За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Договір найму (оренди) є двостороннім договором, оскільки кожна з сторін цього договору набуває прав і обов'язків по відношенню один до одного, а також консенсуаль-ним, оскільки він вважається укладеним після досягнення сторонами згоди незалежно від моменту передачі речі. Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Згідно зі ст. 761 ЦК, наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладання договору найму. Предметом договору найму може бути річ, визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ), а також майнові права. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлено договором, він визначається з урахуванням споживної якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситись за вибором сторін у грошовій чи натуральній формі, що також встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну, індексацію розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилась. Договір укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитись від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Договором або законом може бути встановлено інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. 194 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму і особливості найму окремих видів майна. Так, ст. 4 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» встановлює, що об'єктом такого договору може бути майно цілісних майнових комплексів державних та комунальних підприємств, їх структурних підрозділів. Ця сама стаття встановлює певні обмеження, зокрема, яке майно не може бути предметом оренди, а саме: цілісні майнові комплекси державних та комунальних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних підприємств, що здійснюють діяльність, пов'язану з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів, цілісні майнові комплекси казенних підприємств. Особливості оренди водних об'єктів регулюються Водним кодексом України. Щодо особливостей передачі військового майна в оренду юридичним і фізичним особами, то Закон України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» встановлює, що вона здійснюється виключно на конкурсній основі з урахуванням необхідності підтримання на належному рівні бойової та мобілізаційної готовності. Порядок і умови проведення конкурсів визначаються Фондом державного майна України за погодженням з Міністерством оборони України. Відповідно до чинного законодавства, обов'язковому нотаріальному посвідченню підлягають договори оренди (найму): • земельної ділянки; • будівель або інших капітальних споруд; • транспортних засобів. Відносини щодо найму (оренди)_земельної ділянки регулюються ст. 792 ЦК України, Законом України «Про оренду землі» та Земельним кодексом України. За договором найму (оренди) земельної ділянки одна сторона (наймодавець) зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відповідно до ст. 4 Закону «Про оренду землі», об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, 195 Нотаріат в Україні міст та держави. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою — не більше 5 років та довгостроковою — не більше 50 років. Землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право: а) самостійно господарювати на землі; б) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; в) використовувати у встановленому порядку для власних пот реб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копа лини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; г) на відшкодування збитків у випадках, передбачених зако ном; ґ) споруджувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом. Землекористувачі зобов'язані: а) забезпечувати використання землі за цільовим призначен ням; б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; в) своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату; г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використан ня земель та інших природних ресурсів у порядку, встановлено му законом; є) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; 196 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем. Законом можуть бути встановлені інші обов'язки землекористувачів. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні зсоби України, у власності яких перебувають земельні ділянки. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням, організаціям, а також іноземним державам, якщо інше не встановлено законом або договором. Відповідно до ст. 13 Закону договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Невід'ємною його частиною є план (схема) земельної ділянки, що посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням: на строк до 5 років — за бажанням однієї зі сторін договору; на строк більше 5 років — в обов'язковому порядку. Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди. У разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, централізується на спеціальних бюджетних рахунках, поділяється, використовується відповідно до Закону України «Про плату за землю» і не може бути меншою за розмір земельного податку, встановленого зазначеним Законом. Орендна плата за землю може встановлюватися у таких формах: • грошовій; • натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, що одержується з орендованої земельної ділянки); • відробітковій (надання послуг орендодавцю). Сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми плати. Орендна плата за 197 Нотаріат в Україні земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Згідно з п. 118 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, договір оренди земельної ділянки укладається в письмовій формі і на бажання однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально за місцезнаходженням земельної ділянки. Договір оренди земельної ділянки на строк більше п'яти років підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Істотними умовами договору оренди земельної ділянки за п. 119 Інструкції є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, строк, порядок внесення і перегляду та відповідальність за її несплату); цільове призначення, умови використання і збереження стану земельної ділянки; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка ризикує випадковим пошкодженням або знищенням об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з вищезазначених істотних умов, а також порушення у ньому положень Закону України «Про оренду землі» є підставою для відмови у посвідченні договору оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов є також підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, згідно зі ст. 18 ЗУ «Про оренду землі», яка встановлює, що укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визначаються постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі». Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реєстрації на всіх примірниках договору. Один зареєстрований примірник договору зберігається в органі, який здійснив його реєстрацію. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: • план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; • кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; • акт приймання-передавання об'єкта оренди; 198 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів • акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); • проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом України «Про оренду землі». Згідно із ст. 13 Закону України «Про оренду землі», невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки є план земельної уілянки, що посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням — на строк до 5 років — за бажанням однієї з сторін, на довший -трок — обов'язково. У разі зміни цільового призначення земельної ділянки пере-іання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, визначеному Земельним кодексом України. Проект відведення земельної ділянки є невід'ємним додатком до договору оренди. Надання в оренду земельної ділянки (без зміни її цільового призначення), межі якої визначені в натурі, здійснюється без розроблення проекту її відведення. Нотаріус при укладанні договору роз'яснює сторонам зміст статті 18 Закону України «Про оренду землі», про що зазначається у тексті договору. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). При посвідченні договору нотаріус роз'ясняє сторонам, що договір оренди (суборенди) земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації, про що зазначає в посвідчуваль-ному написі. У разі якщо орендодавцем у договорі є фізична особа, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання платника податку — орендодавця за формою та в спосіб, установленими Кабінетом Міністрів України. Договір найму будівлі чи іншої капітальної споруди повинен відповідати загальним положенням про найм (оренду). Однак Законом можуть бути передбачені особливості укладання та виконання такого договору. Так, згідно зі ст. 793 ЦК України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремих частин) завжди укладається у письмовій формі строком на 1 рік і більше та підлягає нотаріальному посвідченню. Відповідно до ст. 794 ЦК України, договір найму будівлі чи іншої капітальної споруди, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.
Нотаріат в Україні Передання та повернення будівлі чи іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами, і з цього моменту починається чи припиняється обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі чи споруди, у розмірі, необхідному для мети найму. Предметом договору найму транспортного засобу можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби. Договором найму транспортного засобу може бути встановлено, що він передається у найм разом з екіпажем, який здійснює його обслуговування. Це називається фрахтуванням. Порядок передачі в найм окремих транспортних засобів регулюється статтями 798-805 ЦК України. Крім того, особливості фрахтування встановлюються окремими законодавчими актами. Згідно зі ст. 799 ЦК України, договір найму транспортного засобу підлягає нотаріальному посвідченню, коли учасником цього договору є фізична особа. Для укладання договору найму транспортного засобу фізична особа повинна мати повну дієздатність (18 років). Особа віком 14-18 років для вчинення такого правочину має отримати нотаріально завірену згоду батьків чи піклувальників, а також дозвіл органу опіки і піклування. Для укладення цього правочину сторони повинні надати нотаріусу такі документи: • договір найму в двох екземплярах; • паспорти та ідентифікаційні коди сторін; • нотаріально завірену заяву другого з подружжя про згоду на укладання такого договору (орендаря і орендодавця); — копії свідоцтв про шлюб (орендаря і орендодавця); — інші документи, передбачені законом. Наймач самостійно здійснює використання транспортного засобу в своїй діяльності і має право без згоди наймодавця укладати від свого імені договори перевезення, а також інші договори, відповідно до призначення транспортного засобу, і зобов'язаний підтримувати його у належному технічному стані, а також відшкодовувати збитки, завдані у зв'язку із втратою або пошкодженням транспортного засобу, якщо він не доведе, що це сталося 200 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів не з його вини. Також існує умова страхування транспортного засобу, яка є обов'язковою. Відповідно до ст. 805 ЦК України управління та технічна експлуатація транспортного засобу, переданого у найм з екіпажем, провадяться його екіпажем, який не припиняє трудові відносини з наймодавцем. Договори найму або позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих частин), крім договорів найму (оренди) житла для проживання, строком на один рік і більше, а також договори найму (оренди) або позички транспортного засобу за участю фізичної особи підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. При цьому слід мати на увазі, що договори лізингу транспортного засобу за участю фізичної особи підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню і освідчуються нотаріусами з дотриманням загальних правил освідчення договорів найму (оренди) з урахуванням особливостей, встановлених Цивільним кодексом України та Законом України «Про лізинг». Посвідчення договорів найму або позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих частин) провадиться за місцезнаходженням указаного майна. Договори про найм (оренду) або позичку транспортного засобу посвідчуються нотаріусами незалежно від місця їх реєстрації. При посвідченні зазначених договорів найму або позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих частин) нотаріус роз'яснює сторонам необхідність їх державної реєстрації у відповідних органах, про що робиться відповідна відмітка в тексті посвідчувального напису. У разі якщо наймодавцем у договорі є фізична особа, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання платника податку — орендодавця за формою та в спосіб, установлені Кабінетом Міністрів України. При посвідченні договору про найм або позичку будівель, інших споруд (їх частин), належних фізичним та юридичним особам на праві власності, нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності, а нерухоме майно в населених пунктах, де органи БТІ не підключені до Реєстру прав власності, довідку-характеристику БТІ, а в місцевостях, де інвентаризація не проведена, — довідку відповідного органу місцевого самоврядування і (для огляду) пра-вовстановлювальний документ про належність наймодавцю (позикодавцю) майна, що здається в найм (позичку). 201 Нотаріат в Україні При посвідченні договору найму (оренди) або позички транспортного засобу нотаріус вимагає для огляду документ, що підтверджує право власності фізичної та юридичної особи на цей транспортний засіб. При укладанні згаданих договорів наймодавець (орендодавець, позикодавець) зобов'язаний повідомити наймача (орендатора, користувача) про всі права третіх осіб на майно, що передається у найм (оренду, позичку). Про права третіх осіб на таке майно зазначається у тексті договору. Договори піднайму або договір позички майна, які є предметом уже укладеного договору позички, посвідчуються нотаріусами за наявності згоди наймодавця (позикодавця) про передачу майна в піднайм (наступну позичку). Строк дії договору піднайму (наступної позички) не може перевищувати строку договору найму (позички). У разі смерті фізичної особи або ліквідації юридичної особи — наймача (орендаря, користувача) за заявою наймодавця (орендодавця, позикодавця) договір найму (оренди, позички) припиняє свою дію, про що нотаріус робить відповідний напис на всіх примірниках договору. Факт смерті наймача (орендаря, користувача) підтверджується свідоцтвом чи довідкою цивільного стану громадян про смерть, факт ліквідації юридичної особи підтверджується витягом з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України. Повідомлення нотаріуса про припинення дії договору найму (позички) видається наймодавцю (позикодавцю) для передачі його реєструвальному органові.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Посвідчення договорів найму або позички будівлі» з дисципліни «Нотаріат в Україні»
