Оценка эффективности управления земельно-имущественными комплексами
В Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Рос- сийской Федерации указано: «принцип эффективности управления заключается в достижении цели управления (определенного качественного результата деятель- ности или состояния объекта управления) ценой максимальной экономии ре- сурсов, что является обязательным критерием при оценке деятельности государ- ственных органов и управляющих по управлению государственным имуществом». Эффективность управления собственностью на любом уровне (предприятие, отрасль, регион и др.) в конечном счете проявляется в результатах производствен- но-хозяйственной и финансовой деятельности объектов управления по отноше- нию к затраченным ресурсам с учетом качества продукции и услуг. Поэтому ее следует определять посредством сравнения соответствующих критериев, показа- телей и нормативов эффективности до начала и после реализации мероприятий, связанных с изменением форм и совершенствованием методов управления соб- ственностью. Для оценки эффективности управления земельно-имущественным комплек- сом как единым объектом недвижимости, представляющим собой совокупность земельного участка и технологически или функционально связанного с ними имущества, в зависимости от особенностей и результатов деятельности объектов управления, интересов собственников, менеджеров и общества в целом, могут быть использованы следующие основные виды эффективности. 1) Социальная эффективность, которая проявляется в мере достижения за счет управления земельно-имущественным комплексом установленных нормативов 21 Раздел I. Земельные ресурсы как собственность и объект государственного управления Глава 2 общественных благ - качества жизни населения, состояния среды обитания, уров- ня здравоохранения, санитарной культуры, образования, инновационной актив- ности, обеспечения национальной безопасности. 2) Бюджетная эффективность, отражающая финансовые последствия реали- зации мероприятий в области управления земельно-имущественным комплек- сом для федерального, регионального и местного бюджетов. Бюджетную эффек- тивность в основном характеризуют дополнительные налоговые поступления за счет проведения указанных мероприятий, снижение бюджетных расходов на со- держание имущества государственных организаций, доходы от их приватизации и продажи. Бюджетную эффективность управления собственностью следует рассчитывать как отношение суммы всех поступлений организации в бюджет и внебюджетные фонды (за вычетом льгот) к стоимости используемого имущества, и затем сопос- тавлять полученные результаты с соответствующими нормативами для различ- ных объектов по сферам деятельности. Установление подобных нормативов по- требует разработки, например, оптимального удельного расхода отдельных ви- дов ресурсов на содержание собственности, допустимых объемов производства товаров и услуг в расчете на квадратный метр используемой площади, минималь- но приемлемых отчислений в бюджет и внебюджетные фонды и т.п. 3) Коммерческая (финансовая) эффективность, свидетельствующая о финан- совых последствиях мероприятий по управлению собственностью для их непос- редственных участников. Коммерческую эффективность можно определять пу- тем оценки и сравнения показателей финансового состояния земельно-имуще- ственного комплекса до и после проведения указанных мероприятий (ликвид- ность, привлечение заемных средств, оборачиваемость капитала, прибыльность). 4) Экономическая эффективность, учитывающая связанные с реализацией мероприятий по управлению земельно-имущественным комплексом результаты и затраты, выходящие за пределы непосредственных финансовых интересов уча- стников исходя из интересов, целей и задач общества (народнохозяйственная эффективность). При ее расчетах во всех случаях результаты и затраты следует измерять в полном объеме, что будет отражать совокупную эффективность для любого объекта оценки. Ее можно выразить как соотношение стоимостной оцен- ки результатов к стоимостной оценке затрат ресурсов за весь срок осуществления мероприятия с учетом фактора времени. При этом по возможности должны быть оценены в стоимостной форме непосредственные и сопутствующие социальные и экологические последствия мероприятий и связанные с ними затраты ресурсов. При определении эффективности управления собственностью при известных, как правило, затратах на управление земельно-имущественным комплексом воз- никает сложная проблема выделения из общего результата хозяйственной дея- тельности той его части, которая возникла именно за счет повышения эффектив- ности управления имуществом. Для этого может быть использован подход, осно- ванный на определении суммарного потока дисконтированных доходов, получа- емых за счет мероприятий по совершенствованию техники и технологии, орга- низации производства и труда, экономии всех видов ресурсов, расширению ас- сортимента и улучшению качества продукции (работ и услуг), и вычленения та- ких доходов из общего результата хозяйственной деятельности. Оставшаяся ве- личина будет характеризовать искомую доходную часть от управления имуще- ством, позволяющую оценивать ее эффективность. В качестве обобщающего (интегрального) критерия экономической эффектив- ности управления собственностью целесообразно использовать показатель рен- табельности земельно-имущественного комплекса объекта управления как раз- ность между результатом деятельности по совершенствованию управления иму- ществом (суммарный поток дисконтируемых доходов) и затратами на нее (сум- марный поток дисконтируемых расходов), отнесенную к этим затратам. Для элиминирования влияния изменения не зависящих от работы организа- ции внешних факторов на эффективность управления имуществом за опреде- ленный период результаты деятельности и затраты на это экономических ресур- сов, а также другие расходы следует корректировать с учетом цен, тарифов, нало- говых ставок и т.п. базового периода. Наряду с обобщающим критерием экономической эффективности управ- ления земельно-имущественным комплексом в зависимости от интересов субъектов собственности и целей анализа могут быть рекомендованы такие показатели, характеризующие эффективность управления собственностью, как выручка от реализации продукции (работ, услуг) предприятия в расчете на рубль основных фондов (или рентабельность активов), реальная (рыноч- ная) стоимость имущества, оборачиваемость собственного капитала, расходы на восстановление основных фондов за счет амортизационных отчислений (или коэффициент обновления основных фондов) и др. Сопоставление ука- занных показателей с нормативными, установленными для организаций раз- ных сфер деятельности (промышленность, строительство, транспорт, жизне- обеспечение, культурно-бытовая сфера и др.), покажет уровень эффективно- сти управления государственной собственностью и будет служить основани- ем для собственников освобождаться от излишних площадей, оборудования и другого имущества. Для обеспечения инвестиционной привлекательности земельно-имущественных комплексов следует: • разработать критерии эффективности землепользования и землевладения; • сформировать стратегию трансформации правоотношений на землю с уче- том специфики земель различных категорий, особенностей управления зем- лями поселений и развития городского хозяйства; • установить наиболее рациональные соотношения конкурентной и бесконку- рентной форм предоставления земельных участков с учетом инвестиционных задач, развития рынка недвижимости и ипотечного кредитования, государ- ственных и муниципальных нужд, а также социальных факторов. 36 22 Раздел I. Земельные ресурсы как собственность и объект государственного управления Объективная оценка эффективности управления земельно-имущественными комплексами позволит провести перераспределение и разграничение прав госу- дарственной собственности, сформировать ее оптимальный состав и структуру, вскрыть резервы в этой области и наметить пути их реализации.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Оценка эффективности управления земельно-имущественными комплексами» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
