Специфічним різновидом об'єктів нерухомості є кондомініум - єдиний комплекс нерухомого майна, ідо містить земельну ділянку у встановлених межах і розташовані на ній житлові будівлі, інші об'єкти нерухомості, в яких окремі частини, призначені для проживання чи іншої мети (приміщення) знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, суб'єктів, муніципальних утворень (домовласників) — приватній, державній, муніципальній та іншій формах власності, а решта частин (загальне майно) знаходиться в їх загальній пайовій власності. Будь-який житловий багатоквартирний будинок є єдиною та цілісною конструкцією. Проте, з позицій використання її для проживання ця конструкція є неоднорідною. До складу будинку входить майно, яке може бути відособлене, тобто яким можна володіти, користуватися та розпоряджатися одноосібно («виключно») без нанесення збитків правам й інтересам інших власників аналогічного відособленого майна. Таким майном: у будинку є ізольовані приміщення, призначені для житла або квартири (комплекси житлових і нежитлових приміщень). Приміщенням вважається одиниця комплексу нерухомого майна, призначена для самостійного використання для житлової, нежитлової або іншої мсти. Загальне майно частини комплексу нерухомого майна, призначені для обслуговування, користування та доступу до приміщення й тісно пов'язані з ним призначенням. Стіни, що розділяють приміщенім, несучі конструкції, місця «загального користування», необхідні для доступу в свої приміщення, можуть бути лише загальними для власників різних приміщень. Таким чином, зазначені об'єкти в квартирах, що належать на правах власності певним особам, це -пласт обробки на стінах і перекриттях (прошарок штукатурки, фарби, шпалер), а також такі компоненти водопровідних й інших інженерно-технічних систем, які можуть бути відокремлені від загальних без збитку для інтересів і прав власників інших приміщень. Це майно складає приблизно 10-15% від вартості будівництва будинку. Загальне майно, без якого не може існувати або використовуватися за призначенням відособлене (особисте) майно, — квартира (приміщення) складає приблизно 85-90% від вартості будівлі. Це майно є неподільним. Це означає, що будь-який власник приміщення - «житла» має володіти одночасно правами особистої власності на «житло» й правом пайової власності на загальне майно. Збереження за власниками приміщень у будь-якій будівлі чи споруді права власності на загальне, неподільне майно, є чинником об'єднання власників житла н єдиний соціальний організм з метою експлуатації загального майна. Отже, кондомініум -- це, перш за все, форма права власності або володіння на правах власності. Найважливішою особливістю кондомініума є індивідуальне володіння окремими площами на правах власності, тоді як місця загального користування і устаткування, необхідне для обслуговування площ, що побудовані для індивідуальної власності, знаходяться в спільному володінні2. Структура кондомініума приведена на рис. 1.2.
Рис.1.2 Структура кондомініума
До загального майна відносять: усі інженерно-технічні та інші системи, без доступу й користування котрими неможливо експлуатувати відокремлені види нерухомого майна (приміщення), включаючи земельну ділянку, на якій (находяться площі, що належать індивідуальним власникам; зовнішні стіни і дах будівлі; внутрішні приміщення (вестибюлі, коридори, комори); сходові майданчики і прольоти; ліфти електричні кабелі й механічне устаткування. На відміну від площ, що належать індивідуальним власникам, які можуть свою власність виділити та продати, використати заставу, здати в оренду, тобто розпорядитися нею на свій розсуд, нерухомість у спільній власності є "неподільною": її не можна продати, використати заставу або управляти нею без згоди співвласників. Така спільна власність не може бути розділена за вимогою окремого власника. Частка власника нерухомості, що знаходиться в спільному володінні, невіддільна від тієї, що належить йому на правах індивідуальної власності в кондомініумі та не може бути передана іншій особі. По суті, це означає, що відповідна частка з права власності на вказане загальне майно завжди відповідає частці права власності на житло. Таким чином, власність на житло спільно з правом власності на частку запільного майна характеризує правовий статус «житла». Кондомініум - організація «самоуправлінська», а діяльність у досягненні спільної мети - є самоврядуванням. Тобто реалізація прав на багатоквартирний будинок здійснюється через самоврядування. Кожний власник квартири не мас право, а зобов'язаний самостійно нести тягар своєї власності, зокрема брати участь у спільному управлінні експлуатацією. Виходячи з вищесказаного необхідно відзначити, що кондомініум є вимушеною га обов'язковою організацією власників квартир (а не суспільно-добровільною). Організаційно-правова форма може бути різною. Найпоширенішими формами прояву її є «житлові кооперативи» та «товариства власників житла». Житловий кооператив - організація, в якій власники житла об'єднують свої частки загального майна та вносять їх як пайовий внесок у статутний капітал кооперативу. За такої форми організації виникають два власники майна: власники житла і формальний власник загального майна у вигляді кооперативу. Розподіл майна між різними власниками не є антагонізмом, оскільки кооператив є об'єднанням тих самих власників житла. Кооператив є найпростішою системою об'єднаного володіння власників природної (локальної) монополії та своєрідною моделлю «муніципальних і державних систем». Товариство власників житла (квартир) (ТВЖ) - це об'єднання власників житла, за умови утворення якого всі учасники зберігають за собою обидва види майнової власності (індивідуальну власність на квартиру та частку класності на загальне майно). Вони вносять в організацію свою частку в управлінні загальним майном. У такій організації кожен власник має число голосів, пропорційне площі його відособленого житла або вартості внеску в будівництво загального майна. Створювати ТВЖ необхідно ще на стадії будівництва та для подальшої експлуатації житлового будинку. Планувати створення й основи діяльності майбутнього ТВЖ необхідно забудовнику, діючи на користь всіх пайових забудовників і кожному пайовому учаснику будівництва під час укладання договору про пайову участь в будівництві житлового будинку. Туї закладаються умови, правила і норми, які забезпечать не лише правовий механізм відносин, але й необхідні усім учасникам умови створення та функціонування ТВЖ. Концепція кондомініума визначає не лише форми власності, але й права власників (умови й обмеження для них). По суті, кондомініум як форма власності, обмежує права користування і володіння нерухомістю, щоб виключити використання одними особами своїх прав власників за рахунок права інших. Така форма власності звичайно встановлює обмеження на порядок розпорядження майном. Необхідність в таких обмеженнях очевидна. Нерухомість, що знаходиться у власності кондомініуме, стає джерелом виникнення певної взаємозалежності її співвласників у питаннях експлуатації їх власності. Це, зокрема, відноситься до загального майна, місць загального користування і інженерно-технічного устаткування. Наприклад, якщо власність знаходиться в спільному володінні, рішення про те, чи вносити й коли свою частку коштів для проведення необхідних ремонтних робіт і експлуатації будівлі, не можуть прийматися власниками лише на власний розсуд3 Товариство власників житла дозволяє, окрім іншого, займатися продажем об'єктів нерухомості, що входять до складу кондомініума й знаходяться у власності товариства. Договори від імені товариства укладає його правління. В українському законодавстві право власності володіння спільними об'єктами користування нерухомістю обумовлене ЦКУ (глава 26,28) та Житловим кодексом України.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Кондомініум» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
