Самый ценный совет, который можно дать человеку, планирующему купить (продать) квартиру, — обращайтесь к профессионалам, име ющим соответствующую квалификацию и опыт работы в сфере недви жимости. К сожалению, существует масса примеров, когда именно агентство недвижимости обманывает доверчивого клиента. О мошен ничестве и ошибках сотрудников риэлторских компаний пойдет речь ниже. Афера 1. Фирма на день Нередко учредители риэлторской компании создают ее лишь для за ключения одного двух договоров, чтобы полученные деньги положить себе в карман. После этого фирма таинственным образом исчезает. Обманывают аферисты со знанием дела, прибегая к различным улов кам: снимают офис в центре города, показывают хорошие подставные квартиры, предлагают за них невысокие цены… Мошенники могут да же поменять номера квартир на этаже или табличку с названием улицы и номером дома на здании, то есть рассчитывают на плохое знание района и неумение ориентироваться в городе. Сотрудники таких фирм — прекрасные психологи: они торопят, когда видят, что клиент колеблется, давят и напирают, когда он сомне вается, но уже готов согласиться, разыгрывают обиду, когда им не дове 702
Покупка квартиры
ряют, и т.д. В результате — договор заключен, передача денег произ ведена, а на следующий день офис фирмы однодневки пустеет. Орга низация исчезает, чтобы через какое то время возникнуть в другом районе Москвы под новым названием. Избежать обмана можно, если работать исключительно с проверен ными риэлторскими компаниями, успешно действующими на рынке недвижимости не один год. В столице их немало, в них трудятся грамот ные, а главное, опытные специалисты, которые не допустят ошибок и уж тем более не будут обманывать. Важным этапом проверки агентства является подробное изучение договора на оказание услуги. Обязательно попросите, чтобы вам дали образец договора с собой: во первых, вы сможете его внимательно прочитать, обращая внимание на все детали, и проконсультироваться с юристом; во вторых, если вам откажут в столь невинной просьбе, что является жестом недружественным и подозрительным, вы вовремя поймете, с кем имеете дело. Если подобная просьба не вызвала затруд нений, можно продолжать сотрудничество с агентством. Никогда не давайте риэлтору никаких денег (будь то задаток или аванс) без расписки и (или) заключения договора. Если банкноты попадут в руки мошенников или недобросовестных сотрудников, о них можно забыть навсегда, вы их больше никогда не увидите. После заключения договора с агентством у вас обязательно должен остаться ваш экземпляр документа. Учтите, в противном случае агент ство снимает с себя всякую ответственность за итог сделки. Афера 2. Квартиру покажу, но только за деньги Один из распространенных способов мошенничества — просмотр вари антов за деньги. Причем на первый взгляд с покупателем поступают честно и порядочно: риэлтор обещает подобрать квартиру, которая полностью ему подходит, и только если хозяева на продажу согласны, берет плату за свои услуги. Аферист показывает жилье, знакомит с его владельцами (обычно это подставные лица, находящиеся в сговоре с мошенником). Условия предстоящей сделки всех устраивают, агент по лучает вознаграждение в размере оговоренной суммы за оказание услу ги. Но потом вдруг по какой либо причине (зависящей от фантазии ловкача) сделка срывается. Деньги за подбор варианта покупателю 703
Дом
не возвращают. При этом привлечь мошенников к ответственности невероятно трудно: все шито крыто и бездоказательно. Например, в спешке риэлтор «забывает» заключить договор или в тексте докумен та, который вы не успели (забыли, постеснялись) прочитать, мелки ми буквами записано короткое положение, говорящее о том, что фирма ни за что ответственности не несет. Афера 3. Из Москвы да в Подмосковье Еще немного о доверчивости. Среди мошенников весьма популярен прием, когда собственника жилья заставляют или уговаривают сменить свою квартиру в Москве на другую, поменьше, где нибудь в Подмоско вье, обещая за такой обмен доплату. Граждане, которые соглашаются на это, часто наркозависимые, алкоголики, недееспособные, но иногда и просто слишком доверчивые малообеспеченные люди, которые наде ются таким образом решить материальные проблемы. Как правило, доплату они не получают, а обещанное жилье (если таковое вообще предоставляют) настолько убогое, что в нем невозможно жить. Махинаторы быстро проворачивают обмен, заморочив голову го ре собственникам, и тут же продают квартиру. Полученная в результа те аферы прибыль превышает затраты в несколько раз. Люди, купившие жилплощадь с подобной историей, рискуют в лю бой момент ее потерять. Когда факт мошенничества будет обнаружен, все последующие сделки с квартирой признают недействительными. Афера 4. Квартира — государству Сегодня на рынке недвижимости встречаются авантюристы, использу ющие вид мошенничества, связанный с квартирами, не имеющими на следников. Если в течение шести месяцев наследники не появляются, жилье должно перейти в собственность государства. В качестве примера приведем нашумевшую историю с неким риэл тором, которому удалось реализовать в Северо Восточном округе Моск вы более трехсот квартир. «Великий комбинатор», используя свои связи в районных управах, узнавал о смерти одиноких собственников жилья. Затем он находил замену отсутствующим наследникам: однофа мильцев, дальних родственников, которые не могли наследовать. Они подавали в суд исковое заявления с требованием признать право соб 704
Покупка квартиры
ственности на жилплощадь. В случае положительного судебного реше ния остальное было делом техники: комитет муниципального жилья официально регистрировал право собственности, квартиру быстро продавали. В настоящий момент мошенники арестованы, а проданные таким образом квартиры в судебном порядке изымают. Чтобы не попасть на крючок обманщиков и обезопасить себя, проявляйте усиленную бдительность: обращайте внимание на срок вступления собственника жилья в права наследства (сомнительна юридическая чистота квартиры, если срок больше шести месяцев), родственные связи наследника (чем дальше родство, тем выше риск). Вас также должна насторожить насильственная смерть бывшего вла дельца жилплощади. Афера 5. Заманчивое предложение Если агентство недвижимости обещает продать вашу квартиру за басно словные деньги, не спешите заключать с ним договор. Частенько та кое заманчивое предложение является рекламным трюком. Продать жилплощадь по цене, значительно превышающей рыночную, скорее всего, не выйдет. После нескольких неудачных попыток вам предложат снизить цену. В результате вы продадите квартиру за реальную рыноч ную стоимость, вдобавок потеряете время и нервы на постоянные переговоры с риэлтором и отстаивание своих интересов. Это не мошенничество в прямом понимании, скорее способ при влечения клиентов. Вас чуть чуть вводят в заблуждение, немножко обманывают. Афера 6. Финансовая пирамида Одно время в нашей стране как грибы после дождя возникали финан совые пирамиды. Полем их деятельности являлись различные сферы экономики, в том числе и область недвижимости. Многие честные граждане, вложившие деньги в их акции, были обмануты. К счастью, этот способ мошенничества постепенно уходит в прошлое. Но мы не можем не сказать о нем. Схема аферы позаимствована из сетевого маркетинга, когда для личного успеха необходимо привлечь как можно больше людей для участия в пирамиде. Скажем, обещают покупку квартиры за 30% 705
Дом
от ее реальной стоимости, если участник пирамиды сумеет заинтере совать и завербовать в ее ряды еще двоих или троих желающих при обрести недвижимость. Возможно, жилье покупатель действительно получит, когда выполнит такое условие. Но сделать это чрезвычайно сложно, а первоначальный взнос уже не вернут. Так, в начале 90 х годов некая фирма собирала деньги с доверчивых граждан, предлагая им всего за 20 тыс. руб. единовременного взноса две двухкомнатные квартиры, трехкомнатную квартиру в Москве, а в течение двух лет — коттедж в Подмосковье. Мало того, учредители компании обещали ежегодно выплачивать 100% годовых с инвестиро ванной суммы. Нужно ли говорить, что наивные участники финансо вой пирамиды не получили обещанного и потеряли вложенные средства. Афера 7. Лотерея Суть обмана довольно проста: организуют лотерею, в которой разыг рывают квартиры. А «выигрывают» их подставные лица. Совет тут может быть один: хотите — играйте, но особенно ни на что не рассчитывайте. Афера 8. Обманутые инвесторы Это как раз тот случай, когда неясно: то ли все происходит по сложно му плану, придуманному учредителями компаний участниц, то ли кто то совершает ошибку. Схема следующая. Администрация города или района заключает инвестиционный контракт по строительству многоэтажного дома с компанией Х, которая нанимает генподрядчика — строительную фирму Y, заключает с ней договор о долевом участии в строительстве жилого дома. Фирма Y находит себе соинвестора — компанию Z. Она приобре тает несколько квартир у фирмы Y и продает их (как бы уступает) гражданам соинвесторам. Проинвестировав таким образом строитель ство дома, они получают право на квартиру в новостройке. Но вскоре оказывается, что генподрядчик — строительная фирма Y, не выполнила какие то обязательства по отношению к компании Х и задолжала ей большую сумму денег. Поэтому договор с фирмой Y был расторгнут, а квартиры должны компенсировать компании Х часть 706
Покупка квартиры
долга. О том, что квартиры уже давно проданы гражданам соинвесто рам, да еще и другой организацией (Z), руководство компании Х якобы не знает и после окончания строительства дома продает их. Непонятно в этой ситуации одно: то ли это хитроумная афера с це лью получить инвестора и одновременно продать несколько квартир дважды, то ли просто ошибка, жертвами которой оказались гражда не инвесторы. Печально то, что за время строительства дома квартиры подорожа ли более чем в два раза. Даже если люди вернут свои инвестиции, жилье за эти деньги они купить уже не смогут. Афера 9. Не доверяйте генеральной доверенности С одной стороны, данный документ упрощает процесс сделки: соб ственник доверяет ее оформление посреднику, перекладывая на него тяготы бумажной волокиты. С другой — это источник всевозможных проблем в будущем для покупателя квартиры, когда может быть уста новлена недействительность сделки, например в связи со смертью соб ственника на момент заключения договора или по причине признания посредника недееспособным. При совершении сделки с недвижимостью, где используют доверен ность, следует уточнить у нотариуса, удостоверившего ее, имеет ли она силу на момент предъявления. Желательно навести справки о лице, вы давшем доверенность, а также проверить правильность ее оформления. Вообще продажа квартиры по доверенности — это отдельная тема. Но покупателю важно обратить внимание на то, что доверенность прекращает свое действие в случае:
· истечения срока доверенности (проверяйте даты); · отмены доверенности лицом, выдавшим ее; · смерти собственника квартиры, выдавшего доверенность, а так же признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
· признания недееспособным гражданина, которому выдана дове ренность, ограниченно дееспособным или безвестно отсутст вующим.
707
Дом
Итак, доверенность — вещь хорошая, но покупателю все же стоит лично познакомиться с продавцом квартиры. Афера 10. Договор задатка Внесенная частичная сумма (задаток) является дополнительным спосо бом обеспечения обязательства. Если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращают (ст. 381 п. 2 ГК РФ). В слу чае неисполнения обязательств со стороны задаткополучателя он должен вернуть задаток в двойном размере. При неисполнении обя зательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают задаткодателю. Так должно быть согласно Гражданскому кодексу РФ. На деле же все может происходить по другому. Риелторские компании, которые занимаются подбором вариантов квартир, заинтересованы в том, что бы сделка была заключена, ведь они получают свои проценты. А если при первом рассмотрении квартира кажется замечательной, ее цена вполне устраивает, а риэлтор торопит с заключением договора? Ответ один: если вас торопят, значит, дело нечисто. В случае вашего согласия и заключения договора задатка будьте готовы к неприятностям. Вскоре может выясниться история квартиры. Покупать недвижимость, юридическая чистота которой сомнительна, очень опасно. Поэтому чаще всего клиент от такого варианта отказы вается. Если это произошло, с задатком вам придется расстаться. Ведь именно вы виновник расторжения договора, значит, и задаток риэл торская компания имеет право вам не отдавать. Другое дело, если вы сможете доказать, что сделка сорвалась по вине фирмы, не предоста вившей необходимой информации о квартире: обо всех сделках куп ли продажи, об обстоятельствах приватизации, в которых тоже может скрываться источник будущих проблем, о личности собственника квар тиры и т.п. Еще один нюанс: внимательно читайте договор, чтобы впослед ствии не было неприятных сюрпризов. Например, в договоре задатка может быть написано, что при срыве сделки по вине агентства недви жимости задаток возвращают задаткодателю. На самом деле такой пункт договора противоречит Гражданскому кодексу РФ, согласно кото рому агентство должно выплатить задаток в двойном размере. 708
Покупка квартиры
Бум афер, связанных с недвижимостью, пришелся на 90 е годы про шлого века. Сейчас случаев мошенничества, связанных с агентствами недвижимости, гораздо меньше. И все же у вас есть реальный шанс столкнуться именно с аферистами, скрывающимися под маской доб ропорядочной компании. Поэтому последний совет: будьте бдительны, выбирайте риэлторскую фирму не спеша и тщательно, а сделав выбор, не расслабляйтесь. И никому не доверяйте!
Ви переглядаєте статтю (реферат): «АФЕРЫ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ» з дисципліни «Будинок: Практичні рекомендації з будівництва та купівлі власного житла»
