Оренда як метод ефективного управління об'єктами нерухомості
За сучасних умов переходу до ринкової економіки, реформування відносин власності, структурної перебудови економіки зростає роль різних форм надання майна у тимчасове платне користування: оренди, лізингу та ін. Найбільшого поширення набула оренда. Однією з важливих передумов підвищення ефективності оренди, удосконалення управління нею та обгрунтованого прогнозування надходження орендної плати є аналіз ринку об'єктів оренди. Український ринок об'єктів оренди є досить різнорідним і масштабним. Ринок володіння на основі права користування (оренди) є доповнюючим до ринку володіння на основі абсолютного чи обмеженого права власності. З метою дослідження ринку об'єктів оренди було здійснено їх класифікацію та сегментування ринку. 1. Класифікація об'єктів оренди за видами майна. Відповідно до статті 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є такі групи об'єктів оренди: цілісні майнові комплекси підприємств, організацій, їх структурних підрозділів (цехів, дільниць, філій); будівлі, споруди, приміщення, об'єднані назвою «нерухоме майно»; інше, крім будівель, споруд і приміщень, окреме індивідуально визначене майно; • державне й комунальне майно, що виявилося на балансах господарських товариств, створених у процесі приватизації чи корпоратизації. Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та статті 7 Закону України «Про господарську діяльність у Збройних силах України» окремим об'єктом оренди є військове майно. Відповідно до статті 6 Указу Президента України від 28 травня 1999 р. № 591/99 «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» останні також віднесені до об'єктів оренди. З прийняттям Земельного кодексу України у грудні 1990 р. відновлено підхід до оренди як до можливої форми тимчасового користування землею. У 1998 р. прийнято Закон України «Про оренду землі». Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки як сільськогосподарського, так й несільськогосподарського призначення. Традиційним об'єктом оренди є житло. 2. Розподіл об'єктів оренди за формами власності. На ринку оренди подано майно, яке належить до всіх форм власності. При цьому: • переважна більшість пропозиції цілісних майнових комплексів протягом усього періоду їх дозволеної оренди надходила від комунального сектора, решта - від державного. Про це свідчить і той факт, що завдання на 1999 р. щодо надходження коштів від оренди об'єктів права комунальної власності в 3,1 раза перевищує планові надходження від оренди державного майна; нежитлова нерухомість, що пропонується для оренди, належить в основному до власності територіальних громад (комунальної), меншою мірою - до державної, в обмеженій кількості - до колективної недержавної власності. Такому розподілу сприяє постійна передача нерухомості з державної власності до комунальної. До приватної (індивідуальної) або колективної (кооперативної) власності громадян належать гаражі; житлова нерухомість (квартири) належить переважно до приватної власності громадян, набутої внаслідок приватизації житлового фонду Здаються в оренду також котеджі, які є власністю громадян або належать до колективної недержавної власності; інше, крім нерухомого, окреме індивідуально визначене майно належить до всіх форм власності, але порівняно більшим поки є відношення його до державного сектора; переважно до державної власності належить майно, яке внаслідок заборони на його приватизацію не увійшло до статутних фондів, утворених під час приватизації й корпоратизації господарських товариств, але залишилося на їх балансах (решта належить до комунальної власності); • військове майно належить до державної форми власності. 3. Ринок цілісних майнових комплексів. З 1989 р. в Україні розпочалася оренда цілісних майнових комплексів. Пропозиція була надзвичайно широкою, оскільки за законодавством про оренду в 1992-1994 рр. практично неможливо було відмовити орендарям у праві на оренду (це й сьогодні є непростою справою, навіть у разі повної неперспективності орендних відносин з орендарем). Попит стимулювався суттєвими перевагами орендарів у процесі приватизації. Непоодинокими були випадки передачі цілісних майнових комплексів в оренду за рішеннями судів. У 1992-1993 рр. до оренди входило кожне п'яте промислове підприємство. Проте внаслідок приватизації ринок оренди державних і комунальних підприємств суттєво скоротився. За останні три роки їх пропозицію зведено до мінімуму. При цьому міністерства й відомства, незважаючи на відповідне доручення уряду були не спроможні запропонувати жодного підприємства для передачі в оренду. Кількість чинних договорів оренди постійно скорочується (табл. 25.1). Щодо орендних підприємств, створених на комунальній власності, то їх кількість перевищує 1,7 тис. одиниць.
Таблиця 25.1 Динаміка кількості орендних підприємств у промисловості Рік Кількість орендних підприємств на кінець року, од. Питома вага орендних підприємств у їх загальній кількості в галузі, % 1991 947 11,4 1993 1792 20,7 1996 472 9,3 1999 150(без створених на комунальній власності) - 2000 145 (без створених на комунальній власності) -
4. Ринок будівель, споруд і нежитлових приміщень. Це найбільший сегмент загального ринку об'єктів оренди. Оскільки кількість нежитлової нерухомості об'єктивно обмежена (як і площі земельних ділянок під нову забудову) й значна її частина залишається в комунальній та державній власності, на неї є стабільний попит з боку підприємницьких структур. Найбільш поширеною є оренда вбудовано-прибудованих приміщень у житлових будинках для використання їх під заклади торгівлі, громадського харчування, офіси. У великих і середніх містах є попит на гаражі у зв'язку із зростанням парку автомобілів (у малих містах та селищах автомобілі, звичайно, паркуються на присадибних ділянках). Є також попит на складські приміщення (переважно для обслуговування торгівлі). Існує обмежений попит і на при міщення для промислового виробництва. До оренди пропонують, окрім нежитлових приміщень у житлових будинках, також тимчасово вільні у зв'язку зі скороченням обсягів виробництва і наукових досліджень та вивільнені з метою отримання прибутків від оренди приміщення підприємств, науково-дослідних інститутів, інших організацій та установ. Прикладами оренди споруд є оренда частин наземних та підземних вестибюлів й переходів метрополітену, частин перонів залізничних станцій, частин вуличних підземних переходів тощо. Дозволено оренду немагістральних трубопроводів. 5. Ринок іншого окремого індивідуально визначеного майна. До цієї групи майна належать машини й устаткування, транспортні засоби, меблі тощо. Це майно є типовим об'єктом лізингу. За умов скорочення обсягів промислового виробництва та тривалої інвестиційної кризи пропозиція на цьому ринку перевищує попит. До того ж частину запропонованих об'єктів становить морально й фізично зношена техніка. Про масштаби цього ринку важко робити висновки через відсутність потрібної статистичної інформації. 6. Ринок державного майна, що знаходиться на балансах господарських товариств. Специфікою цієї групи об'єктів оренди є її різнорідність. До неї належать й цілісні майнові комплекси структурних підрозділів, й житлова та нежитлова нерухомість, інше майно. Відповідно до затвердженого спільним наказом Фонду державного майна України і Мінекономіки від травня 1999 р. № 908/68 Положення про управління державним майном, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств у процесі приватизації оренда належить до пріоритетних напрямів використання цього майна. Проведена у 2000 році Фондом державного майна України інвентаризація 3,5 тис. господарських товариств, створених у процесі приватизації, виявила близько 12,7 тис. об'єктів, які належать до державної власності. Серед них 0,8 тис. дитячих садків, 0,5 тис. гуртожитків, 0,3 тис. баз відпочинку і профілакторіїв, 0,8 тис. клубів, палаців культури, бібліотек, спортивних споруд, більшість з яких не використовується за призначенням чи то закрито через брак коштів на утримання й може бути повністю або частково здано в оренду. Варто додати до зазначених об'єктів ще й не визначену, але значну кількість об'єктів права державної власності на балансах господарських товариств, створених у процесі корпоратизації. 7. Ринок військового майна. Ця група об'єктів оренди також є різнорідною. До неї належить як окремі нерухоме та рухоме майно, так й цілісні майнові комплекси підприємств, організацій, закладів, установ та їх структурних підрозділів. За даними Міноборони, до його структури належать, окрім 10 казенних і стратегічно важливих підприємств, ще 163 підприємства, майно яких, як правило, може бути об'єктом оренди. Це ремонтні підприємства, проектні інститути, будівельні організації, підприємства будівельних матеріалів, заклади військової торгівлі, сільськогосподарські підприємства, лісгоспи, туристські бази, готелі. Вже стали об'єктами оренди складські та інші приміщення у військових містечках. Здаються в оренду приміщення у військових шпиталях. До рухомого військового майна, що може надаватися в оренду, належать автомобілі, трактори, цистерни ,будівельна техніка, устаткування тощо. До військового майна належить не тільки майно Збройних сил України, але й інших створених відповідно до чинного законодавства військових формувань. 8. Ринок об'єктів незавершеного будівництва. Специфікою цього ринку є те, що він є спільним для оренди й приватизації При цьому пріоритетною є приватизація, а оренда стає можливою, якщо об'єкт незавершеного будівництва тривалий час не вдається продати. Умовою оренди є добудова об'єкта, а метою - викуп орендованої частини об'єкта після добудови. За даними статистики таких об'єктів в Україні нараховується близько 60 тис. 9. Ринки оренди житла (квартир, мансард, будинків, котеджів) та земельних ділянок. Потребують у зв'язку з особливими умовами їх формування і регулювання окремого дослідження.. Зауважимо лише, що переважно орендарями житла є фізичні особи й тому стан ринку оренди житла залежить від платоспроможності населення. Регіональний розріз ринку об'єктів оренди. Недостатній рівень розвитку маркетингових досліджень звужує можливості всебічного аналізу ринку в регіональному розрізі. Певним орієнтиром може бути територіальна структура сукупності реальних об'єктів оренди державного майна. При цьому слід мати на увазі, що в одних регіонах кількість орендованого нежитлового нерухомого майна більшою мірою відображає об'єктивно обмежену пропозицію, ніж попит, а в інших, наприклад у Донбасі, - порівняно менший попит. У закордонній та вітчизняній практиці під управлінням нерухомістю розуміють взаємовідносини власника і керівника (менеджера), що наймається ним, який діє в інтересах власника й наділений повноваженнями: збирати орендну плату; сплачувати податки; здавати частину приміщень в оренду; вести облік і звітувати перед власником. Таким чином, здача в оренду об'єктів нерухомості стає одним із видів підприємницької діяльності, а з іншого боку, — це ефективний спосіб отримання за відповідну плату необхідних будівель, споруд, нежитлових або житлових приміщень. У цьому виявляється подвійна економічна суть оренди. На самому початку формування приватизаційного процесу в Україні ані економісти, ані представники структур влади не ставили за завдання одержання грошей від приватизації. Головною метою було якнайшвидше забезпечити, нехай й формальний перехід майна від держави до приватного власника та створення прошарку власників, які були спроможні стати в найближчому майбутньому надійною опорою ринкових перетворень у країні. Оренда з викупом практично ідеально відповідала вирішенню цього завдання. Так, по-перше, цей спосіб був економічно не обтяжливий і давав змогу створювати первісні нагромадження за відсутності реальних коштів у населення. По-друге, механізм оренди був досить простий та зрозумілий для багатьох. Оренду цілісних майнових комплексів в Україні стали застосовувати ще з 1989 р. у рамках союзного законодавства. До 1991 р. у промисловості нараховували вже 947 орендних підприємств, які встигли на практиці випробувати всі переваги цього способу приватизації. У прийнятій Верховною Радою України в 1991 р. Концепції роздержавлення і приватизації підприємств, землі та житлового фонду, оренду майна громадянами та їх господарськими об'єднаннями було віднесено до основних форм роздержавлення. Викуп майна, зданого в оренду з викупом, було визнано одним із способів приватизації. Ці положення було реалізовано в статтях 15 і 17 Закону України «Про приватизацію майна державних підприємств» (в його старій редакції). Однак розвиток оренди стримувався відсутністю закону, у якому було б конкретно зазначено усі особливості цього способу приватизації. Зволікання з прийняттям закону про оренду призводило до відхилення процесу, що розвивається, від правового поля. Тому постала гостра потреба розроблення та прийняття відповідного законодавчого акта. Закон України «Про оренду майна державних підприємств та організацій» було затверджено Верховною Радою України 10 квітня 1992 р. До основних положень того закону можна віднести такі: • Об'єктом оренди можуть бути цілісні майнові комплекси державних підприємств, організацій або їх структурних підрозділів, а також окреме індивідуально визначене майно державних підприємств та організацій (ст. 2). Орендарями можуть бути організації орендарів, створені членами трудового колективу державного підприємства, організації (їх структурних підрозділів), громадяни та юридичні особи України, іноземних держав, міжнародні організації й особи без громадянства (п. 1 ст. 6). Однак лише у разі відсутності заяви організації орендарів усі інші зазначені вище фізичні та юридичні особи були взмозі реалізувати своє право на оренду (п. З ст. 10). У такий спосіб за трудовими колективами закріплювалося монопольне право на оренду підприємств і організацій. Ініціатива укладення договору оренди визнається лише за потенційними орендарями (ст. 7), від орендодавця вона виходити не може. Умови договору оренди зберігають свою чинність на весь термін його дії й у тих випадках, коли після укладення такого договору законодавством установлено правила, які погіршують становище орендаря (п. З ст. 11). Передача цілісних майнових комплексів у суборенду не допускається (п. 1 ст. 24). • Орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо це передбачено договором (п. 1 ст. 28). Він має право укладати договір оренди з викупом орендованого майна в термін не пізніше ніж три роки із дня укладення договору оренди, якщо орендоване майно не належить до об'єктів, приватизацію яких заборонено законодавством, і якщо це не суперечить. Державній програмі приватизації (п. 2 ст. 28). • Одностороння відмова від договору оренди не допускається (п. 1 ст. 29) Його може бути достроково розірвано за рішенням суду або арбітражного суду у випадку невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших причин, передбачених законодавством (п. З ст. 29). • Погоджені з орендодавцем поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок коштів орендаря, компенсуються орендодавцем, а непогоджені можуть бути відокремлені, якщо це не завдасть шкоди орендованому майну. Характерно, що у законі не було передбачено згоди відповідного органу державного управління на оренду цілісних майнових комплексів. Об'єкти оренди не було диференційовано з погляду можливості їх викупу, хоча світовий досвід свідчить, що придбання підприємства виключно його працівниками - явище, характерне для невеликих об'єктів (тому що лише на них колективна власність є ефективною (табл. 25.2).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Оренда як метод ефективного управління об'єктами нерухомості» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
