Українське законодавство розрізняє нормативну та експертну грошові оцінки земельних ділянок. Нормативна оцінка — це масова оцінка земельних ділянок з метою їх оподаткування. Експертна оцінка проводиться з метою визначення найбільш імовірної ціни продажу землі та з метою оцінки забезпечення зобов’язань (позички тощо). Вона має відповідати Міжнародним стандартам оцінки. Землеоціночна діяльність є обов’язковою умовою створення та функціонування ринку землі. Із становленням земельного ринку потреба в такій діяльності не тільки не відпаде, а, навпаки, посилиться, оскільки трансакції земельних ділянок передбачають визначення найбільш імовірних цін їх продажу, виходячи з яких укладатимуться угоди щодо володіння, користування та розпорядження цими ділянками. Оцінка земельної власності є обов’язковим елементом іпотечної діяльності. Землеоціночна діяльність включає оцінку: споживчих властивостей земель (родючості, зручності для обробітку, розташування, екологічного стану тощо); перспектив розвитку бізнесу з урахуванням можливих обмежень (використання ділянки для виробництва сільськогосподарської продукції, відведення її під забудову та ін.); проведених поліпшень землі (меліоративних заходів тощо); необхідних майбутніх витрат на облаштування земельної ділянки (розробки проекту облаштування, інженерної підготовки території тощо); прав і наявних правових обтяжень (можливих реституційних претензій, боргів, пов’язаних із земельною ділянкою тощо). Прийняття в Україні ряду законодавчих актів, які регулюють земельні відносини, дало можливість піднести землеоціночну діяльність до рівня офіційно визначеної: професія експерта-оцінювача внесена до Державного класифікатора України ДК 003-95 «Класифікація професій» (код КП 3417); оцінювання земельних ділянок як вид професійної діяльності внесене до Державного класифікатора України ДК 009-96 «Класифікація видів економічної діяльності» (код 70, 31.3). При оцінці земельних ділянок використовують два методи: вартості доходу (МВД) і порівняльної вартості (МПВ). Земе55 55
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
льні поліпшення та витрати на облаштування оцінюють за методом оцінки на основі витрат (МВВ). При оцінці дохідних земельних ділянок МВД є головним, а МПВ — допоміжним. Якщо отримання доходу не є визначальним фактором ціни земельної ділянки, для її оцінки як єдиний метод використовують МПВ. Алгоритм експертної грошової оцінки дохідної земельної ділянки за МВД показано на рис. 2.2.1. Очікувана валова рента від земельної ділянки –
Очікуваний валовий дохід від поліпшень землі –
Очікувані витрати на утримання земельної ділянки =
Очікувані витрати з утримання будівель і споруд =
Чиста рента ч
Чистий дохід Витрати на проведення поліпшень землі Ч –
Дисконтна ставка для землі =
Базова вартість земельної ділянки без урахування поліпшень землі
Дисконтна ставка для поліпшень землі =
Чистий прибуток інвестора =
Додана чиста рента рента ч +
Дисконтна ставка для землі =
Додана вартість земельної ділянки Базова вартість земельної ділянки – – +
Витрати на облаштування =
Правові обтяження =
Вартість земельної ділянки
Рис. 2.2.1. Алгоритм експертної оцінки дохідної земельної ділянки за МВД 56 56
Економічна оцінка і ціна землі
Розглянемо приклад користування наведеним алгоритмом.
Приклад 1 Нехай очікувана валова рента від земельної ділянки становить 400 грн/га. Від цієї суми вираховуємо витрати на утримання земельної ділянки (податки та інші обов’язкові платежі, можливі управлінські витрати тощо), які складають 100 грн/га. Отриманий результат, що дорівнює 300 грн/га, є чистою рентою. Діленням чистої ренти на дисконтну ставку для землі, яка наразі становить 6 %, або 0,06, визначаємо попередню вартість земельної ділянки, яка дорівнює 5000 грн/га. Окрім того, на вартість земельної ділянки впливають поліпшення землі (якщо такі є). Очікуваний валовий дохід від поліпшень землі становить 200 грн/га. Від цієї суми вираховуємо витрати на утримання будівель і споруд, які підвищують вартість земельної ділянки (до них відносять податки та інші обов’язкові платежі, поточний ремонт будівель і споруд, їхню амортизацію, управлінські витрати тощо). В нашому прикладі такі витрати становлять 90 грн/га, отже чистий дохід від поліпшень землі дорівнює 110 грн/га. Від цього доходу слід вирахувати прибуток на вкладений капітал (чистий прибуток інвестора), який визначається як частка від капіталовкладень на проведення поліпшень землі: якщо витрати на проведення поліпшень землі становлять 500 грн/га, а відповідна дисконтна ставка — 10 %, або 0,1, чистий прибуток інвестора становитиме 50 грн/га, а додана чиста рента — 60 грн/га (110 грн/га – 50 грн/га). Додана чиста рента підвищує вартість землі. Відповідна сума визначається діленням доданої чистої ренти на дисконтну ставку для землі (в нашому прикладі 6 %, або 0,06) і становить 1000 грн/га. Отже, попередня вартість земельної ділянки становить 6000 грн/га (5000 грн/га + 1000 грн/га). Попередня вартість не враховує можливих витрат на облаштування земельної ділянки (якщо вони необхідні) та можливих правових обтяжень (якщо такі є). До витрат на облаштування земельної ділянки належать витрати на: розробку проекту облаштування, інженерну підготовку території, будівництво, податки тощо. В нашому прикладі такі витрати не передбачаються, тому вартість земельної ділянки не зменшується. Правові обтяження в даному разі становлять 500 грн/га. Отже, вартість земельної ділянки в кінцевому підсумку становить 5500 грн./га.
В такій послідовності оцінюють вартість всіх дохідних земельних ділянок як несільськогосподарського, так і сільськогосподарського призначення, зокрема ріллі, сінокосів і пасовищ (алгоритм оцінки дохідних багаторічних насаджень за МВД має свою специфіку, яка розглядатиметься у ході вивчення питання 2.2.3). Алгоритм експертної грошової оцінки земельної ділянки за МПВ (один з можливих варіантів) показано на рис. 2.2.2. 57 57
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів Земельна ділянка, що оцінюється Вибір одиниці порівняння Ціни продажу аналогічних земельних ділянок Ціни одиниці порівняння +/– +/– Фізичні характеристики Поправки на відмінність у ф ізичних характеристиках +/– +/– Місцерозташування Поправки на відмінність у місцерозташуванні +/– +/– Вимоги до використання Поправки на відмінність у вимогах до використання +/– +/– Потреба в облаштуванні Поправки на відмінність у потребі облаштування +/– +/– Використання прилеглої території Поправки на відмінність у використанні прилеглої території +/– +/– Умови продажу Поправки на відмінність в умовах продажу +/– +/– Дата оцінки (продажу) Поправки на відмінність у датах оцінки і продажу +/– +/– Правові відносини Поправки на відмінність у правових відносинах = +/– Відкориговані ціни одиниць порівняння Вартість земельної ділянки Медіанне (модальне) значення ціни одиниці порівняння
Рис. 2.2.2. Алгоритм експертної оцінки земельної ділянки за МПВ
Порядок користування ним ілюструє наступний приклад. 58 58
Економічна оцінка і ціна землі
Приклад 2 В Центральному районі міста пропонується під заставу земельна ділянка площею 590 м2, призначена під індивідуальну житлову забудову. Позитивними властивостями ділянки є її прямокутна форма (23,6 м Ч 25,0 м), зручне розташування біля центру міста і станції метро, негативною — складний рельєф (схил ≈ 15°). Для порівняння вибрано п’ять подібних ділянок: ділянка № 1 площею 580 м2 розташована в Центральному районі міста біля станції метро; негативних ознак не має, продана місяць тому під індивідуальну житлову забудову за 45,1 тис. грн; ділянка № 2 площею 640 м2 розташована в Центральному районі міста біля станції метро; негативна ознака — високий рівень шуму; продана два місяці тому під індивідуальну житлову забудову за 44,4 тис. грн; ділянка № 3 площею 580 м2 розташована в Західному районі міста поблизу зупинки швидкісного трамвая; негативних ознак не має; продана півтора місяця тому під індивідуальну житлову забудову за 38,8 тис. грн; ділянка № 4 площею 800 м2 розташована в Зарічному районі міста; негативні ознаки — високий рівень ґрунтових вод та віддаленість від зупинки швидкісного транспорту; продана чотири дні тому під індивідуальну житлову забудову за 39,3 тис. грн; ділянка № 5 площею 784 м2 розташована в Зарічному районі міста біля станції метро; продана 15 днів тому під індивідуальну житлову забудову в зв’язку з банкрутством власника ділянки за 42,2 тис. грн. Окремі характеристики земельних ділянок (як позитивні, так і негативні) впливають на рівень цін таким чином: складний рельєф (крутий схил) знижує ціну продажу на 10 %; високий рівень ґрунтових вод знижує ціну продажу на 20 %; розташування земельної ділянки в Центральному районі підвищує ціну продажу порівняно з Західним районом на 12 % і порівняно з Зарічним — на 22 %; близька відстань до станції метро підвищує ціну на 10 %, до швидкісного трамвая — на 7 %; високий рівень шуму знижує ціну на 14 %; за примусового продажу ціна знижується на 23 % (в зв’язку з обмеженим часом операції). Також відомо, що ціни на земельні ділянки в місті зростають щомісячно на 0,6 %. Коригування фактичних цін продажу наведено в табл. 2.2.1. Після внесення всіх поправок визначається медіанне значення відкоригованої ціни:
70,46 грн/м2 + 70,85 грн/м2 + 72,82 грн/м2 ≈ 7138 грн/м2. , 3 Отже, вартість оцінюваної ділянки буде такою: 71,38 грн/м2 · 590 м2 = 42 114,20 грн. 59 59
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
60 Ділянка, що оцінюється №1 №5 Ділянки, що порівнюються №2 №3 №4
Таблиця 2.2.1. Розрахунок ціни земельної ділянки за МПВ
Показник
Площа ділянки, м2 Ціна продажу, грн Ціна 1 м2, грн 590 Ч Ч Крутий схил Ч Ч Ч Центральний район – 10 – 7,77 69,99 Центральний район 0 0 69,99 – 10 – 6,94 62,44 Центральний район – 10 – 6,69 60,21 Західний район Ч Ч Ч Індивідуальна забудова 0 0 69,99 0 0 62,44 580 45 100 77,76 640 44 400 69,38 580 38 800 66,90 800 39 300 49,12 Високий рівень ґрунтових вод + 10 + 4,91 54,03 Зарічний район
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів Використання МПВ передбачає широке застосування статистикоматематичних прийомів аналізу фактичних ринкових цін і поправок до них. Так, варіація фактичних ринкових цін до застосування поправок була значно вищою (R = 28,55 грн/м2, δ = 16,5 %), ніж після поправок (R = 2,36 грн/м2, δ = 1,5 %). Отже, поправки дали змогу уточнити очікувану ціну продажу ділянки. Її значення, що дорівнює 71,38 грн/м2, є найбільш імовірним, але не єдино можливим. За умови нормального розподілу імовірностей ціна земельної ділянки перебуватиме в інтервалі: 70,35 ч 72,41 грн/м2 з імовірністю Р = 0,68; 69,31 ч 73,45 грн./м2 з імовірністю Р = 0,95; 68,28 ч 74,48 грн/м2 з імовірністю Р = 0,99. Такий щільний розподіл імовірностей дає підстави сподіватися, що оцінка земельної ділянки є досить надійною.
Існують також інші методики оцінки земельних ділянок, розроблені на основі МПВ. Деякі з них будуть розглянуті під час вивчення наступних питань даної теми.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Економічна оцінка і ціна землі» з дисципліни «Іпотечне кредитування»
