Реферати статті публікації

Пошук по сайту

Головна » Реферати та статті » Нерухомість та іпотека » Іпотечне кредитування

Визначення земельної ренти на основі попереднього бонітування ґрунтів

Бонітування ґрунтів — це їх порівняльна оцінка за продуктивністю. Припустімо, що відмінності в природній родючості земельних ділянок зумовлені в конкретному випадку такими властивостями:  вмістом гумусу в орному шарі, %;  наявністю елементів живлення в орному шарі, мг/кг ґрунту;  реакцією ґрунтового розчину, рН. Оцінка природної родючості земельних ділянок залежно від зазначених властивостей проведена за відкритою шкалою, за якою земельним ділянкам з середньою врожайністю (2, 5 тощо) присвоєно по 100 балів. Агрохімічна характеристика земельних ділянок наведена в табл. 2.2.5.
Наявність елемеУмови нтів живлення, зволоження Теплозабезпечення мг/кг ґрунту** сума ефективних температур гідротермічний коефіцієнт ГТК

Таблиця 2.2.5. Характеристика земельних ділянок
Механічний склад ґрунту Вміст солей Na Реакція у вбирґрунтового ному розчину комплексі ґрунту поправочний коефіцієнт qNa 1,00 1,00 1,00 поправочний коефіцієнт qрН 0,95 1,00 1,00 солі Na, % – – –

Ділянка Вміст гумусу в орному шарі h, %

поправочний коефіцієнт qмс 1,00 1,00 1,00

поправочний коефіцієнт kТ

поправочний коефіцієнт kв

назва

P2O5

K2O

1* 2,3 2* 3,1 3
*

125 174 >200

65 87

62 79

1,30 1,30

1,08 1,08 1,08

2550 2550 2550

0,97 0,97 0,97

4,6

130 115 1,30

серед. сугл. серед. сугл. серед. сугл.

5,5 6,0 6,5

* **

а також інші ділянки тієї самої родючості; наявність N визначалася за Корнфільдом, Р2О5 і К2О — за Чіріковим.

Залежності між властивостями ґрунтів та їхньою родючістю відображає формула (4); крім того, вона дає змогу врахувати в разі потреби вплив добрив: Бp = (3508772 + П)kвkTqмсqpHqNa, , h (4) де Бp — оцінка родючості ґрунту, бали; h — вміст гумусу в орному шарі, %; П — поправка на вміст у ґрунті доступних форм N, P2O5, K2O, а також на внесення органічних та мінеральних добрив, бали;
71 71

рН

N

Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів

kв, kT , qмс, qpH, qNa — поправочні коефіцієнти на вологозабезпеченість, теплозабезпеченість, механічний склад ґрунту, реакцію ґрунтового розчину і вміст солей Na у вбирному комплексі ґрунту. Поправка П обчислюється окремо для азоту, фосфатів і калію оксиду: (4 (5) ПN = 0,81081N − 43,27485 ) + 1,35135 О + 0,81081 МN ; h Д Д 1444 24444 3 14 4 2 3 14243 4 4
1 2

( ПР2О 5 = 1,15385Р2О 5 − 30,40936 ) + h 14444 244444 4 3
1

3

(6)

+ 1,92308ДО + 0,76923 МР2О5 ; Д 14 4 2 3 1442443
2

( 4 ПK 2O = 1,30435K 2O − 26,90058 ) + h 14444 244444 3
1

3

(7)

+ 5,21739 О + 1,30435 МK O ; Д Д 14 4 2 3 144 44 2 23 , 2
де ПN (ПP2O5 , ПK 2O ) — поправка на забезпеченість азотом (фосфатами, калію оксидом), бали; N — вміст доступного N в орному шарі, мг/кг ґрунту; Р2О5 — вміст рухомого Р2О5 в орному шарі, мг/кг ґрунту; K2О — вміст обмінного K2О в орному шарі, мг/кг ґрунту; ДО — внесення органічних добрив у перерахунку на гній, т/га; ДМN — внесення мінеральних азотних добрив, кг діючої речовини/га; ДМP2O5 — внесення мінеральних фосфорних добрив, кг діючої речовини/га; ДМK2O — внесення мінеральних калійних добрив, кг діючої речовини/га. Член 1 формул (5), (6) і (7) — це поправка на вміст елементів живлення в ґрунті; член 2 —поправка на внесення органічних добрив; член 3 — поправка на внесення мінеральних добрив. Після виконання обчислень за формулами (5), (6) і (7) у формулу (4) підставляють найменший результат із трьох (відповідно до закону мінімуму). Урожайна ціна бала, визначеного на основі формули (4), дорівнює 20 кг озимої пшениці з гектара.
3

72 72

Економічна оцінка і ціна землі

Застосування формул (4), (5), (6) і (7) показано на прикладі оцінки родючості земельних ділянок 1 (4, 7, 10, 13, 16, 19 і 21). Бр = (35,08772 · 2,3 + П) 1,08 · 0,97 · 1,00 · 0,95· 1,00. Поправка на вміст у ґрунті доступних форм N, Р2О5 і K2О така: ПN = 0,81081(125 – 43,27485 · 2,3) = 20,65 (бала); ( ПР О = 1,15358 125− 30,40936⋅ 2,3) = −5,70 (бала);

ПК 2О = 1,30435(62 − 26,90058⋅ 2,3) = 0,17 (бала). Отже: БР = (35,08772 · 2,3 – 5,70) 1,08 · 0,97 · 1,00 · 0,95 · 1,00 = = 74,6 ≈ 75 (балів). При внесенні 10 т/га органічних і 200 кг/га діючої речовини мінеральних добрив (N70Р100К30) оцінка родючості ділянки 1 (4, 7, 10 та ін.) буде такою: ПN = 0,81081(125 – 43,27485 · 2,3) + 1,35135 · 10 + + 0,81081 · 70 = 20,65 + 13,51 + 56,76 = 90,92 (бала);

2 5

ПP2O5 = 1,15385(65 – 30,40936 · 2,3) + 1,92308 · 10 + + 0,76923
· 100 = – 5,70 + 19,23 + 76,92 = 90,45 (бала);

ПK 2O = 1,30435(62 – 26,90058 · 2,3) + 5,21739 · 10 + + 1,30435
· 30 = 0,17 + 52,17 + 39,13 = 91,47 (бала). Тобто: БР = (35,08772 · 2,3 + 90,45) 1,08 · 0,97 ·1,00 Ч Ч 0,95 · 1,00 = 170,3 ≈ 170 (балів). В табл. 2.2.6 на- Таблиця 2.2.6. Оцінка родючості земельних діляведено оцінку ро- нок дючості земельних Родючість, бали ділянок 1, 2 та 3, Ділянка природна штучна сукупна визначену за форБРП БРШ* БРС мулою (4). 1 75 95 170 Такі оцінки від2 100 109 209 повідають екстен3 150 117 267 сивному та інтен* сивному способам 10 т/га органічних добрив і 200 кг/га діючої ведення господарс- речовини мінеральних добрив при оптимальному співвідношенні азотних, фосфорних і калійних тва. 73 73

Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів

При екстенсивному господарюванні урожайність формується за рахунок природної родючості, отже, її слід порівнювати з відповідною оцінкою, вираженою в балах. При інтенсивному господарюванні урожайність формується як за рахунок природної родючості, так і за рахунок штучної (в даному разі остання зумовлена внесенням органічних та мінеральних добрив). В такому разі врожайність слід порівнювати з сукупною оцінкою родючості. Окрім того, при відомій врожайній ціні одного бала є можливість розрахувати нормативну врожайність земельних ділянок 1, 2 і 3 (табл. 2.2.7). Величини нормативної і фактичної врожайності (остання показана в табТаблиця 2.2.7. Нормативна врожайність зерна, лицях 2.2.2 – т/га 2.2.3) в даному Урожайність, ц/га разі дуже близьприріст за Ділянка рахунок без внесенкі, а це засвідчує, всього ня добрив внесення що формула (4) є добрив адекватною при 1 15,0 19,0 34,0 оцінці родючості 2 20,0 21,8 41,8 даних земельних 3 30,0 23,4 53,4 ділянок. Бонітування земельних ділянок за врожайністю є передумовою їх наступного бонітування за рентою: БЗР = БАР + БДРІP + БДРІЗ + (8) де БЗР — земельна рента, бали; БАР — абсолютна рента, бали; БДР — диференційна рента І за родючістю, бали;
БДР БДР
ІP
ІЗ ІМ

+ БДРІМ + БДРІІ P + БДРІІ З + БДРІІМ

— те саме, за зручністю для обробітку, бали; — те саме, за місцерозташуванням, бали;

БДРІІ P — диференційна рента ІІ за родючістю, бали; БДРІІЗ — те саме, за зручністю для обробітку, бали; БДРІІМ — те саме, за місцерозташуванням, бали. Структура формули (8) визначена формулою (3). Розмірність бала при бонітуванні всіх 24 земельних ділянок за рентою визначалася таким чином, щоб БЗР = БРС. В такому разі грошовий еквівалент бала становитиме 3,22136 грн. Конкретні значення складових формули (8) такі.
74 74

Економічна оцінка і ціна землі

БАР = 23,59. БДРІP = ( БРП – 75) 1,891539 при 75 ≤ БРП ≤ 150. БДРІЗ = (6 − ГП) 4,966843[( БРП − 75 0,0025+ 1 ) ] при 1 ≤ ГП ≤ 6, 75 ≤ БРП ≤ 150, де ГП — група поля. БДРІМ = БДРІМВД + БДРІМВР , де БДРІМВД — диференційна рента І за відстанню від земельної ділянки до госпдвору підприємства; БДРІМВР — те саме, за відстанню від підприємства до ринку. БДРІМВД = (3 − ВД ) 8,567804[(БРП − 75) 0,0059903+ 1] Ч
Ч [(ГП − 6) 0,052058+ 1,26029] при 0,5 ≤ ВД ≤ 3,

БДРІМВР = (40 − ВР) 0,382861[(БРП

БДРІІЗ = (6 − ГП) 1,614224[(БРШ − 95) 0,006993+ 1] при 1 ≤ ГП ≤ 6, 95 ≤ БРШ ≤ 117. БДРІІМ = БДРІІМВД + БДРІІМВР ,

БДРІІP = (БРШ − 95) 1,382814+ 5184 при 95 ≤ БРШ ≤ 117. ,

75 ≤ БРП ≤ 150, 1 ≤ ГП ≤ 6. − 75) 0,012973 1] + при 10 ≤ ВР ≤ 40, 75 ≤ БРП ≤ 150.

де БДРІІМВД —диференційна рента ІІ за відстанню від земельної ділянки до госпдвору підприємства; БДРІІМВР — те саме, за відстанню від підприємства до ринку. БДРІІ МВД = (3 − ВД ) 8,443633[(БРШ − 95) 0,0026738+ 1] Ч
Ч [(ГП − 6) 0,029379+ 1,146894 при 0,5 ≤ ВД ≤ 3, ]

95 ≤ БРШ ≤ 117, 1 ≤ ГП ≤ 6.
75 75

Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів

БДРІІМВР = (40 − ВР) 0,465642[(БРШ − 95) 0,009091+ 1] при 10 ≤ ВР ≤ 40, 95 ≤ БРШ ≤ 117. В табл. 2.2.8 наведено розрахунок нормативної земельної ренти за формулою (8). Її порівняння з рентою, обчисленою в таблицях 2.2.2 – 2.2.5, показує майже цілковитий збіг їхніх величин, що засвідчує адекватність формули (8) при оцінці земельних ділянок 1 – 24. В табл. 2.2.9 наведені оцінки земельних ділянок за сукупною родючістю та рентою. Збіг середніх оцінок (215 = 215) не виключає суттєвих розбіжностей окремих оцінок. Причому оцінка невигідно розташованих та незручних для обробітку земельних ділянок за рентою БЗР значно нижча від їхньої оцінки за родючістю БРС і навпаки — для вигідно розташованих і зручних для обробітку ділянок оцінка за БЗР перевищує оцінку за БРС. Застосування формул (4) і (8) для оцінки ріллі ілюструє при-

Приклад 5
клад.
Завдання. Провести оцінку родючості ріллі та обчислити ренту за умови, що земельна ділянка має такі характеристики:  вміст гумусу в орному шарі ґрунту — 2,6 %;  вміст доступних елементів живлення в орному шарі, мг/кг ґрунту: N — 148 (за Корнфільдом); Р2О5 — 96 (за Чіріковим); К2О — 73 (за Чіріковим);  багаторічне значення гідротермічного коефіцієнта Селянинова — 1,33;  багаторічна сума ефективних температур — 2500 єC;  механічний склад ґрунту — легкий суглинок;  реакція ґрунтового розчину рН — 5,4;  вміст солей Na у вбирному комплексі ґрунту — 0 %;  група поля – ІІІ;  відстань між земельною ділянкою та населеним пунктом, до якого вона належить (відстань до госпдвору) — 2,7 км;  відстань між населеним пунктом, до якого належить земельна ділянка, та найближчим містом (ринком) — 25 км. Розв’язання. Спочатку слід обчислити поправки на вміст елементів живлення. До подальших розрахунків приймається найменша з них: ПN = 0,81081(148 – 43,27485 · 2,6) = + 28,77 (бала).

ПР2О5 = 1,1538596 − 30,40936⋅ 2,6) = +1954 (бала). ( ,

( ПК 2О = 1,3043573− 26,90058⋅ 2,6) = +3,99 (бала).

76 76

Таблиця 2.2.8. Склад земельної ренти
Разом бали 6 (1+2+ +3+4+5) 7 8 9 10 11 грн. БДРІІР БДРІІЗ БДРІІМВД БДРІІМВР бали Диференційна рента ІІ, бали Всього грн.

Земе АбсоДиференційна рента І, бали льна лютна ді- рента лян- Б , БДР Б Б Б АР ІР ДРІЗ ДРІМВД ДРІМВР ка грн 4 5

А

1

2

3

12 (6+8+ +9+10+11) 13

Економічна оцінка і ціна землі

77 77

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 – – – – – – 27,00 31,04 39,12 21,42 24,63 31,04 – – – – – – 27,00 31,04 39,12 21,42 24,63 31,04 – – – – – – – – – – – – 11,49 15,21 22,66 11,49 15,21 22,66 11,49 15,21 22,66 11,49 15,21 22,66 23,59 70,88 165,45 48,42 97,27 194,84 50,59 101,92 204,47 69,84 121,90 225,88 35,08 86,09 188,01 59,91 112,48 217,50 62,08 117,13 227,13 81,33 137,11 248,54 76 228 533 156 313 628 163 328 659 225 393 728 113 277 606 193 362 701 200 377 732 262 442 801 51,84 71,20 82,26 51,84 71,20 82,26 51,84 71,20 82,26 51,84 71,20 82,26 51,84 71,20 82,26 51,84 71,20 82,26 51,84 71,20 82,26 51,84 71,20 82,26 – – – 8,07 8,86 9,31 – – – 8,07 8,86 9,31 – – – 8,07 8,86 9,31 – – – 8,07 8,86 9,31 – – – – – – 24,21 25,12 25,63 21,11 21,90 22,35 – – – – – – 24,21 25,12 25,63 21,11 21,90 22,35

23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59 23,59

– 47,29 141,86 – 47,29 141,86 – 47,29 141,86 – 47,29 141,86 – 47,29 141,86 – 47,29 141,86 – 47,29 141,86 – 47,29 141,86

– – – 24,83 26,39 29,49 – – – 24,83 26,39 29,49 – – – 24,83 26,39 29,49 – – – 24,83 26,39 29,49

– – – – – – – – – – – – 13,97 15,75 16,76 13,97 15,75 16,76 13,97 15,75 16,76 13,97 15,75 16,76

75,43 142,08 247,71 108,33 177,33 286,41 126,64 198,24 312,36 150,86 223,86 339,80 100,89 173,04 286,97 133,79 208,29 325,77 152,10 229,20 351,72 176,32 254,82 379,16

243 458 798 349 571 923 408 639 1006 486 721 1095 325 557 924 431 671 1049 490 738 1133 568 821 1221

Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів Таблиця 2.2.9. Оцінки земельних ділянок за сукупною родючістю та рентою
Ділянка Оцінка сукупної родючості БРС Оцінка за рентою БЗР БЗР/БРС

1 2 3 4 5 6 В середньому по ділянках з переважанням несприятливих рентоутворюючих факторів 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 В середньому по ділянках з близькими до середніх значеннями рентоутворюючих факторів 19 20 21 22 23 24 В середньому по ділянках з переважанням сприятливих рентоутворюючих факторів В середньому

170 209 267 170 209 267 215 170 209 267 170 209 267 170 209 267 170 209 267 215 170 209 267 170 209 267 215 215

75 142 248 108 177 286 173 127 198 312 151 224 340 101 173 287 134 208 326 215 152 229 352 176 255 379 257 215

0,441 0,679 0,929 0,635 0,840 1,071 0,805 0,474 1,165 1,168 0,888 1,072 1,273 0,594 0,828 1,075 0,788 0,995 1,221 1,000 0,894 1,096 1,318 1,035 1,220 1,419 1,195 1,000

Оцінка родючості земельної ділянки є такою: БР = (35,08772 · 2,6 + 3,99) 1,09 · 0,94 · 0,9 · 0,94 · 1,00 = 82,54 (бала). БАР = 23,59 бала.
БДРІР = (82,54 − 75)1,891539= 1426 (бала). ,

78 78

Економічна оцінка і ціна землі
БДР І З = (6 − 3) 4,966843 [(82,54 − 75) 0,0025 + 1] = 15,18 (бала).

БДР І

МВД

= (3 − 2,7) 8,567804 [(82,54 − 75) 0,0059903 + 1] Ч
Ч [(3 − 6 ) 0,052058 + 1,26029 ] = 2 ,97 ( бала).

БДРІМВР = (40 − 25) 0,382861[(82,54 − 75) 0,012973+ 1] = 6,30 (бала).

БЗР = 23,59 + 14,26 + 15,18 + 2,97 + 6,30 = 62,30 (бала). Земельна рента становить 200,69 грн/га (62,30 бала/га · 3,22136 грн/бал = = 200,69 грн/га).

На завершення розгляду питання 2.2.2 зазначимо, що дані таблиць 2.2.2 – 2.2.5 і, відповідно, розроблені на основі цих даних формули (4) і (8) мають насамперед ілюстративний характер. Мета цих прикладів полягала в тому, щоб визначити складові земельної ренти та показати можливості їх вимірювання із застосуванням математичного апарату. Формули (4) і (8) адекватно описують взаємозалежності, показані в таблицях 2.2.2 – 2.2.5. Вони прийнятні для практичного застосування рівно настільки, наскільки матеріали таблиць 2.2.2 – 2.2.5 відображують реальну різноманітність якісних характеристик ґрунтів. Детальніше перелік факторів, які визначають якість земельних ділянок, розглядатиметься при вивченні питання 2.2.3, а саме при ознайомленні з природометричною моделлю «Земля». Існують методики, в тому числі офіційні, тією чи іншою мірою придатні для проведення грошової оцінки земель як сільськогосподарського, так і несільськогосподарського призначення. Реформування земельних відносин в Україні, включення землі в економічний оборот потребують розробки нових методик оцінки землі, які б відповідали сучасним і перспективним вимогам.

Ви переглядаєте статтю (реферат): «Визначення земельної ренти на основі попереднього бонітування ґрунтів» з дисципліни «Іпотечне кредитування»