Всякие изменения в правах собственности на недвижимость, происходящие на основе добровольности и правомочности сторон, независимо от того, идет ли речь о полном или частичном праве собственности, происходят в форме сделок. Сделка (операция) с недвижимостью – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение права собственности на объект недвижимости. Принято различать сделки односторонние, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны, и сделки многосторонние, для совершения которых необходимо согласие двух или более сторон. Многосторонние сделки оформляются договорами. К односторонним сделкам относятся: Ш Дарение. Это весьма распространенная сделка, особенно часто встречающаяся в операциях с жильем. Если недвижимость не заложена, собственник может подарить ее любому физическому или юридическому лицу. Ш Наследование. В силу своей долговечности недвижимость может многократно переходить по наследству новым собственникам. Различают наследование по закону и по завещанию. В последнем случае завещание представляет собой юридический документ, в котором выражена воля завещателя. Завещание должно быть заверено нотариусом или иным официальным лицом, полномочия которого в удостоверении подобной сделки устанавливаются законодательством страны. К многосторонним сделкам относятся: · Купля-продажа. Этот вид сделки является основным на рынке недвижимости. Здесь речь идет о переходе от одного лица к другому всего пакета прав собственности: владения, пользования, распоряжения. · Сдача в аренду недвижимости. В этом случае от одного лица к другому переходит на определенное договором время и на согласованных сторонами условиях право пользования данным недвижимым имуществом. При смене собственника арендный договор не расторгается (если этого не желает арендатор) и не изменяется. В определенных случаях арендодателем может выступать арендатор, тогда сделка называется субарендой. · Имущественный найм. Почти то же, что и аренда, но относится только к государственному жилищному фонду и оформляется не в виде арендного договора, а в виде ордера на жилье. Если позволяет площадь, допускается поднайм. · Купля-продажа прав аренды. В этом случае от одного лица к другому переходит не сама недвижимость в качестве объекта пользования, а только право сдавать ее в аренду от своего лица. Эта специфическая сделка распространена в России применительно к государственной собственности, когда государство, не отказываясь от своего права собственности на недвижимость (в основном это земельные участки и нежилые помещения), продает частным лицам права аренды, обычно на достаточно длительное время (до 49 лет). · Обмен. Здесь речь идет об обмене ордерами на государственное жилье. В этой сделке не происходит передачи прав собственности от одного лица к другому, собственником остается государство. · Мена. Эта сделка, как и предыдущая, связана с жильем, но здесь в отличие от обмена, происходит смена собственников. По сути в данной сделке совмещены две сделки купли-продажи: участники сделки взаимно продают друг другу сою собственность. · Залог недвижимости или прав на недвижимость. Данная сделка используется собственником недвижимости для получения кредита, который берется залогодателем для любых целей. · Ипотека. Данная сделка представляет разновидность предыдущей формы, ее частный случай. Ее особенность состоит в том, что, во-первых, здесь кредит под залог недвижимости предоставляется для ее приобретения (путем покупки или строительства), во-вторых, как правило, на весьма длительный срок (до 25 и более лет). · Передача недвижимости в качестве вклада в уставный капитал обществ, товарищества, кооператива. · Передача недвижимости в пожизненное, либо в бессрочное пользование. · Предоставление сервитута. Сервитут – право ограниченного пользования соседним участком. Он предоставляется в том случае, когда какой-либо земельный участок расположен так, что пройти или проехать к нему можно только через соседний, чужой участок. Существует множество разновидностей перечисленных сделок: приобретение недвижимости с рассрочкой платежа, участие в долевом строительстве, аренда с правом выкупа и др. Кроме сделок можно назвать несколько видов так называемых операций с недвижимостью: признание какого-либо права на недвижимость по решению суда, расторжение договора, уточнение долей собственности в недвижимости и др. Практически все сделки с недвижимостью (возникновение и изменение прав собственности, прав хозяйственного ведения, владения и использования, оперативного управления, ипотеки, сервитута и др.) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством этих прав. Сделка считается завершенной только после ее регистрации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится по всей территории РФ по установленной системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Для этого в Регистрационную палату представляется в установленном порядке пакет документов. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Она имеет открытый (публичный) характер, и информация о зарегистрированных правах на данный объект должна предоставляться любому заинтересованному лицу. Согласно ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество, и оно может быть зарегистрировано. Объекты государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним могут быть подразделены на несколько групп: 1) права всех форм собственности, в том числе государственной; 2) вещные права лиц, не являющихся собственниками: - право хозяйственного ведения, - право пожизненного наследуемого владения, - право постоянного пользования и т.д. 3) ограничения прав (обременения) - сервитуты, - ипотека, - арест и пр. ограничения. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и доступность информации о зарегистрированных правах помогает избежать мошенничества на рынке недвижимости. Чтобы сделка считалась действительной, необходимо соблюдение определенных условий; это: · законность сделки; · право- и дееспособность ее участников; · соответствие сделки воли всех участников; · соблюдение формы сделки.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Сделки с недвижимостью» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»
