на селі за рахунок пільгового кредитування. Згідно з цією програмою позичальниками Можуть бути жителі сільської місцевості, які постійно проживають та працюють в сільській місцевості. Кредит покупцю індивідуального житла надають на термін до 20 років з внесенням за користування ним плати у розмірі трьох відсотків річних. Позичальника, який має трьох і більше неповнолітніх дітей, звільняють від сплати відсотків за користування кредитом до моменту, коли лише двоє його дітей вважаються неповнолітніми.
Згідно з даними таблиці 17.1 у 2003 році на кредитування індивідуального житлового будівництва на селі за рахунок державного, обласного та місцевих бюджетів надійшло 838,9 тис. грн.., що на 273,5% більше, ніж у попередньому році. За рахунок цих коштів у сільській місцевості завершено будівництво 21-житлового будинку загальною площею 2,4 тис. м , придбано ІЗ будинків та газифіковано 10 осель. Зокрема з Державного бюджету надійшло 644,3 тис. грн.. у 2003 році, що на 554,3 тис. грн, більше, ніж у попередньому році. Щодо фінансування з місцевого (ііоджету, то тут спостерігається тенденція зростання, оскільки у 2003 році надійшло 194,7 тис. грн., що на 60,1 тис. грн. більше, ніж у 2002 році, а в 2002 році 134,6 тис. і рн., що на 79,6 тис. грн. більше, ніж у попередньому році. Всього по області введено в експлуатацію житла площею 50935 м2, з них за програмою "Власний дім" - 548 м2, що складає 1,1% введеного в сільській місцевості загалом. У 2003 році було профінансовано будівництво житла в сільській місцевості ш програмою "Власний дім" в Володимир-Волинському, Камінь-Каширському, Локачинському, Любешівському та Рожищенському районах. Якщо в області було збудовано 360 будинків, то з них за програмою "Власний дім" лише 5, по одному в кожному наведеному вище районі. Незначні обсяги будівництва житла можна пояснити нестачею коштів в місцевих та Державному бюджеті. 7. Виконання програми "Житло для молоді". Зупинимося на вивченні питання реалізації цієї програми на прикладі Колимської області. Обласна довгострокова цільова програма „Житло для молоді", затверджена рішенням обласної ради від 31.03.2000 року №11/31 реалізується Волинським регіональним відділенням Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву в містах Луцьку, Ковелі, Любомлі та смт. Ратне. Кредити на індивідуальне житлове будівництво отримали молоді сім'ї смт. Ратне та Луцького, Володимир-Волинського, Локачинського, Старовижівського, Горохівського районів. Крім того, молоді сім'ї Луцького, Старовижівського, Рожищенського, Турійського, Локачинського районів та м. Луцька отримали кредити на придбання житла. У 2003 році на реалізацію Програми пільгового довготермінового кредитування молодих сімей та одиноких молодих громадян у Волинській області з Державного бюджету виділено кошти в сумі 1460,0 тис. гри, з місцевих бюджетів - 363 тис. гри Обсяги інвестування за джерелами залучення коштів наведені в таблиці 17.2.
Дані таблиці 17.2, відображаючи динаміку фінансування житлового будівництва за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів, показують на скільки зросли надходження коштів із державного бюджету, зокрема у 2002 році будівництво житл:і було профінансовано на суму 998 тис. грн, що на 363 тис. грн більше, ніж у 2001 році, в 2003 році ця сума становила 1460 тис. грн, що на 462 тис. грн більше, ніж у 2002 році. Щодо місцевих бюджетів, то тут не спостерігається стійкої тенденції зростання, оскільки у 2002 році на будівництво житла було виділено 420 тис. грн, що на 197 тис. грн більше, ніж у попередньому році, у 2003 році спостерігається скорочення фінансування на 57 тис. грн порівняно з 2002 роком, що можна пояснити нестачею фінансових ресурсів місцевих бюджетів. Слід відмітити, що планові показники обсягів фінансування за цією програмою за джерелами фінансування значно відрізняються від фактичних даних, що свідчить про недостатність коштів в державному та місцевих бюджетах. Невідповідність фактичних і планових даних можна спостерігати в таблиці 17.3, а також на рисунках 17.1 і 17.2.
Як бачимо у 2001р. заплановано обсяг фінансування 2888тис. грн.., а фактично профінансовано лише 858тис. грн.. з них за рахунок Державного бюджету 635 тис. грн., а за рахунок місцевих бюджетів 223 тис. грн. У 2002 році запланований обсяг фінансових ресурсів становить 3120 тис. грн. фактично на-дійшло коштів 1418 тис. грн., з них за рахунок Державного бюджету 998 тис. грн. і 420 тис. грн. за рахунок місцевих бюджетів. У 2003 році запланований обсяг коштів становив 3341 тис. грн., а фактично профінансовано на суму 1823 тис. грн., з них за рахунок Державного бюджету 1460 тис. грн., а за рахунок місцевих бюджетів 363 тис. грн.
В 2001 році молоді сім'ї, які отримали житло, почали повертати кредити. Кошти, що сплачують в рахунок погашення кредитів та відсотків за користування ними, спрямовують на подальше надання кредитів. Станом на 15.04.2004 року в Державний бюджет повернуто кошти в сумі 37,84 тис. грн.., в місцеві бюджети 25,17 тис. грн. За користування кредитом в Державний бюджет сплачено відсотки чагальною сумою 780,34 грн. На 01.04.2004 року Волинським регіональним відділенням Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву укладено 122 кредитних угоди, з них 6 на придбання житла на вторинному ринку. За період дії кредитної угоди в 21 молодій сім'ї народилися діти, що дало можливість звільнитися від сплати відсотків за кредит. У 2003 році за кошти Державного бюджету укладено 12 кредитних угод, за кошти місцевих бюджетів - 16 кредитних угод. Станом на 23.04.2004 року попередніх внесків позичальників залучено на будівництво житла в сумі 112 тис. грн. Протягом 2000-2004 років за Програмою молодіжного житлового кредитування було здано в експлуатацію ряд житлових будівель. Всього за час дії програми "Житло для молоді" в експлуатацію введено 3,5 тис. м2 житла, побудованих за рахунок коштів державного, місцевих коштів та внесків позичальників. Динаміка введення в експлуатацію житлової площі по роках зображена на рис. 17.3.
Рис. 17.3 Динаміка площі квартир, що побудовані за програмою молодіжного кредитування та введені в експлуатацію
Станом на 20.04.04 року у Волинському регіональному відділенні зареєстровано 1123 бажаючих отримати кредит на будівництво, придбання або часткову компенсацію відсотком ставки кредитів комерційних банків. У більш економічно розвинутих областях України справи йдуть значно краще. 8 .Виконання програми забезпечення житлом військовослужбовців. Важливу роль в розвитку процесів соціального забезпечення у сфері житлового будівництва відіграє політика держави щодо забезпечення житлом військовослужбовців, учасників бойових дій в Афганістані та воєнних конфліктів у зарубіжних країнах, членів сімей військовослужбовців, які загинули під час виконання ними службових обов'язків, а також військовослужбовців, звільнених у запас або відставку. Так, наприклад, у Волинській області приділяється постійна увага забезпеченню житлом військовослужбовців, учасників бойових дій в Афганістані та воєнних конфліктів у зарубіжних країнах, членів сімей військовослужбовців, які загинули під час виконання ними службових обов'язків, а також військовослужбовців, звільнених у запас або відставку. У 2003 році виділена субвенція з Держбюджету у сумі 2631,7 тис. грн. на будівництво житла для вищевказаної категорії громадян та збудовано понад 2 тис. кв. метра житла. Слід відмітити, ідо до 2003 року в області здійснювалося фінансування житлового будівництва з Державного та місцевих бюджетів лише за програмами "Житло для молоді" та "Власний дім", а в 2003 році розпочалося фінансування житлового будівництва для військовослужбовців (див. рис. 17.4).
Рис. 17.4 Структура фінансування житлового будівництва за різними програмами у Волинській області
Узагальнюючи статистчну інформацію з питань житлового господарства, необхідно виділити такі проблеми: значна кількість громадян потребує поліпшення житлових умов; частина з них проживає в гуртожитках, комунальних та пристосованих квартирах; - зберігається розрив між рівнем обладнання житла в міських поселеннях та сільській місцевості; - залишається великою заборгованість населення з оплати житлово- комунальних послуг, що негативно впливає на роботу організацій, які обслуговують житловий фонд. До позитивних зрушень належать зростання частки приватизованого і приватного житла, реалізація Програми житлових субсидій, яка допомагає громадянам з невеликими доходами сплачувати за житлово-комунальні послуги. Хоча й прослідковується тенденція зростання обсягів фінансування житлового будівництва за державними пільговими програмами, вони є незначними. Щоб реально покращити житлову ситуацію в регіоні, необхідним є застосування альтернативних джерел надходження коштів. Зокрема для фінансування житлового будівництва найчастіше застосовують засоби від продажу паїв, часток тощо. 9. Створення передумов для залучення власних коштів населення на ринок нерухомості. Нині вітчизняні комерційні банки зосереджують свою діяльність переважно на обслуговуванні юридичних осіб. Тоді як за кордоном обсяги кредитування населення становлять третину сукупного кредитного портфеля банків. Комерційні банки використовують схему довгострокового фінансування придбання житла, а саме: за рахунок залучення коштів фізичних та юридичних осіб із Довгостроковим кредитуванням житла під його заставу. Зокрема, таку схему фінансування застосовують холдингова компанія "Київміськбуд" та АКБ "Аркада" Нині "Аркада" надає кредити на будівництво житла громадянам України терміном до ЗО років. Перший внесок інвестора має становити 30-35% вартості житла. До часу введення його в експлуатацію позичальник сплачує лише проценти за користування кредитом, а потому щоквартально погашає кредит і відсотки за ним. Аби захистити кошти вкладників від негативного виливу різноманітних банківських ризиків, "Аркада" використовує спеціальну методику нарахування відсотків. Суть її полягає в тому, що на залучені суми коштів та надані кредити відсотки нараховують у розрахункових одиницях інвестування. Відповідно до програми залучення коштів населення в житлове будівництво споживач самостійно вирішує, коли має отримати житло, у якому місці населеного пункту, якою площею воно буде, скільки за нього заплатить. Програма будується на таких принципах: Незалежність кожного учасника програми від інших учасників. Вкладення населення в житлове будівництво носить характер кредиту. Учасник програми передає свої кошти в борг будівельній організації на умовах: повернення - будівельна організація має у попередньо зазначені строки передати йому у власність раніше обумовлене готове до заселення житло. Крім того, кожний учасник програми має право достроково забрати свої гроші; платності - поточну ціну раніше обумовленого житла визначають і Урахуванням дисконту. У випадку дострокового повернення коштів, суму, що належить повернути, також визначають з урахуванням дисконту. Індивідуальний характер прав за зобов'язаннями будівельної організації і банку-посередника перед учасником програми. Після виконання своїх зобов'язань усіма сторонами, раніше обумовлене житло передається у власність виключно учаснику програми. Довірчий характер відносин учасників програми і банку-посередника Учасник програми довіряє банку свої кошти для наступного кредитуванню будівельної організації. Банк зобов'язується контролювати цільовий характер використання коштів учасника програми, представляти і захищати перед будівельною компанією інші інтереси учасника програми. Обов'язковий характер для будівельної організації мають рекомендації банку на запит перед початком проектування будь-якої житлової споруди. 6. Контроль з боку банку за цільовим використанням коштів учасників програми. Комерційні банки проявляють все більшу зацікавленість до таких операцій. Навіть незважаючи на той факт, що інвестування житла - процес доволі тривалий і супроводжується впливом інфляційного та інших ризиків, зростанням цін на будівельні роботи й матеріали. Важливою передумовою збільшення обсягу інвестицій у житлове будівництво є наявність розвинутої виробничої та фінансової інфраструктур. Ця обставина передбачає вдосконалення системи кредитування та залучення коштів із позабюджетних джерел фінансування житлового будівництва, зокрема, грошей підприємницьких структур та населення. Створення бірж, інвестиційних та інших фондів, іпотечних і житлових банків, страхових компаній та інших ринкових інституцій, які можуть надати фінансову підтримку житловому будівництву в Україні, має стати суттєвою складовою житлової політики держави. Один із найважливіших її чинників - створення сприятливих умов для діяльності підприємств та організацій, які займаються проектуванням, будівництвом і реконструкцією житлових об'єктів. Прикладом таких підприємств є корпорація Кіірпатбуд" у Львові та холдингова компанія "Київміськбуд" у Києві. Заслуговує на увагу діяльність львівського "Карпатбуду", який спеціалізується в основному ції будівництві 5-20 квартирних житлових будинків. За останні сім років корпорація збудувала понад 50 тис. м2 загального житла і 35 тис. м2 -індивідуального. Активізація діяльності таких підприємницьких структур може лаги імпульс інвестиційним процесам у сфері житлового будівництва загалом. Досвід ринкових перетворень в Україні свідчить, що для вирішення соціально-економічних проблем, зокрема житлової, слід використовувати й нетрадиційні підходи та механізми. За умов переходу до інформаційного суспільства у світі започатковано нові тенденції до забезпечення економічного прогресу на базі інновацій, які є результатом спрямування можливостей науково-технічного потенціалу на задоволення соціально-економічних потреб. Одним із найпоширеніших інструментів прискорення науково-технічного розвитку, а водночас і вирішення житлової проблеми є соціотехнополісна модель розвитку. Серед основних завдань створення та функціонування соціотехнополісів такі: залучення людського інтелекту для упровадження високих технологій; створення необхідних умов для концентрації інвестиційних ресурсів; вирішення низки соціальних проблем, зокрема житлової та проблеми зайнятості; підтримка підприємництва і розвиток конкуренції. Реалізація соціотехнополіс-ної концепції житлового будівництва, орієнтованої на науково-технічний та інноваційний розвиток, дасть змогу вирішити передусім житлові проблеми. Джерелами залучення фінансових ресурсів можуть бути субсидії місцевих та регіональних програм розвитку, державні інвестиції, кредити комерційних банків, спеціальні емісії державних та регіональних цінних паперів, іпотечне кредитування, заощадження населення, інвестиційні податкові кредити тощо. Сьогодні такі соціотехнополіси доцільно створювати у великих містах - Києві, Харкові, Дніпропетровську, Донецьку, Одесі, Львові. Створення та забезпечення функціонування соціотехнополісів сприятиме соціально-економічному розвитку цілих регіонів. Отже, фінансування житлового будівництва в Україні є важливим механізмом, за допомогою якого можна не лише вирішувати проблеми забезпечення громадян житлом, а й створювати нові робочі місця. Його активізація може надати значного поштовху розвитку багатьох галузей народного господарства. Цілком очевидно, що піднесення житлового будівництва має стати однією з передумов економічного розвитку регіонів та розв'язання багатьох соціально-економічних проблем. Як бачимо з наведених прикладів, велика частина програм в Україні обґрунтовує пріоритетність розв'язання проблем і розвитку житлового будівництва. Такий підхід зумовлений: - високою значущістю житлових об'єктів нерухомості як певного виду товару, що задовольняє одну з найістотніших потреб людини - право на яку визначене Конституцією; необхідністю ефективних заходів для вирішення соціально-еконої суперечності в сфері будівництва житлових об'єктів нерухомості, яка полягає в невідповідності можливостей населення й ситуації в країні щодо забезпечення громадян доступним житлом; низькою ліквідністю деяких видів житлових об'єктів нерухомості в сільській місцевості через невідповідність пропозиції та попиту на них Вплив програм на інші об'єкти нерухомості є непрямим і полягає її формуванні сприятливих умов для розвитку відповідних секторів ринку нерухомості та створенні передумов для поліпшення рівня інвестиційного клімату в тому або іншому секторі ринку нерухомості.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Вплив програм економічного і соціального розвитку на ринок житлової нерухомості» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
