Требования к документам и порядок регистрации прав
Регистрацию прав проводят в заявительном порядке. При подаче заявления о государственной регистрации прав к нему прилагают ряд обязательных докумен- тов, которые можно разделить на три группы: документы удостоверяющие лич- ность (правоспособность) и намерения заявителя; правоустанавливающие доку- менты; документы описывающие объект недвижимости, права на который под- лежат регистрации. К числу документов, удостоверяющих личность (правоспособность) и намере- ния заявителя можно отнести: собственно заявление о государственной регист- рации права, платежный документ, подтверждающий уплату установленного за- коном сбора (платы за регистрацию), документы подтверждающие личность и (или) полномочия заявителя. В заявлении о государственной регистрации долж- ны быть указаны: цель обращения, то есть право или сделка, которые по мнению заявителя необходимо зарегистрировать; лицо, в отношении которого должны быть осуществлены регистрационные действия; объект, права на который или сделка с которым подлежат регистрации. К заявлению прилагают документ об 98 Глава 5 уплате регистрационного сбора. Плата за регистрацию должна соответствовать количеству регистрационных действий, которые необходимо совершить в соот- ветствии с заявлением. Например, регистрации при купле-продаже жилого дома с земельным участком подлежит и договор и переход права собственности, при этом переход права регистрируют отдельно на жилой дом и отдельно на земель- ный участок (так как это разные объекты недвижимости). Это означает, что плату за регистрацию будут взимать за два права и одну сделку. Размеры платы за государственную регистрацию устанавливают в норматив- ных правовых актах субъектов РФ. Предельные размеры платы установлены Пра- вительства РФ — они не могли превышать трех минимальных размеров оплаты труда за одну регистрацию для граждан и пятидесяти минимальных размеров оплаты труда для юридических лиц. В конце 2003года Правительством РФ мак- симальные размеры платы установлены фиксированной суммой. Плату за реги- страцию взимают за количество объектов недвижимости, которое выявляют в процессе проведения правовой экспертизы документов, представленных на го- сударственную регистрацию. Сложилась тенденция завышения учреждениями юстиции количества отдельных объектов, права на которые регистрируют (и, со- ответственно, количества разделов реестра прав), с целью увеличения размеров платы, взимаемой учреждениями юстиции. Документами удостоверяющим личность (правоспособность) и полномочия заявителя являются: для граждан - удостоверение личности (паспорт, военный билет, паспорт моряка и т.п.), нотариально удостоверенная доверенность в слу- чаях, когда от имени правообладателя действует его представитель; для юриди- ческих лиц - комплект документов, подтверждающих факт регистрации юриди- ческого лица, (например устав, свидетельство о регистрации); протокол об из- брании должностного лица, уполномоченного от его имени совершать действия по представлению документов на регистрацию; доверенность, если представи- тель юридического лица действует по доверенности. Вопрос об обязательности представления нотариально удостоверенной доверенности в таких случаях пока не урегулирован.. В случаях, когда для совершения сделок требуется согласие других лиц, предоставляют документы, подтверждающие такое согласие в уста- новленной законом форме, например, согласие супруга при отчуждении имуще- ства, находящегося в совместной собственности, согласие уполномоченного го- сударственного органа при отчуждении имущества государственным предприя- тием и т.п. Вторая группа представляемых заявителем д о к у м е н т о в - э т о правоустанавли- вающие документы. Гражданское законодательство к числу документов, являю- щихся основаниями для возникновения прав на недвижимое имущество, отно- сит: договоры и иные сделки, акты органов государственной власти и местного самоуправления, судебные и иные акты. При регистрации права на вновь созда- ваемый объект недвижимости, как правило, требуется представление акта органа местного самоуправления (при завершении строительства здания и сооружения - 8* 99 Раздел II. Правовая регламентация земельно-имущественных отношений Глава 1 акт ввода построенного объекта в эксплуатацию, утвержденный постановлением главы местного самоуправления, при выделении земельного участка без торгов - акт о предоставлении земельного участка и т. п.). При регистрации прав на объект незавершенный строительством — заявитель предоставляет разрешение на стро- ительство, подтверждающее факт легального возведения объекта. Порядок офор- мления документов при прекращении прав на объекты недвижимости (напри- мер, при сносе объекта недвижимости собственником) действующее законода- тельство не устанавливает. Учитывая публично-правовой характер создания та- ких объектов недвижимости, как здания и сооружения, целесообразно устано- вить порядок издания документов при прекращении прав на недвижимость ана- логичный порядку их создания. Тем не менее, на сегодняшний день общей прак- тики по представлению документов при регистрации прекращения прав на объек- ты недвижимости не сложилось. При регистрации перехода права на объект недвижимости во внесудебном порядке предоставляют договора, как правило, в форме одного документа, под- писанного сторонами. Необходимо отметить, что гражданское законодательство не содержит общей нормы об обязательности составления таких договоров в фор- ме одного документа, а имеет такие положения только для отдельных видов дого- воров (например, для купли-продажи). Поэтому в отдельных случаях допускает- ся представление нескольких документов, отражающих содержание сделки, од- нако, такую форму документов органы государственной регистрации прав не приветствуют. Перечень договоров, которые служат основанием для регистрации перехода прав на недвижимость, не является исчерпывающим, законодательство допускает заключение договоров не упомянутых в Гражданском кодексе РФ. К числу наиболее часто встречающихся договоров можно отнести договоры купли- продажи, дарения и ренты. Права на недвижимость можно регистрировать на основании судебных актов. К их числу практика относит решения и определения судов (например, опреде- ления об утверждении мирового соглашения). В процессе государственной реги- страции учреждения юстиции по государственной регистрации прав не вправе давать оценку судебному акту, а могут только запросить разъяснения о порядке его исполнения. Кроме рассмотренного перечня правоустанавливающих документов в ряде слу- чаев требуется предоставление нескольких документов, например, при новом стро- ительстве с привлечением средств дольщиков, при реорганизации юридических лиц и т.п. Необходимо отметить, что требования к перечню правоустанавливаю- щих документов в значительной степени определяются региональной практикой. К третьей группе документов, представляемых для государственной регистра- ции прав, относятся документы, описывающие объекты недвижимости. Пока отсутствует законодательно установленный исчерпывающий перечень органов, уполномоченных выдавать описания объектов недвижимости. Тем не менее, для большинства их видов практика уже сложилась. Планы земельных участков удостоверяют органы Федеральной службы земельного кадастра России, земель- ные комитеты или кадастровые палаты. Требования к планам земельных участ- ков установлены Федеральным законом «О кадастре» и изданными в его разви- тие подзаконными актами. Планы зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений удостоверяют орга- низации технического учета, которые создают органы федеральной власти или ее субъектов, как правило, в форме государственных предприятий. Действовав- шие до 2003 года многочисленные муниципальные организации технического учета (БТИ) после вступления в силу изменений к Федеральному закону «О го- сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» лишились полномочий по удостоверению планов объектов недвижимости. Го- сударственную регистрацию прав на недвижимое имущество проводят в следую- щем порядке: • прием документов на государственную регистрацию прав; • правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки; • установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже ранее за- регистрированными правами на недвижимое имущество, а также других ос- нований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; • внесение записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество; • совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача свиде- тельств о государственной регистрации прав. Документы на государственную регистрацию принимают в соответствии с тре- бованиями кдокументам, изложенными выше. Как правило, все документы дол- жны быть представлены в двух экземплярах, один из которых является подлин- ным. При регистрации прав на основании документов, подготовленных в про- стой письменной форме, требуется представление не менее двух экземпляров подлинных правоустанавливающих документов. Ненормативные акты органов государственной власти и местного самоуправления представляют в виде копий, удостоверенных нотариально или органом, издавшим соответствующий акт. При регистрации перехода права требуется наличие заявлений о государственной ре- гистрации перехода права от всех сторон договора. Прием документов на государственную регистрацию прав завершается внесе- нием соответствующей записи о приеме документов в книгу приема документов и выдачей расписки. Вопрос о допустимости приема документов, по внешнему виду или по комплектности не соответствующих требованиям законодательства, остается открытым. Закон не допускает приема документов, содержащих подчи- стки и другие не оговоренные исправления, а также при отсутствии платы за ре- гистрацию и заявления. Тем не менее, в связи с большим количеством жалоб на отказ в приеме документов, Министерство юстиции РФ довело до сведения ру- ководителей учреждений юстиции свою позицию о необходимости приема доку- ментов на государственную регистрацию во всех случаях. 100 101 г Раздел II. Правовая регламентация земельно-имущественных отношений Поступившие документы направляют для проведения правовой экспертизы. Под правовой экспертизой понимают проверку содержания представленных до- кументов на предмет его соответствия требованиям законодательства. Пределы правовой экспертизы должным образом не определены. Это приводит к истре- бованию регистраторами прав часто завышенного количества документов. Тем не менее, нормативные правовые акты обязывают заявителя доказывать свою добросовестность перед учреждениями юстиции. Также необходимо отметить на- личие объективных трудностей при регистрации ранее возникших прав в связи с отсутствием документов. Это создает предпосылки к определенному снижению требований к правовой экспертизе для ранее возникших прав во избежание чрез- мерного увеличения числа судебных решений. Все это приводит к формирова- нию существенно разной практики проведения правовой экспертизы в различ- ных субъектах РФ и в разные периоды времени. Одновременно с правовой экспертизой учреждения юстиции проверяют от- сутствие противоречий между заявляемыми и ранее зарегистрированными пра- вами, которые выявляют на основании данных реестра. Правовую экспертизу завершают принятием решения: о государственной регистрации прав, ее приос- тановлении или об отказе в государственной регистрации прав. Решение об от- казе принимают при имеющихся противоречиях с ранее зарегистрированными правами и в случае несоответствия представленных документов требованиям дей- ствующего законодательства. Решение о приостановлении государственной ре- гистрации принимают при: необходимости истребования дополнительных доку- ментов, без которых невозможно провести правовую экспертизу; направлении документов на проверку их подлинности; наличии судебных актов, приостанав- ливающих государственную регистрацию; заявлении правообладателя. При принятии решения о государственной регистрации прав в Единый госу- дарственный реестр прав вносят соответствующую запись. Внесение записи в реестр соответствует моменту возникновения (прекращения) права на недвижи- мое имущество. Необходимо отметить, что момент внесения записи может не совпадать и, как правило, не совпадает ни с моментом выдачи свидетельства о государственной регистрации прав, ни с моментом приема документов на госу- дарственную регистрацию. Стороны несут риск, что в период правовой экспер- тизы могут .возникнуть обстоятельства, которые будут в дальнейшем препятство- вать государственной регистрации. Иногда это приводит к государственной ре- гистрации ничтожных сделок, например, когда правоотчуждатель умирает до момента регистрации, а регистрирующий орган об этом не информирован. Так- же в этот период могут быть возбуждены судебные дела и вынесены решения об арестах и запретах. После внесения записи в Единый государственный реестр прав готовят свиде- тельство о государственной регистрации прав и делают надписи о регистрации на правоустанавливающих документах. Свидетельство не является правоустанав- ливающим документом, а только удостоверяет факт проведенной регистрации. 100 Глава 1 Дата выдачи свидетельства, как правило, отличается от даты внесения записи в реестр. При утере свидетельства о государственной регистрации права оно может быть выдано повторно. При этом новое свидетельство будет отражать состояние записей в реестре на момент его фактической выдачи. Оно будет содержать но- вую дату выдачи и данные о регистрации прав и обременении на момент выдачи, но с датой регистрации права, соответствующей дате внесения записи о праве в реестр. При прекращении права свидетельства, как правило, изымаются учреждения- ми юстиции, однако, прежний правообладатель может отказаться сдать свиде- тельство, и заставить его сделать это невозможно. Факт нахождения свидетель- ства о праве на руках еще не свидетельствует о существовании аналогичной запи- си в реестре и, тем самым, о наличии права. Единственным реальным подтверж- дением права является выписка из реестра, выдаваемая учреждениями юстиции по запросу любого заинтересованного лица. Поэтому необходимо стремиться к тому, чтобы перед совершением любой сделки с недвижимостью запрашивать соответствующие сведения из реестра прав и чтобы период времени между выда- чей выписки и моментом совершения сделки был минимален. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество проводят не позднее, чем в течение месяца со дня подачи документов на регистрацию. В этот срок не входит время приостановления регистрации, которое может быть установлено по инициативе учреждений юстиции. Часто реальный срок регис- трации может составлять два месяца. В ряде субъектов РФ установлена диффе- ренцированная плата за государственную регистрацию в зависимости от срока, что стимулирует ее проведение в более короткий период. Изменения к Феде- ральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще- ство и сделок с ним» также направлены на общее сокращение сроков государ- ственной регистрации.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Требования к документам и порядок регистрации прав» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
