В США лицо, заложившее недвижимость, вправе свободно передавать заклад- ную. Решения судов США и Великобритании обычно отражают четкую полити- ку государства в пользу свободного отчуждения земли при ипотечных операциях. Ограничения на отчуждение, которые содержатся в договорах о передаче имуще- ства, почти всегда признаются судами недействительными. В то же время ипо- течное соглашение может побудить кредитора потребовать ускорить выплату дол- га, если заложившее землю лицо передавало третьему лицу заложенную недви- жимость без согласия кредитора. Обычно стороны договариваются о том, что за- логодатель выплатит долг за заложенную землю и передаст третьему лицу недви- жимость, свободную от ипотечного долга. Покупную цену устанавливают на уров- не, достаточном для выплаты залогодателем его собственной доли в недвижимо- сти, а также для погашения ипотечного долга. Покупатель собственности по трансферту получает новый ипотечный кредит для покупки недвижимости. В настоящее время принцип обязательной продажи заложенной собственнос- ти при неисполнении кредитных обязательств зафиксирован в законодательстве 496 461 V Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношен на уровне штатов и широко используется кредиторами, тогда как в прошлом не существовало единого мнения по данному вопросу. Выступающие против этого принципа утверждали, что он содержит необоснованное ограничение в отноше- нии отчуждения собственности и отдельные физические или юридические лица не будут переводить третьим лицам свою заложенную землю, если для этого им будет необходимо оплатить ипотеку. Защитники принципа обязательной прода- жи приводили следующие аргументы. Первый состоял в том, что кредиторы пра- вы, когда, используя условия контракта, хотят избавиться от кредитов под низкие проценты и сохранить портфель кредитов при ставке текущего рыночного про- цента (новые ипотечные кредиты при нынешней ставке процента могут быть выше предоставленных ранее под более низкий процент; хотя такое происходит не все- гда). Обязательная продажа обычно приводит к снижению процента по неопла- ченной ипотеке, хотя кредиторы для компенсации низких доходов от неоплачен- ных кредитов стремятся установить более высокие процентные ставки на новые ипотечные кредиты. Второй аргумент -принцип обязательной продажи просро- ченного залога допустим, если кредитор обнаруживает, что переход собственности в другие руки может ослабить его безопасность и увеличить вероятность дефолта. Пункт об обязательной продаже предоставляет кредитору выбор. Прежде чем осуществить эту процедуру, стороны могут прийти к соглашению, что существу- ющая ипотека в состоянии обеспечить трансферт. В этом случае получатель соб- ственности по трансферту уплачивает лицу, сдавшему недвижимость в залог, сто- имость его доли собственности и становится собственником субъекта ипотеки. Если ипотека обеспечивает переход недвижимости в другие руки, то отношения между кредитором, залогодателем и получателем собственности по трансферту зависят от того, берет ли на себя получатель по трансферту личную ответствен- ность за долговое обязательство. Если получатель по трансферту не берет на себя такую ответственность и не может уплатить долг, то кредитор может лишить его права выкупа залога и про- дать недвижимость на аукционе (при этом он не будет предпринимать действий лично против получателя по трансферту). При этом первоначальный залогода- тель остается лично ответственным за выплату долга, если только кредитор не спишет с него часть долга. В этом случае он становится гарантом, ответственным за часть недвижимости, стоимость которой недостаточна для покрытия долга. Если получатель по трансферту принимает на себя обязательства за ипотеч- ный долг, то при несостоятельности уплатить долг кредитор может лишить его права выкупа заложенного имущества и продать эту недвижимость на аукционе. Он может также получить решение суда против получателя по трансферту по по- воду уплаты долга или погашения долгового обязательства без лишения права выкупа залога. Хотя получатель по трансферту берет на себя персональную от- ветственность за ипотеку, это не избавляет первоначальное лицо, заложившее недвижимость, от необходимости долгового обязательства. Кроме того, залого- датель несет ответственность в том случае, если эта часть недвижимой собствен- Глава 4. ности окажется недостаточной для погашения долга. Залогодатель оказывается в лучшем положении, чем получатель по трансферту, так как он, принимая на себя личную ответственность, имеет больше стимулов к оплате поскольку оказывает- ся перед выбором: заплатить или потерять недвижимость из-за дефолта. По законам Германии ипотека не ограничивает использование земли, а пото- му соглашения о том, что владелец обязуется не передавать землю третьему лицу или не закладывать ее не требуется. Если же земля продана, кредитор может при- знать это или отказать новому собственнику взять на себя задолженность. Уведом- ление о продаже должно быть сделано кредитору в письменном виде и содержать ссылку на тот факт, что лицо, принимающее на себя долг, занимает место прежнего (должника), если только кредитор не объявит о своем отказе в течение шести меся- цев. В случае отказа первоначальный должник остается ответственным за долг. Зем- ля продолжает быть субъектом ипотеки, хотя и в руках нового собственника. В законах Италии и Франции предусмотрены аналогичные процедуры в отно- шении третьего лица. В Италии третье лицо, к которому переходит заложенная собственность и которое не несет персональную ответственность перед приняв- шим собственность под залог кредитором, имеет право освободить эту собствен- ность для кредитора в течение 30 дней после трансферта. Это третье лицо обяза- но через суд послать уведомление всем кредиторам этой собственности о том, что оно хочет освободить собственника для кредитора, принявшего ее под залог. Это уведомление должно содержать информацию о методах передачи собствен- ности (трансферте), свойствам и местоположении заложенной собственности, согласованной цене или объявленной стоимости, которая не может быть ниже стоимости, установленной для аукционов Кодексом гражданских процедур в слу- чае экспроприации. Уведомление должно также содержать предложение о цене или объявленной стоимости. Кредитор имеет право потребовать в течение 30 дней открытой продажи собственности. Если кредитор настаивает на открытой про- даже, он также обязан послать уведомление получателю по трансферту и заявить, что цена за собственность будет на одну десятую выше согласованной цены или объявленной стоимости. Если же кредитор не настаивает на принудительной продаже, третье лицо платит согласованную цену и освобождает собственность должника, заложившего эту собственность. Если же после требования кредитора об открытой продаже, получатель по трансферту платит за собственность цену, превышающую согласованную между ними лицом, заложившим землю, он име- ет право не согласиться с кредитором (продавцом) об окончательной цене, кото- рая превышает первоначальную цену продажи.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Изменение субъекта ипотеки» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
