Концепція формування ефективної системи управління нерухомістю
Невід'ємним атрибутом формування ринкових відносин в будь-якій країні є приватизація. Вона дозволяє виявити справжнього власника, зробити неліквідні майнові об'єкти ліквідними, забезпечити високий рівень їх функціонування. За цих умов виняткової потреби набуває вивчення проблем, пов'язаних з формуванням регіональної програми управління нерухомістю. Концепція управління нерухомістю має бути розроблена відповідно до існуючої програми розвитку житлового будівництва, Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Указу Президента України "Про основні напрямки забезпечення житлом населення України в 1999-2005 рр., різноманітних цільових програм, пов'язаних з розвитком ринку нерухомості. Вважаючи, що система управління нерухомістю — це сукупність організаційної структури, єдиного кадастру нерухомості міста, інформаційної інфраструктури, якісних механізмів управління, що взаємодіють відповідно до встановленої нормативно-правової бази, то метою її функціонування є підвищення ефективності управління власністю як окремих міст, так і країни в цілому. Комплексна система управління створюється для максимального, стабільного, довгострокового наповнення міського бюджету доходами і спрямована на вирішення таких задач: управління об'єктами нерухомості, що є в комунальній власності, а саме приватизація й оренда нерухомості, облік прав користування землею, передача земельних ділянок в оренду та їх продаж; експертна оцінка нерухомого майна і контроль за її виконанням незалежними експертами з метою оформлення бухгалтерської документації, розрахунку орендної плати, визначення початкової аукціонної ціни продажу, інвестиційної вартості, вартості викупу, оподатковування; облік і реєстрація об'єктів нерухомого майна; розробка заходів щодо залучення інвестицій у нерухомість; аналіз поточного використання, планування і прогнозування розвитку, розробка заходів, спрямованих на створення різних видів міської нерухомості; управління корпоративними правами; систематичний облік і регулювання збору податків, інших платежів і зборів від володіння, використання та інших операцій з нерухомістю і корпоративними правами; програмно-інформаційна та інформаційно-аналітична підтримка всіх елементів системи управління нерухомістю; створення системи моніторингу використання нерухомості, управління корпоративними правами, оцінка ефективності цього управління; створення комплексної міської й регіональної нормативних баз з управління й ефективного використання нерухомості. Управління нерухомістю в Україні не носить системного характеру. Частка доходів від нерухомості щодо міського бюджету вкрай мала і не перевищує 6%. В розвинених країнах тільки земельні платежі становлять 30-40% у структурі доходів муніципальних бюджетів. Неефективність залучення інвестицій у розвиток і збереження нерухомості призводить до відставання у будівництві, капітальному ремонті, реконструкції об'єктів. За даними держкомстату 1998-2002 рр. темпи розвитку галузі будівельних матеріалів в Україні сповільнювалися. Водночас в період 2003-2005 рр. маємо поліпшення ситуації навколо економічного зростання обсягів будівельно-монтажних робіт. Існуюча система управління нерухомістю не сприяє підвищенню ефективності організації експлуатації житлового фонду внаслідок повільного впровадження нових форм управління. На цей час частка витрат на капітальний ремонт житлового фонду становить 1-1,5%, а на дотації житлово-комунальному господарству 2-2,5%. Засоби, які фактично одержують на поточне утримання житлового фонду, в середньому в 5-6 разів менші від розрахункової потреби, а існуюче фінансування капітального ремонту житлового фонду - у 15 разів більше. Недостатня дієвість існуючої системи управління обумовлюється низкою причин: - недосконалістю єдиної реєстраційної та інформаційно-облікової бази нерухомого майна; нерухомістю міста розпоряджається кілька окремих відомств (центральні та регіональні органи виконавчої влади -загальнодержавною власністю; органи місцевого самоврядування -комунальною власністю), слабка координація діяльності яких унеможливлює формування й проведення довгострокової загальноміської політики у сфері управління та використання нерухомості, проведення економічного аналізу обгрунтованості прийнятих рішень; недосконалістю системи оцінки й стягування платежів за володіння та використання нерухомості, що призводить до постійного заниження вартості майна, недоодержання рентних платежів; існуюча система збору платежів від об'єктів нерухомості не дозволяє контролювати реальні грошові потоки, планувати їх надходження, проводити аналіз економічної ефективності й тенденцій, що складаються, прогнозувати надходження до міського бюджету; недосконалістю процедури запису майнових прав на нерухомість. З метою вирішення даних проблем пропонується комплекс заходів щодо створення високоефективної інтегрованої системи управління нерухомістю. Насамперед, необхідно удосконалити нормативно-правове регулювання, нормативно-методичні й організаційно-правові механізми оперативного управління, стратегічного планування, прогнозування використання та розвитку нерухомості. Система управління нерухомістю повинна включати локальні нормативні акти самоврядування. Зокрема, розробці підлягають такі нормативні акти: положення про порядок управління і розпорядження нерухомістю; положення про управління корпоративними правами; положення про Єдиний банк даних по об'єктах нерухомості; порядок продажу земель несільськогосподарського призначення, що є комунальною власністю територіальної громади тощо. Варто виділити такі основні напрямки розвитку, використання й управління нерухомістю: 1. Підвищення ефективності поточного використання об'єктів нерухомості на основі створення єдиної системи моніторингу і контролінгу операцій з нерухомістю. Інтенсифікація процесів більш ефективного використання землі. Організація цільових позик через випуск муніципальних облігацій. З метою залучення інвестицій у міську нерухомість передача землі у власність за результатами реалізації інвестиційних проектів по будівництву або реконструкції будинків. Вироблення і впровадження єдиного механізму використання об'єктів міської нерухомості на основі її ранжування за ознаками належності до пам'ятників історії і культури, технічного стану і ступеня ліквідності. Упровадження єдиної системи моніторингу і контролю за діяльністю підприємств некомунальної власності з метою недопущення нераціонального використання міських економічних ресурсів і запобігання нанесення місту збитків незалежно від природи їх походження. Використання в практиці господарської діяльності такого механізму фінансування і кредитування, як іпотека. Розширення бази об'єктів нерухомості, призначених для здачі в оренду: майданчики під установку антен, міські пляжі тощо. Придбання житлового фонду для забезпечення пільгового контингенту на вторинному ринку. На другому етапі удосконалення системи управління слід удосконалити існуючу систему державної реєстрації нерухомості й прав на неї. Формування об'єктів нерухомості - це технічний та економічний опис, а також юридичне відокремлення об'єкта нерухомості, у результаті якого об'єкт одержує такі технічні, економічні характеристики і юридичний статус, які дозволяють однозначно його ідентифікувати. Така ідентифікація здійснюється за допомогою зведення на кожний новосформований об'єкт нерухомості спеціальної Кадастрової справи встановленого зразка. Державна реєстрація об'єктів нерухомості - процедура внесення в державні реєстри записів про ідентифікацію об'єктів нерухомості, суб'єктів прав на них, а також про перехід прав на нерухомість. Кожному сформованому об'єкту нерухомості надають ідентифікаційний код, що зберігається за об'єктом доти, поки той фізично і юридично існує як єдине ціле. Унікальність такого коду полягає в тім, що на території міста не може бути двох об'єктів нерухомості, які мають однакові коди. Ідентифікаційний код фіксується в спеціальних реєстраційних книгах, в інших спеціальних документах і вводиться в єдиний банк об'єктів нерухомості й корпоративних прав. Державна реєстрація прав на нерухомість - акт, з моменту здійснення якого державою визнаються за громадянами і юридичними особами права на нерухомість. Реєстрацію здійснюють за допомогою внесення підтвердженої документами достовірної інформації про права на нерухомість у відповідні документи. До компетенції органів державної реєстрації прав належать: державна реєстрація прав і обтяжень; ведення державного реєстру прав; надання інформації про зареєстровані права; забезпечення збереження інформації про зареєстровані права. Суб'єкту реєстрації видається Свідоцтво про право власності на нерухомість установленого законодавством зразка. Третім кроком пропонованої концепції є створення системи оцінки нерухомості. Практика постійної ринкової оцінки майнових і немайнових прав є загальноприйнятою у всіх розвинених країнах світу. Служби економічного моніторингу за кордоном організовують за територіальним принципом, а методи, застосовувані для оцінки нерухомості, нематеріальних активів, корпоративних прав визначаються національною економічною традицією й тісно зв'язані з національною системою реєстрації майнових і немайнових прав та принципами оподатковування. Дві головні задачі такої системи оцінки: фіскальна, тобто створення бази для визначення величини платежів за землю й об'єкти нерухомості (податки, рента, орендна плата тощо) на основі моніторингу їх ринкової вартості з метою недопущення заниження платежів, що підлягають стягуванню; економічна, тобто створення системи економічних важелів і методів регулювання розвитку комунальної власності. Наступним етапом удосконалювання управління нерухомістю є інформаційна підготовка населення, а також підготовка необхідного персоналу. Метою інформаційної підготовки є досягнення усвідомлення населенням і підприємцями необхідності змін в управлінні нерухомістю та корпоративними правами міста, захисту прав власності й гарантії цих прав, формування цивілізованого ринку нерухомості. До початку практичної реорганізації системи управління міською нерухомістю і прийняття нових правил на ринку нерухомості населення, підприємницькі структури, працівники органів міського управління, депутатський корпус повинні мати уявлення про загальну концепцію системи управління, своє місце й роль в цій системі, права та обов'язки, наслідки прийнятих рішень. Організаційна структура системи управління і повноваження з управління нерухомістю можуть розподілятися в такий спосіб: Робоча група із здійснення координації діяльності органів місцевого самоврядування у сфері реалізації положень Концепції управління нерухомістю. Управління комунального майна і приватизації головного управління економіки і комунального майна - управління об'єктами нерухомості, що є комунальною власністю (відчуження, здача в оренду), управління корпоративними правами й оцінка ефективності, контроль за оцінкою нерухомості, розробка нормативно-методичного апарата щодо методики і порядку оцінки об'єктів нерухомості, включаючи й корпоративні права. - Управління соціально-економічного розвитку, планування й обліку приватизації головного управління економіки і комунального майна – аналіз економічної ефективності використання комунальної власності (землі, нерухомості), перспективне планування розвитку. -Головне управління бюджету і фінансів - управління доходами від використання нерухомості й витратами на неї, централізований облік і контроль фінансових потоків. -Міське бюро технічної інвентаризації - формування об'єктів нерухомості, реєстрація правовстановлюючих документів на об'єкти нерухомості. - Управління містобудування й архітектури головного управління міського господарства - координація і контроль діяльності міських органів управління у сфері містобудування й інженерної інфраструктури міста, перспективне планування містобудівного розвитку міста і формування його вигляду. Управління з будівництва, ремонту і реконструкції міста головного управління міського господарства — координація і контроль діяльності міських органів у сфері будівництва, експлуатації, капітального ремонту і реконструкції об'єктів нерухомості. Управління земельних ресурсів Головного управління міського господарства - надає ідентифікаційний код земельної ділянки відповідно до земельно-кадастрової інформації, підтверджує дійсність реєстрації земельних ділянок за матеріалами інвентаризації меж землекористування, дає довідку про хід оформлення документів, що підтверджують права користування або власності на земельну ділянку. Завершальним етапом розробленої концепції є організація системи надходження і витрати доходів від використання об'єктів нерухомості. Джерелами фінансування заходів щодо створення системи управління нерухомістю можуть бути: кошти міського бюджету, зокрема частина орендної плати за нежитлові приміщення; частина платежів від продажу землі; частина засобів від продажу об'єктів нерухомості, збір за реєстрацію прав на нерухоме майно; платні послуги за виконання оцінки нерухомості; плата за надання інформації про нерухомість міста і регіону; бюджетні кошти, включаючи кредити, благодійну допомогу, пайову участь у проектах. Упровадження запропонованої системи управління призведе до збільшення частки доходів від використання нерухомості в бюджеті міста і спричинить зміну їхньої структури. Зміна структури доходів і витрат міського бюджету має передбачати: зниження частки витрат міста на утримання міського житлового господарства на 20-30% у міру впровадження ринкових механізмів конкуренції між підприємствами, що надають комунальні послуги; доход від діяльності комунальних підприємств і володіння корпоративними правами визначається галузевою рентабельністю бізнесу і може бути збільшений за рахунок формування оптимального майнового портфеля міста на 4-7%, а з урахуванням реструктуризації - до 15-20%; перехід до системи економічно обгрунтованого надання пільг користувачам державною (комунальною) нерухомістю, включаючи об'єкти інфраструктури; перегляд розміщення на території міста установ і організацій, що фінансуються з бюджету, з метою комерційного використання дорогих об'єктів; уведення плати за надання прав, зв'язаних з нерухомістю; уведення платних інформаційних послуг щодо нерухомості; - збільшення доходів із плати за землю за рахунок оперативного обліку і контролю, а також розширення операцій, зв'язаних із землею (здача в оренду, продаж); - збільшення доходів від володіння корпоративними правами. Здійснення цих заходів спричинить розвиток ринку нерухомості, забезпечить не лише істотне поповнення міських бюджетів за рахунок розширення бази дохідної частини, але й дозволить розв'язати низку проблем, пов'язаних з соціально-економічним розвитком регіонів.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Концепція формування ефективної системи управління нерухомістю» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
