Посвідчення договорів найму (оренди) житла для проживання
Окремі особливості має договір найму (оренди) житла, за яким одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачу) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Сторонами у договорі найму є наймодавець і наймач, які можуть бути як фізичними, так і юридичними особами. Проте юридична особа як наймач може використовувати приміщення лише для проживання в ньому фізичних осіб, у чому і полягає характерна ознака договору. Це житло не може використовуватись для здійснення підприємницької діяльності. 202 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів Суттєвими умовами договору є предмет, ціна та строк. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, : кр-ема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Не можуть бути самостійним предметом договору найму ннтлового приміщення не придатні для проживання (підвали та :н. І, також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо), гкі здаються в найм тільки разом з житловим приміщенням. У договорі обов'язково повинні бути зазначені його ціна та гтрок. Так, ст. 820 ЦК передбачає, що максимальний розмір плати може бути встановлений законом, і в цьому випадку розмір пла-:::. встановлений договором, не може перевищувати його. Законодавче регулювання плати за користування житлом встановлюється лише при наймі державного та комунального житла. Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором, а за відсутності строку — договір вважається укладеним на п'ять років. ЦК України також визначає поняття короткострокового договору найму, строком менше ніж на 1 рік (п. 2 ст. 821). Ст. 816-818 ЦК надають наймачу право проживати у помешканні разом з іншими особами, які можуть бути постійними чи тимчасовими мешканцями. У тексті договору обов'язково зазначаються особи, які проживатимуть разом із наймачем, оскільки зони також набувають прав та обов'язків щодо користування найманим житловим приміщенням. Також наймач має право здавати житло у піднайм. За договором піднайму, наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним приміщення у користування піднаймачу. При цьому піднаймач не набуває самостійного права користування житлом, його права тісно пов'язані з правами наймача. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. У разі дострокового припинення договору найму зін припиняється разом із договором піднайму. Розмір плати за користування житлом піднаймачем встановлюється в договорі піднайму. При посвідченні, за бажанням сторін, договору найму (оренди) житла для проживання (квартири, її частини, житлового будинку, його частини), належних фізичним та юридичним особам на праві власності, нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності, а нерухоме майно в населених пунктах, де органи БТІ не підключені до Реєстру прав власності, — довідку-характеристику бюро технічної інвентаризації, а в місцевостях, де інвентаризація не 203 Нотаріат в Україні проведена, — довідку відповідного органу місцевого самоврядування і, для огляду, правовстановлювальний документ про належність наймодавцю житла, що здається в найм (оренду). Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб, прізвища, ім'я, по батькові яких повинні бути зазначені в тексті договору. Договори найму (піднайму) житлових приміщень, у тому числі заброньованих у встановленому порядку (ст. 73-75 Житлового кодексу УРСР), посвідчуються нотаріусом за наявності: • письмової згоди наймодавця про здачу житла в піднайм; • письмової згоди членів сім'ї наймача, що проживають разом з ним, про здачу житлового приміщення. При здаванні в піднайм житлового приміщення у квартирі, в якій проживає два або більше наймачі, потрібна також згода цих наймачів та членів їхніх сімей, за винятком випадків здачі житлового приміщення в піднайм у зв'язку з тимчасовим виїздом цієї сім'ї (стаття 91 Житлового кодексу УРСР). При посвідченні договору піднайму заброньованого житлового приміщення (стаття 75 Житлового кодексу УРСР) нотаріус, крім того, вимагає охоронне свідоцтво (броню). Житло для проживання здається в найм (піднайм) на визначений строк (у тому числі на період збереження цього приміщення за тимчасово відсутнім наймачем). При посвідченні договору найму (оренди) без зазначення строку його дії нотаріус повинен роз'яснити сторонам, що такий договір вважається укладеним на п'ять років (стаття 821 Цивільного кодексу України). Посвідчуючи договори про здачу в найм квартир у будинках житлово-будівельних кооперативів чи про здачу житла в піднайм (державний чи громадський житловий фонд), нотаріус, крім того, роз'яснює сторонам зміст статті 94 Житлового кодексу УРСР, про що зазначається в тексті договору найму (піднайму). При посвідченні згаданих договорів нотаріус роз'яснює сторонам необхідність їх реєстрації у відповідних органах, про що робиться відмітка в тексті посвідчувального напису. У разі якщо най-модавцем у договорі є фізична особа, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання платника податку — орендодавця за формою та в спосіб, установленими Кабінетом Міністрів України. 204 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів §11. Посвідчення договору застави (іпотеки) Застава посідає одне з чільних місць у системі засобів забезпечення зобов'язань. Заставні правовідносини регулюються Цивільним кодексом України, Законом України «Про заставу», а також іншими нормативно-правовими актами. Відповідно до ст. 572 Цивільного кодексу, виконання зобов'язання може забезпечуватися, зокрема, заставою. Зміст цих відносин полягає у тому, що в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов'язання кредитор (зас-таводержатель) має право одержати компенсацію з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами, якщо інше не передбачено законом (право застави). Застава виникає на підставі договору, закону чи рішення суду. Вона має похідний характер по відношенню до основного зобов'язання. Застава може забезпечувати тільки дійсні вимоги, які не суперечать законодавству і за якими не минув строк позивної давності, а також вимоги, які можуть виникнути в майбутньому за умови, якщо є угода сторін про розмір забезпечення заставою таких вимог. Згідно зі ст. 576 ЦК України, предметом застави, тобто тим, що заставляється, може бути майно, яке заставодавець має право відчужувати та на яке може бути звернено стягнення. Майном, яке стане власністю заставодавця після укладання договору застави, можуть бути цінні папери та майнові права. Предметом застави не можуть бути національні, культурні та історичні цінності, які є об'єктами права державної власності та занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національної культурної спадщини. Предметом застави також не можуть бути вимоги, які мають особистий характер, а також вимоги, застава яких заборонена законом, зокрема об'єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що знаходяться у процесі корпоратизації. Застава окремих видів майна може бути заборонена або обмежена законом. Предметом застави не може бути майно громадян, на яке не можна звернути стягнення за виконавчими документами. Це може бути житловий будинок з господарськими будівлями або його окремі частини — у осіб, основною діяльністю яких є господарство, якщо боржник та його сім'я постійно у ньому проживають, крім випадків, коли стягується позика, видана банком на 205 Нотаріат в Україні будівництво будинку, а також речі, призначені для носіння, та предмети побутового вжитку, необхідні боржникові та особам, які перебувають на його утриманні. Згідно із ст. 5 Закону України «Про приватизаційні папери», не можуть використовуватись як предмети застави приватизаційні папери для забезпечення платежів або кредитів. Якщо майно знаходиться у загальній спільній власності, то воно може бути передано під заставу тільки за згодою всіх співволодільців. Застава майна охоплює його приналежності та невіддільні плоди, якщо інше не передбачено законом чи договором. Застава майна може включати віддільні плоди тільки у випадках, межах та порядку, передбачених законом чи договором, та здійснюватися шляхом передачі товаророзпорядчого документа (коносаменту, складського посвідчення, варанта тощо) кредиторові. Майно може перебувати у спільній власності, а може бути у спільній частковій власності (частки, паї). Так, у першому випадку майно передається у заставу тільки за згодою всіх співвласників, а в другому варіанті може бути самостійним предметом застави за умови виділення його в натурі. Ризик випадкової загибелНіредмета застави несе власник заставленого майна, якщо інше не передбачено законом чи договором. Законом чи договором передбачається перебування заставленого майна у володінні заставодавця, заставодержателя або третьої особи. Заставодержатель зобов'язаний страхувати передане в його володіння заставлене майно, якщо це передбачено законом чи договором. Сторонами у заставних відносинах є заставодавець (боржник) та заставодержатель (кредитор). Заставодавцем та заставодержа-телем можуть бути фізичні, юридичні особи, а також держава. В ролі заставодавця виступає боржник, а також може виступати третя особа (майновий поручитель). Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій названі особи передали річ або майнове право з правом їх застави. Державне підприємство, за яким майно закріплена на праві повного господарського відання, самостійно здійснює заставу цього майна, за винятком цілісного майнового комплексу підприємства, його структурних підрозділів, будівель і споруд, застава яких здійснюється з дозволу та на умовах, погоджених з органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном. Відкрите акціонерне товариство, створене у процесі корпорати- 206 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів зації, всі акції якого перебувають у державній власності, здійснює заставу належного йому майна за погодженням із засновником цього товариства у порядку, передбаченому для державних підприємств. З моменту прийняття рішення про приватизацію майна державного підприємства або відкритого акціонерного товариства, створеного в процесі корпоратизації, застава їх майна здійснюється з дозволу відповідного органу приватизації. Передача в іпотеку нерухомого майна, що є об'єктом права державної чи комунальної власності і закріплене за відповідною державною чи комунальною юридичною особою на праві господарського відання, здійснюється після отримання у встановленому законодавством порядку згоди органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, до сфери господарського відання якого належить відповідна державна чи комунальна юридична особа. Договір застави можуть укладати фізичні, юридичні особи, а також держава. Він повинен укладатися у письмовій формі. Але з цього загального правила є виключення. Так, застава нерухомого майна, транспортних засобів та космічних об'єктів здійснюється із застосуванням нотаріального посвідчення договору застави. Посвідчення відбувається у нотаріальних органах щодо нерухомого майна — за місцем знаходження, щодо транспортних засобів та космічних об'єктів — за місцем реєстрації. Це не є вичерпним списком об'єктів, при заставі яких договір нотаріально посвідчується. Законодавство України може передбачати й інші випадки нотаріального посвідчення договору застави. Крім цього, нотаріально посвідченим повинен бути договір застави, коли цього вимагає одна із сторін. Недодержання форми договору застави тягне за собою визнання такого договору недійсним. У цьому випадку кожна з сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі — відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом. Причому щодо угод, які потребують нотаріального посвідчення, то у випадку, якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення не вимагається. 207 Нотаріат в Україні Існує таке поняття, як момент виникнення права застави. Право застави — це той момент, з якого починає діяти договір про заставу. Це право виникає з моменту укладання договору застави, а в разі коли договір підлягає нотаріальному посвідченню, — з моменту нотаріального посвідчення цього договору. Якщо предмет застави відповідно до закону чи договору повинен знаходитись у заставодержателя, право застави виникає в момент передачі йому предмета застави. Якщо таку передачу було здійснено до укладання договору, — то з моменту його укладання. У разі коли предметом застави є рухоме майно, реєстрація застави не пов'язується з моментом виникнення права застави. Договір застави вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотні умови визначає Закон України «Про заставу» від 2 жовтня 1992 р. Згідно із ст. 12 цього Закону, в договорі застави повинно бути зазначено найменування (прізвище, ім'я та по батькові), місцезнаходження (місце проживання) сторін, суть забезпеченої заставою вимоги, її розмір і строк виконання зобов'язання, опис предмета застави, а також будь-які умови, відносно яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута згода. До того ж у певних випадках вимагається державна реєстрація застав. Згідно із п. 2 ст. 577 ЦК, державній реєстрації підлягає застава нерухомого майна у випадках та у порядку, передбачених законом. Ця стаття стосується також і реєстрації рухомого майна, яке заставляється. Застава рухомого майна може бути зареєстрована на підставі заяви заставодержателя або заставодавця у Державному реєстрі застав рухомого майна. Відомості, які занесені до Державного реєстру, є відкритими для всіх юридичних та фізичних осіб. Порядок введення Державного реєстру визначається Кабінетом Міністрів України. Для реєстрації подається: • заява заставодавцем чи заставодержателем, в якій міститься така інформація: • найменування (прізвище, ім'я, по батькові), адреса та номер, що ідентифікує заставодержателя та заставодавця; • загальний опис предмета застави, який визначається сторонами; • підпис заявника. З вищесказаного можна виділити дві проблеми: 208 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів 1) так, ч. 2 ст. 15 Закону України «Про заставу» не зобов'язує, а лише надає право зареєструвати заставу рухомого майна, а оскільки послуги платні, то бажання, звичайно, у багатьох відпадає; 2) інформація, яка міститься у заяві, є неповною, тому що не включає підставу виникнення застави. А як сказано в ч. 4 ст. 15, лержателю Державного реєстру забороняється вимагати подання додаткової інформації, що не зазначена у ч. 1 ст. 15 Закону, а також вимагати нотаріального посвідчення такої заяви і перевіряти її точність. Заяву, як сказано в законі, можуть подавати заста-водержатель або заставодавець. Заставодержатель, виходячи з цього врегулювання, має можливість зловживання щодо заставодавця. Так, заставодавець може виявити через певний час своє майно заставленим, не знаючи цього. Тому виникає потреба більш детально врегулювати ці відносини з урахуванням наведених питань. Відповідно до Закону України «Про заставу», заставодержатель зареєстрованої у Державному реєстрі застави отримує переважне право на задоволення своїх вимог у порівнянні з заставо-держателями не зареєстрованих застав та застав, зареєстрованих пізніше. Діюче законодавство передбачає такі види застави: іпотека, застава товарів в обороті або у переробці, заклад, застава майнових прав, застава цінних паперів. Всі ці види втілюють в собі як загальні риси застави, так і мають свої особливості щодо предмета застави, форми та змісту договору, прав та обов'язків сторін тощо. Іпотека — це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні й користуванні іпоте-кодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (ст. 1 Закону). Іпотека є одним з найбільш ефективних способів забезпечення виконання зобов'язань боржника перед кредитором, оскільки надійно захищає права останнього та встановлює високий пріоритет для вимог іпотекодержателя. Одночасно з визначенням предмета іпотеки законодавець покладає на нотаріуса обов'язок у дотриманні форми та визначенні певних положень іпотечного договору, який відтепер повинен включати в себе певні чітко визначені законом істотні умови, без яких він вважається неукладеним. 209 Нотаріат в Україні Такими умовами є: 1. Для іпотекодавця та іпотекодержателя — юридичних осіб відомості про: • для резидентів — найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код у Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України; • для нерезидентів — найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу. Як відомо, найменування підприємства існує в повній та скороченій формах. При нотаріальному посвідченні іпотечних договорів нотаріусу слід застосовувати повну назву юридичної особи для полегшення її подальшої ідентифікації при реалізації договору іпотеки. Місцезнаходженням підприємства є його юридична адреса, яка і повинна зазначатися в тексті договору. У випадку порушення підприємством (боржником) умов договору, який забезпечено іпотекою, в іпотекодержателя виникає проблема, на яку адресу надсилати боржнику претензію про порушення умов договору. Для уникнення проблеми можливо зазначення в тексті іпотечного договору поряд із юридичною — фактичної адреси розташування юридичної особи, оскільки не поодинокі випадки, коли в якості юридичної адреси підприємства використовується домашня адреса одного з його засновників — фізичної особи. ^2. Для іпотекодавця та іпотекодержателя — фізичних осіб відомості про: • для громадян України — прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб — платників податків та інших обов'язкових платежів; • для іноземців, осіб без громадянства — прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), громадянство, адресу постійного місця проживання за межами України. Адресою постійного проживання громадян України є адреса, яка зазначена в її паспорті і за якою особа зареєстрована. Проблему, пов'язану з відсутністю фізичної особи за місцем постійного проживання, можливо вирішити шляхом зазначення в договорі фактичного місця проживання фізичної особи. 3. Зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання. Як правило, змістом зобов'язання є те, що саме забезпечує іпотечний договір. Це може бути будь-яке зобов'язання, передбаче- 210 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів не чинним цивільним законодавством, таке як повернення грошей, здійснення або утримання від здійснення певних дій тощо. 4. Опис предмета договору іпотеки, достатній для його ідентифікації, та (або) його реєстраційні дані, а також будь-які інші умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди (спосіб реалізації заставленого майна, проведення аудиторської перевірки, страхування предмета застави, накладання заборони відчуження тощо). Під описом предмета іпотеки слід вважати зазначення в тексті договору його характерних рис та відомостей про нього, за якими можлива його ідентифікація. Ними можуть бути: адреса розташування, поверх, кількірть кімнат, загальна та житлова площа тощо. Слід відзначити, що з розвитком іпотечного законодавства відбуваються зміни і з нотаріальним порядком оформлення іпотечних правовідносин, адже нотаріальний процес невід'ємно пов'язаний з укладанням іпотечних договорів. З прийняттям нової Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України визначено порядок нотаріального посвідчення іпотечних договорів. Так, договори іпотеки нерухомого майна (житлового будинку, садиби, квартири, садового будинку, гаража, інших будівель та споруд, підприємства чи його структурного підрозділу, земельної ділянки, багаторічних насаджень тощо) підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Новою нормою Інструкції є те, що правовий режим нерухомого майна поширюється також на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. При цьому посвідчення вказаних договорів іпотеки провадиться виключно за місцезнаходженням цього нерухомого майна. Договори іпотеки посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та перевірки відсутності податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру застав рухомого майна. З метою реалізації переважного права іпотекодержателя у задоволенні вимог за рахунок предмета іпотеки перед іншими іпотекодержателями Постановою «Про затвердження тимчасового порядку державної реєстрації іпотек», від 31 березня 2004 року № 410, на нотаріусів покладається обов'язок додаткової перевірки відомостей про обтяження і зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою, 211 Нотаріат в Україні відступлення прав за іпотечним договором, передачу, анулювання, видачу дубліката заставної та видачу нової заставної. Вказана перевірка повинна здійснюватись за даними Державного реєстру іпотек, держателем якого є Міністерство юстиції України. Слід відзначити, що при укладанні іпотечного договору нотаріус одночасно накладає заборону на відчуження предмета іпотеки і вносить відомості про це до Державного реєстру заборон відчужень нерухомого майна Посвідчення договору іпотеки майна або майнових прав, що перебувають у податковій заставі, не допускається. При посвідченні іпотечних договорів нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, а в місцевостях, де інвентаризація не проведена, — довідку відповідного органу місцевого самоврядування, в якій викладена характеристика вказаних об'єктів договору іпотеки. При посвідченні договору іпотеки нотаріус роз'яснює сторонам порядок державної реєстрації іпотеки та порядок задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки, про що зазначається в тексті договору. Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом відповідного застереження у тексті іпотечного договору або шляхом укладання окремого договору між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог шотекодержателя, який підлягає нотаріальному освідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також уважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: • передачу інотекодержателю права власності на предмет іпотеки рахунок виконання основного зобов'язання; • право іпотекодержателя організувати продаж предмета іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. 212 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів У разі переходу до іпотекодержателя права власності на передане в іпотеку нерухоме майно нотаріус роз'яснює сторонам, що права і вимоги інших осіб на це нерухоме майно, зареєстровані у встановленому законом порядку, залишаються дійсними. Для посвідчення такого договору іпотекодавцем нотаріусу подається правовстановлювальний документ на нерухоме майно, право власності на яке переходить до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов'язання, який долучається до примірника договору, що залишається в справах державної нотаріальної контори (приватного нотаріуса). Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник — особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. При посвідченні таких договорів нотаріус роз'яснює іпотекодержателю його обов'язок після закінчення будівництва зареєструвати в установленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість. У разі зміни в процесі будівництва характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміна планування приміщень тощо), а також у разі закінчення будівництва й одержання іпотекодавцем свідоцтва про право власності на предмет іпотеки, до закінчення терміну дії іпотечного договору, за договором сторін вносяться відповідні зміни до іпотечного договору. Указаний договір є підставою для перереєстрації заборони відчуження. Окремим видом є застава товарів в обороті або у переробці. Цей вид застави має свої ознаки: 1) предмет застави залишається у заставодавця; 2) заставодавець має право змінювати склад і натуральну форму предмета застави; 3) предметом застави є не індивідуально визначена річ, а річ, визначена родовими ознаками; 4) визначається загальна вартість та місцезнаходження предмета застави; 5) при заставі товарів в обороті або у переробці реалізовані заставодавцем товари перестають бути предметом застави з моменту їх вручення набувачу або транспортній організації для відновлен- 213 Нотаріат в Україні ня набувачу, або передачі на пошту для пересилки набувачу, а набуті заставодавцем товари, передбачені в договорі застави, стають предметом застави з моменту виникнення на них права власності. Дуже важливу роль грає місцезнаходження, бо майно, яке належить заставодавцеві, але знаходиться в іншому місці, ніж зазначено в договорі, не може бути предметом застави. А якщо майно знаходиться в зазначеному договором місці, яке відповідає родовим ознакам, та в рамках певної вартості, тоді воно стає предметом застави. Якщо ж не буде точно визначено місцезнаходження предмета застави, то від цього опиняється у невигідному становищі заставодавець, оскільки все майно заставодавця, яке підпадатиме під родові ознаки та загальну вартість (незалежно від місця знаходження), буде предметом застави. Предметом застави товарів в обороті або у переробці можуть бути сировина, напівфабрикати, комплектуючі вироби, готова продукція тощо. Договір застави товарів в обороті або у переробці повинен визначати вид товару, інші його родові ознаки, а також види товарів, якими може бути замінено предмет застави. Слід відзначити, що в договорі дуже важливим є зазначення точних кількісних та якісних характеристик предмета застави. Також потрібно визначити, яким майном може бути замінений предмет застави. Невизначення цього шкодить інтересам заста-водержателя, адже замість бажаного майна він може отримати інше. В договорі потрібно також зазначити загальну вартість предмета застави. Заставодавець має право володіти, користуватись та розпоряджатись предметом застави. Під закладом слід розуміти заставу рухомого майна, за якої майно, що складає предмет застави, передається у володіння зас-таводержателя або за його наказом. Якщо при іпотеці або при заставі товарів в обороті або переробці предмет застави залишається у заставодавця, то заклад є таким видом застави, за якого він переходить у володіння заставо держателя. Майно, яке може бути предметом закладу, обмежується рухомим. Особливістю закладу є те, що заставо держатель (крім того, що він володіє закладеним майном) має право користуватися предметом закладу, якщо це прямо передбачено договором. Якщо при користуванні були набуті доходи, то вони спрямовуються на покриття витрат на утримання предмета закладу, а також зараховуються в рахунок погашення процентів по боргу, забезпечено- 214 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів уі. __ ігу закладові зобов'язань чи самого боргу. Але якщо заставодер-ізатель зберігає або використовує предмет закладу неналежним чином, зас|гаводавець має право в будь-який час вимагати припинення застави та (або) достроково виконати забезпечене законом зобов'язання. Якщо виникає загроза загибелі, пошкодження чи зменшення зартості предмета закладу не з вини заставодержателя, він має право вимагати зміни предмета закладу, а при відмові заставодержателя виконати цю вимогу — звернути стягнення на предмет закладу. За втрату або нестачу предмета закладу заставодержатель несе відповідальність у розмірі вартості втраченого майна, а за пошкодження — в розмірі суми, на яку знизилась вартість заставленого майна. Застава цінних паперів регулюється ст. 53 Закону України «Про заставу», в якій зазначається, що якщо законом чи договором не передбачено інше, застава векселя чи іншого цінного паперу, який може бути переданий шляхом вчинення передавального запису (індосаменту), здійснюється шляхом індосаменту і вручення заставодержателю індосованого цінного паперу. Застава цінного паперу, який не передається шляхом індосаменту, здійснюється за угоди заставодержателя і особи, на ім'я якої було видано цінний папір. За угодою сторін заставлені цінні папери можуть бути передані на зберігання в депозит державної нотаріальної контори, приватного нотаріуса або банку. Якщо законом чи договором не передбачено інше, купонні листи на виплату процентів, дивідендів та інші доходи від зазначеного в цінному папері права є предметом договору застави тільки у випадках, якщо вони передані кредитору заставного зобов'язання. Застава цінних паперів на пред'явника підкоряється правилам, які стосуються застави товарів в обороті або переробці. Особливість цінних паперів як предмета застави полягає в тому, що, з одного боку, особа має право власності на цінні папери, а з іншого, — на права, що випливають з цінних паперів. Тому власник паперу може передавати в заставу як сам цінний папір, так і майнові права, що випливають з нього (право на одержання дивідендів за акціями, що належать заставодавцю тощо). Однією з характерних рис цінного паперу є можливість передачі грошових та інших прав, що випливають з цих документів, іншим особам. 215 Нотаріат в Україні Застава майнових прав є одним з видів застави, передбачених Розділом V Закону України «Про заставу». Особливістю цього виду застави є те, що він не містить речово-правового аспекту правової природи застави, оскільки майнові права не є матеріальними за своєю суттю. Застава майнових прав є подібною цесії, тобто уступці вимоги: ніби заставодавець (квазіцедент) уступає право вимоги заставодателю (квазіцесіонарію). Заставодавець може укласти договір застави як належних йому на момент укладання договору прав вимоги по зобов'язаннях, в яких він є предметом, так і тих, що можуть виникнути в майбутньому. Треба сказати про те, що не можуть бути заставлені права вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких забороняється законом. Якщо право вимоги є дійсним протягом певного строку, то таке право може бути предметом застави протягом усього строку. Якщо права вимоги не мають грошової оцінки, то вартість предмета застави визначається угодою сторін. Договори про заставу майна, що підлягає реєстрації, освідчуються нотаріусом за умови подання документів, які підтверджують право власності на майно, що заставляється, (та у передбачених законодавством випадках) державної реєстрації прав на це майно. Договори про заставу нерухомого та рухомого майна (майнових прав) посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та перевірки відсутності податкової застави та інших застав за даними державного реєстру застав рухомого майна. Якщо договір про заставу майна укладається у зв'язку з укладанням іншого договору щодо цього майна і в нотаріуса є зазначені вище документи, другий раз ці документи не подаються. Визначивши справжні наміри сторін і те, що угода відповідає чинному законодавству в усіх своїх положеннях, установивши особу громадян, їхню дієздатність і правоздатність юридичних осіб — учасників угоди, оглянувши всі витребувані документи на майно, якщо воно є предметом угоди, нотаріуоскладає проект угоди. Текст угоди викладається не менше ніж у двох примірниках. Примірники, що видаються сторонам, викладаються на бланках суворої звітності. Один примірник залишається у справах нотаріуса. Посвідчення угоди полягає у вчиненні на угоді посвідчуваль-ного напису. Всі форми посвідчувальних написів викладені у Формах реєстрів для реєстрації :2:лоцтв, посвідчувальних написів на угодах і засвідчуваних документах, затверджено наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 1994 р. № 7/5. За угодою сторін заставлені цінні папери можуть бути передані на зберігання в депозит державної нотаріальної контори, приватного нотаріуса або банку. Договір про наступну заставу вже заставленого майна може бути посвідчений за згодою попередніх заставодержателів, якщо інше не передбачено законом і попереднім договором застави. Наступна іпотека, предметом якої є декілька об'єктів, що належать різним особам і є предметом попередньої іпотеки, опускається за згодою власників усіх об'єктів нерухомого майна, переданих в спільну іпотеку. У разі наявності заставної правочин про відступлення прав за іпотечним договором та основним зобов'язанням не посвідчуєть-ся. У такому випадку відступлення прав за іпотечним договором та основним зобов'язанням здійснюється шляхом виконання на заставній індосантом (особою, якій належить заставна) передавального напису (індосаменту) на користь іншої особи (індосанта) та передачі оригіналу заставної у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Посвідчення договорів найму (оренди) житла для проживання» з дисципліни «Нотаріат в Україні»
