Операцією називають усвідомлені дії громадян і юридичних осіб, направлені на установлення, зміну або припинення їх прав і обов'язків. її характеризують такі ознаки: вольові дії людей, правомірні дії, спеціальна спрямованість на виникнення, припинення або зміну цивільних правовідносин. Існує класифікація операцій за різними ознаками. Залежно від кількості учасників, операції бувають одно-, дво-, та багатосторонніми. Односторонньою є операція, для здійснення якої досить вираження волі однієї сторони, наприклад, складання заповіту, прийняття спадщини, оголошення конкурсу. Операції можуть бути відшкодувальними та безвідплатними, терміновими і безстроковими, дійсними й недійсний (рис. 5.1). Операція з об'єктами нерухомості це - єдність чотирьох елементів: суб'єктів -осіб, учасників; операції, суб'єктивної сторони - єдність їх волі і волевиявлення, форми і змісту. Відсутність будь-якого або декількох елементів операції призводить до її недійсності. Операція, здійснена громадянином, визнаним недієздатним внаслідок психічного розладу, є недійсною — це означає, що вона спочатку не породжує прав і обов'язків сторін. Однак, можлива ситуація, коли оскаржувач може вимагати в суді визнати операцію дійсною, якщо вона вигідна недієздатному. Визнання громадянина недієздатним відбувається в тому випадку, якщо він внаслідок психічного розладу не може розуміти значення своїх дій або керувати ними, і здійснюється судом. Операції з нерухомістю здійснюють тільки в письмовій формі, через укладення договору, який має два значення: юридичний факт, що породжує права та обов'язки; саме правовідношення, зміст якого складають ці права й обов'язки. Форма операції є або умовою її дійсності (під час державної реєстрації), або основою для використання певних процесуальних прав.
Рис.5.1 Угоди з об’єктами нерухомості
З об'єктами нерухомості можна здійснювати різні види операцій, як із зміною власника, так й зі зміною права користування та володіння (рис. 5.2). Купівля-продаж (рис. 5,3). Під час цієї операції укладають письмовий договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості (земельної ділянки, цілісного майнового комплексу, житлового будинку чи квартири, іншого нерухомого майна), де продавець зобов'язується передати об'єкт нерухомості у власність покупцю, а покупець зобов'язується прийняти цей об'єкт і сплатити за нього певну ціну.
Рис.5.2 Види угод з об’єктами нерухомості
Відповідно до Земельного кодексу12 у разі переходу права власності на будівлю (споруду), що знаходиться на чужій земельній ділянці, до іншої особи, вона придбаває право користування частиною ділянки, зайнятою будівлею (спорудою) і необхідної для їх використання частини землі, на тих же правах, що і колишній власник. Будь-яке відчуження будівлі (споруди), що знаходиться на земельній ділянці, належить власнику будівлі (споруди), проводиться разом із земельною ділянкою. У разі відчуження будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на неї визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.
Рис.5.3 Купівля-продаж об’єктів нерухомості
У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить за умов, за яких вона належала попередньому власнику. У разі переходу права власності на будівлю чи споруду до кількох осіб право земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості зазначених будівель чи споруд, якщо інше не передбачене договором їх відчуження. Таким чином, ЗКУ законодавчо закріпив найважливіший принцип єдності об'єктів нерухомості, згідної з яким будівлі (споруди) не можуть відчужуватися без відчуження земельної ділянки, на якій вони розташовані, як і земельна ділянка не може бути відчужена окремо від розташованих на ній будівель (споруд). Однак на практиці вже виникло питання, чи обов'язкова приватизація частки на право власності на. земельну ділянку, розташовану під багатоквартирним житловим будинком, за умови приватизації громадянином квартири, що входить до складу державного або комунального житлового фонду? Це питання актуальне і у разі подальшого продажу квартири на вторинному ринку. Вважається, що приватизувати і згодом продати квартиру можна без оформлення у власність громадянина частки на право власності на земельну ділянку, оскільки чинним законодавством України установлений особливий порядок придбання прав на земельну ділянку, розташовану під багатоквартирним житловим будинком власниками квартир. Договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості підлягає обов'язковій державній реєстрації органами юстиції в порядку, передбаченому чинним законодавством України. Міна (рис. 5.4). У цій операції кожна зі сторін зобов'язується передати у власність іншій стороні один об'єкт нерухомості в обмін на інший. Договір міни обов'язково оформляється в письмовій формі та візується обома сторонами. Нотаріальне посвідчення договору необов'язкове. Суб'єктами операції можуть бути громадяни і юридичні особи. Дарування. У операції дарування дарувальник безвідплатно передає або зобов'язується передати стороні, що обдаровується об'єкт нерухомості у власність (рис. 5.5). Законом передбачається розгляд випадків14 скасування вже виконаного договору дарування. Основи такого скасування: замах на життя, здоров'я, власність дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) або дітей з боку обдаровуваного; спричинення дарувальнику тілесних пошкоджень; погане поводження з подарунком, яке може призвести до втрати речі, що має для дарувальника велику немайнову цінність; недбале ставлення обдаровуваного до речі, що становить історичну, наукову, культурну цінність, ця річ може бути знищена або істотно пошкоджена; якщо на момент пред'явлення вимоги дарунок є збереженим. Той, що обдаровується мас: право в будь-який час, до передачі йому об'єкта нерухомості, відмовитися від нього .
Рис. 5.4 Особливості міни об’єктами нерухомості
Дарування об'єкта нерухомості обов'язково оформляють письмовим договом, який підлягає державній реєстрації та вважається укладеним тільки з моменту такої реєстрації. Рента. За цією формою операції - власник об'єкта нерухомості передає його у власність платнику ренти, який зобов'язується в обмін на отриманий об'єкт нерухомості періодично виплачувати одержувачу ренти певну грошову суму або надавити кошти на його розсуд в іншій формі. Причому одержувач ренти позбавляється права власності на об'єкт нерухомості та набуває право його застави. . Договір за цією операцією укладають в письмовій формі і обов'язково засвідчується нотаріально і реєструється. Якщо ці умови не виконані, операція вважається недійсною. Договором ренти може бути установлений обов'язок виплачувати ренту безтроково (безстрокова рента) або протягом певного строку. Розмір ренти , установлюється договором. Майно може бути передано у власність й безоплатно.
Рис. 5.5 Дарування об’єкта нерухомості
Рента обтяжує земельну ділянку, підприємство, будівлю, споруду або інший об'єкт нерухомості, що передається під її виплату. У разі відчуження такої нерухомості платником ренти його зобов'язання за договором переходять на покупця об'єкта нерухомості. Особа, що передача обтяжений рентою об'єкт нерухомості у власність іншій особі, несе субсидіарну відповідальність з ним на вимоги одержувача ренти, які виникли у зв'язку з порушенням договору ренти. Платник ренти має право відчужувати, здавати в заставу або іншим способом обтяжувати об'єкт нерухомості, відданий йому в забезпечення довічно тільки з попередньої згоди одержувача ренти. У разі істотного порушення платником ренти своїх зобов'язань одержувач ренти має право вимагати повернення об'єкта нерухомості, переданого в забезпечення або виплати йому викупної ціни. Рента може виплачуватись як в грошовій формі, так й через передачу речей, виконання робіт, надання різного роду послуг. Довічне утримання. За договором довічного утримання одна сторона (фізична особа) - відчужувач передає у власність іншій стороні (фізичній або юридичній особі) - набувачеві житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та доглядом довічно. Договір довічного утримання має бути нотаріально засвідчений, а якщо він передбачає відчуження нерухомого майна, то підлягає також державній реєстрації. Приватизація - це процес переходу (передачі, продажу) державного майна у власність юридичних і фізичних осіб. Відповідно до української програми масової приватизації протягом 1991-2005 років більшість об'єктів державної власності (понад за 20 тис. підприємств) перейшли в приватне володіння. Основним способом приватизації було перетворення державних підприємств у відкриті акціонерні товариства з 100% акцій в державній власності та продаж їх працівникам підприємств, а також на конкурсній основі й на спеціалізованих акціонах. Останніми роками приватизацію здійснюють виключно на конкурсній та акціонній основі за грошові кошти громадян і юридичних осіб. Оформлення операцій приватизації державних, і комунальних підприємств як цілісних майнових комплексів має здійснюватися через укладання договору купівлі-продажу між: покупцем і продавцем (Фондом державного майна України), який зобов'язаний укласти такий договір. Водночас закон не передбачає примушення до укладення договору особи, визнаної покупцем майнового комплексу, що приватизується. Приватизувати житлову площу, на якій проживають, громадяни мають право за умов відсутності заборгованості за комунальні послуги й по квартплаті, відповідно до чинного законодавства. Після приватизації громадяни-власники житла мають право на отримання обслуговування та ремонт свого житлового фонду. Обслуговування й ремонт житлового будинку здійснюють житлово-будівельні та житлово-експлуатаційні організації, які обслуговували його до початку приватизації (крім квартир, власники яких обрали інші організації для їх обслуговування). Відносини між власниками (об'єднаннями власників) квартир і організаціями, що здійснюють роботу за обслуговуванням й по ремонту житлового фонду, засновуються на договорах. Контроль за технічним станом та своєчасним ремонтом приватизованого житлового фонду здійснює районна (міська) адміністрація. У приватизації можуть брати участь всі, хто прописаний у квартирі постійно (а також ті, хто має право на таку прописку), або тільки деякі мешканці, якщо інші не претендують на участь у приватизації, не заперечують її, а також у випадку, коли будь-хто з мешканців вже використав право безкоштовної приватизації. Документом, що установлює та підтверджує право власності у разі приватизації, є договір приватизації. Він оформляється в районному агентстві (за місцезнаходженням квартири) або в міському й підписується адміністрацією міста і громадянами, що приватизують житлову площу. Приватизація земельної ділянки здійснюється відповідно до Земельного кодексу який надає фізичним та юридичним особам виняткове право на приватизацію таких ділянок. Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі: приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян; одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; одержання земельних ділянок із земель державної й комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених чинним законодавством. Процедура продажу земельної ділянки максимально спрощена і містить такі дії: покупець (юридична особа) отримує кадастрову карту (план) земельної ділянки, а якщо його немає, то звертається до державного органу, уповноваженого здійснювати кадастровий облік земельних ділянок, із заявою про виготовлення кадастрового плану ділянки та затвердження проекту його кордонів. При цьому кордони і розміри ділянки визначають протягом місяця з урахуванням площі ділянки, що фактично використовується відповідно до вимог земельного й містобудівного законодавства. Установлення меж державної ділянки на місцевості і виготовлення кадастрового плану ділянки здійснюють за рахунок юридичної особи; покупець подає заяву з проханням про продаж земельної ділянки до органу, уповноваженого розпоряджатися майном. У двотижневий термін від дня подачі заяви (з кадастровою картою) покупцем уповноважений державний орган має ухвалити рішення про надання (продажу) земельної ділянки юридичній особі і про укладення договору купівлі-продажу; покупець і продавець укладають договір купівлі-продажу та підписують акт приймання-передачі земельної ділянки; сторони реєструють право власності покупця на земельну ділянку у відповідних органах. Послуги реєстратора оплачує покупець. Об'єкти нерухомості і деякі права на них можуть бути внеском у статутний капітал організацій. Це обумовлено в законах та інших нормативних документах, що регламентують діяльність організацій організаційно-правових форм. Організації мають право включати в свій статут перелік об'єктів нерухомості, які не можуть бути внеском у статутний капітал. Як правило, об'єкти нерухомості, передані в користування або володіння організації особою, що пішла з неї, як внесок в статутний капітал, залишають в даних правах протягом терміну, на який вони були передані, якщо інше не передбачене засновницьким договором. Права користування та володіння об'єктами можуть змінюватися внаслідок здійснення спільної підприємницької діяльності партнерів, зокрема партнерів різних країн. Згідно з законом України “Про іпотеку” об’єкти нерухомості можуть бути об’єктами застави. Мета іпотеки полягає в забезпеченні права вимоги, тобто заставне право – це додаткове відношення, що передбачає наявність іншого – зобов’язального відношення. Тому право застави не може виникнути раніше відповідного зобов’язального права і не можу продовжуватись, коли припинилося відповідне зобов’язальне відношення. У російській практиці, наприклад, склалися різні схеми лізингових операцій з об’єктами нерухомості. Правову основу лізингу складає передача об’єкта нерухомості у тимчасове користування, допоміжну роль можуть виконувати відносини з купівлі-продажу об’єкта вони передають власне передачі об’єкта в користування, а у низці випадків у разі його придбання у власність лізингоотримувачем після закінчення договору можуть завершити весь комплекс відносин лізингу.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Поняття та види операцій з об'єктами нерухомості» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
