Шпаргалки! - Інвестиційний аналіз. Інвестування

10.3. Структура бізнес-плану
Бізнес план- це специф план документ, який окреслює всі гол аспекти майб-го інв-го проекту. Бізнес план скл-ся з кількох розділів, кількість і зміст яких відрізняється по окремих проектах. Це залежить від того, яке під-во (діюче, знов створене; з якою метою скл-я бізнес-план.
Найбільш узагальненою стр-рою бізнес-плану є:
1.Резюме- готується наприкінці складання бізнес-плану, коли всі інші розділи вже готові. Воно має бути лаконічним, містити мінімальну кількість спец-х термінів, присвячене роз’ясненню мети проекту та заходів за рахунок яких вона буде досягнута. Тут коротко визн-ся, чим новий продукт відрізняється від існуючих та конкурентних. Наводяться головні очікувані фін-ві рез-ти від реал-ї проекту: Прибутковість інв-ї, Термін їх окупності.
2.Хар-ка пр-ї, послуг. Які потреби може зад-ти продукт, що пропон-ся. Його особливості, його відміна від конкурентів. Яким патентом або авторським правом захащено продукт або техн-ю вир-ва. Наводиться наглядне зображення продукту, відомості про сервісне обсл-я.
3.Оцінка ринків збуту. *РИНОК. Цільовий ринок. Ємність ринку. Ніша, яку на ринку займає компанія. Головні клієнти та відомості проних. При можливості- аналогічна інф-я по конкурентах. *КОНКУРЕНЦІЯ. Про найб вир-в аналог-о товару. По конкурентам : Обсяги продаж, Їх доходи, Впровадження нових тех-й, Рівень реклами, Рівень сервісного обсл-я. Хар-ка продуктів конкурентів: Якість, Дизайн. Цінова пол-ка конкурентів, Рівні цін на аналог-і товари. *МАРКЕТИНГ. Схема розповсюдження товарів. Ціноутв-я. Реклама. Способи стимулювання продажу. Післяпродажне обсл-я. Форм-я громадської думки про компанію та її продукт.
4.План вир-ва. Цей розділ присвячений тому, щоб довести партнерам, що випуск пр-ї буде зд-но необх-ї кількості, необх-ї якості, у зазначений термін. Висвітлюється: Де буде здійсн-сь вир-во (на діючому під-і, знов ств-му). Які необх вир-і потужності. Умови придбання сировини матеріалів, комплектуючих; відомості про постач-ків. Можлива вир кооперація. Наводиться оцінка можл вир-х витрат та їх динаміка, включаючи витрати на: Охорону навк-го сер-а, утилізацію доходів. Забезпеч-ть труд рес-ами.
5.Фінанс-й план. Прогноз обсягів реал-ії продукції. Баланс грош витрат і надх-ь. Баланс активів і пасивів. Оцінка ризику і страхув-я.

11. Регулювання взаємодії учасників інв-я.
11. 1. Способи реалізації ін вест проектів
Підрядний спосіб- це така орг-а форма виконання робіт, вир-ва прод-ї, надання послуг, яка зд-ся самост-ми постійно-функціонуючими компаніями на основі підрядних договорів та контрактів між інвесторами та іншими учасниками інв-ї д-ті. Підрядним способом можуть викон-ся: Буд-монті, Пуско-налагодж, Науково-досл, Ремонт роботи. Існ такі орг-і форми підряду: Колект –для кількох замовників, Дільнич, Пот –послід спорудження для замовника кількох однотипних обєктів (жилі будинки в мікрорайоні)і і роботи викон-ся поетапно на кожному обєкті, Бригадн, Наскрізн –кілька орг-ій є підрядниками і викон спільне спорудж-я одного обєкта.
Госп спосіб-він особливо ефективний при невел обсягах буд-монт робіт, при здійсн-і реконструкції та техн-го переозброєння. Це така орг форма при якій інв-й проект реалізується безпосередньо інвестором без залучення підрядчика. При цьому всі функції інвестора, замовника, підрядчика виконує одна юридична особа, яка наз-я забудовником. Забудовник є розпорядчиком коштів, операт керівником і виконавцем робіт. Для реаліз-ї інв-го проекту ств-ся відповідна стр-а у складі забудовника, яка займається реаліз-ю проекту. При цьому оплата робіт зд-ся з розрах-го рахунку забудовника. Інколи інв-ри вдаються до госп-го способу за причини невиправдено високих моноп цін на свою пр-ю підрядних орг-й.
Змішаний спосіб-являє собою комбінацію підрядного та госп-го способів. При цьому підрядним способом виконуються складні, матеріало-місткі види буд-монт робіт. а госп способом – трудомісткі роботи (оздоблюванні). Вибір способу реалізації проекту обгрунтовується у бізнес-плані.
Договори, що регулюють інв-й процес.
Державне рег-я інв-го процесу полягає в захисті прав споживачів інв-х товарів за доп фін-кред важелів, ліценз-я, стандартизації, нормування засобів еколого соц-го контролю антимоноп заходів. Всі ці важелі повинні бути враховані при укладанні договорів між суб-ми інв-ї діяльності.
Договір- це угода між 2-а чи більше сторін, яка обумовлує встановлення, зміну та припинення обов’язків та прав. На основі договору зд-ся регул-я прав та орг-ек-х відносин Між суб-ми інв-ї д-ті. Взаємодія між такими суб-ми регулюється договором підряду- це праввий документ, згідно з яким підрядчик зобов’язується у встановл термін виконати для замовника указані в договорі роботи та послуги, застосовуючи власні матеріали або матеріали замовника. Замовник може бути: Держава, Міністерства, Корпорація, Компанія, Приватна особа.. Найчастіше замовником є сам інвестор, інколи залучається 3-я особа, так званий “процент-менеджер”, яка діє від імені інвестора і захищає його інтереси. Інвестор може також передати функції замовника спец-й компанії- девелоперу, яка здійснює реалізацію проекта.В цьому випадку договір-підряду перетв-ся у договір фін-я проекту. А компанія девелопер в свою чергу укладає підрядний договір з буд-монт орг-ми або сама зд-є такі роботи. Інвестор також може укладати договір з компаніями – ріелтерами, якщо його цікавить купівля готового об-ту. Підрядчик може залучати до виконання комплексних робіт або частин інші орг-ї і фірми, які є субпідрядчиками. А укладені договори на викон-я спеціалізов видів робіт є субпідрядними. В цьому випадку підрядчик по відношенню до субпідрядчика є замовником, а по відношенню до інвестора- генер підрядчиком.
При підрядному способі інв-х проектів можуть укладатись наступні договори підряду: Генер (комплексні) -укладається на виконання буд-х та інженерних робіт, постачання і монтаж обладнання, благоустрій території. Замовник при цьому зд-є координацію робіт підрядчика та інших виконавців. Річні (під ключ) - є різновидом генер договору, при цьому підрядчик виконує весь комплекс робіт та поставок. Підрядчик повинен здати обєкт повністю підготовленим до експлуатації відповідно до умов договору. Прямі (окремі) – уклад-ся на виконання фіксов обсягів робіт, напр., спец-і монтажні роботи, з заводом- виготовлвачем обл-я. Підрядчик при цьому несе відпов-сть лише в умовах власного договору. Відповідальність за координацію робіт та реалізацію всього проекту несе замовник.

12.3. Ціноутворення в інвестиційній сфері.
Головна ф-я ціни-це кількісне вираження вартості пр-ї. Ціна має планово-облікову фун-ю, є основою для укладання угод та зд-ня розрахунків за вироблену пр-ю та виконані роботи.
В інвестицій сфері існ-ть такі особливості ціноутворення:
1. Для визначення вартості будівництва застос-я дворівнева сист-ма цін, яка включає базисну кошторисну вартість будівництва та вартість, яка визнач-я на стадії укладання підрядних контрактів. Базисна кошторисна вартість визн-ся на етапі розробки проектно- кошторисної док-ї за кошторисними нормами та цінами. Договірна ціна враховує додаткові витрати замовника та підрядчика. Ціни на буд-у пр-ю в недерж-у секторі затвердж-ся замовником або інвестором.
2. В інвестицій сфері можуть визначатись ціни споживчої одиниці пр-ї. Напр., вартість 1 кв. м. житла, вартість одного ліжка-місця (для лікарні).. такі ціни застос-я при продажі буд-ї пр-ї.
3. Ціни на будівничу працю визнач-я індивід-м кошторисом. Навіть, якщо це типові об’єкти. Це зумовлено різною вартістю земельних ділянок, обсягом нольового циклу, різною вартістю спорудження інфраструктури.
4. Ціни в інвестицій сфері виконують планово-облікову ф-ю. Вони є підставою для укладання договорів та зд-я розрахунків за роботи і послуги, а також підставою для складання звітів.
5. При визначенні ціни в інвестицій сфері застос-я метод нормування поточних витрат та планових нагромаджень.
11.2. Тендер. Тендерна документація.
Тендери –форма розміщ-я замовл-я на буд-во, яка передбач ивзнч-я підрядника шляхом конкурсн відбору кращої пропозиції за критреріями, що встан-ся замовниками. Способи провед-я торгів: відкрит (всі зацікавленя мають право взяти участь), відкр з попер кваліфікацією (ті, які допущені за рез-тами кваліфікації. Коли к-ть претендентів >6), закр (ті, які одержали запрошення від замовника. Коли обмежена к-ть підрядників, що здатні виконати роботу, відкр тендер недоцільний через таємність, терміновість робіт).
Регул-ся Постановою КМУ “Про провед-я торгів (тендерів) у буд-ві”. Головним завданням тендерного комітету є зведення між собою продавців та покупців інв-х товарів та вибір з них найб вигідного ек-но. Покупцем є замовник-інвестор, продавцями є група підрядчиків, які пропонують власні послуги. Голово. Комітету є кер-к під-тва –замовника. На тендері брокери відсутні на відміну від фондової або товарної біржі.
Підрядчик повинен проявити певну активність на ринку, це вивчення: Кон’юнктури, Проектно-кошторисної документації інв-ра, Проведення власних прорахунків. Б-який підрядчик може подати в тендерний комітет заяву на участь у тендерних торгах.
Тендерний комітет подає підрядчику за певну плату таку тендерну док-ю: Інструкцію для учасників торгів, Відомості про обсяги робіт, Форми та умови контрактів, Форми тендерн пропозиції (оферти), Інформацію про учасників тендеру та форму тендера. Учасник тендера вивчає цю док-ю, складає кошторис витрат, визначає мінімально можливі терміни реаліз-ї проекта та ціну або вартість для замовника. Якщо умови тендера влаштовують підрядчика, док-я надсилається в тендерний комітет. Тендерний комітет разом з замовником організ-є експертну комісію, яка вивчає матеріали, що надійшли і оголошує переможця тендера, з яким інвестор укладає договір підряда.
Перемогти на тендері може лише найекономічніший проект. Тому підрядні компанії повинні орієнтуватися тільки на реальні ринкові ціни, та існуєчих постачальників матеріальних ресурсів. Орг-ією тендерів займ-ся відомі консалтингові компанії, послуги яких коштують достатньо дорого.
Об-ми тендерних торгівє: Буд-во, Розробка проектно-кошторисної док-ї, Виконання інженерних, вишуканих, пуско-налагоджених робіт, Постачання обл-я, Управління та коорд-я робіт, Нагляд.

12. Проектування інвестицій.
12.1 Інвестиційне проектування.
В інвестиційну процесі проектування є зв’язуючою ланкою між науково-дослідною стадією та вир-ом. Розробка проектно-кошторисної док-ї зд-я після розробки інв-о проекту та передпроектних досліджень. Проект-це комплект техн-ї док-ї, що скл-ся з креслень, ек-х розрахунківз пояснювальними записками, інших розр-в та кошторисної док-ї, яка визначає необхідні витрати для спорудження об»єкта. Проект скл-я з 3-х частин: Технолог. Будів-ї. Техніко-ек-ї. Технолог частина-містить схему вир-ва, перелік одиниць обладнання, технолог-ї карти продукту, що вир-ся, показників обсягів вир-ва. Будівельна - містить технолог вимоги до обсягів планувальних та рішень, тобто розм-ня вир-х приміщень, вибір буд-х мат-в, конструкцій деталей. Техніко- ек- містить дані по обгрунтуванню проекта розробки показників ек-ї ефек-і ьа доцільності реалізації проекта. Проект розробляється на основі завдання на проект-я та іншої передпроектної док-ї, який надається генеральному проектувальнику, інв-у або замовнику. При цьому укл-ся договір на розробку проектно-кошторисної док-ї.
Генеральний проек-к разом з замовником завдання на проектув-я, після чого зд-ся ек-і та інженерні дослідж-я. Екон-і дослідження-провадяться з метою перевірки обгрунтованості буд-ва. Тобто забезпеченість рес-ами, тр-ртом, можл-ті вир-ї кооперації, залучення місцевих трудових ресурсів для буд-ва та експ-ї. Використання місцевої вир-ї бази та буд-х матеріалів. Інженерні дослідження-зд-ся для перевірки обгрунт-ті вибору майданчика для буд-ва. Зд-ся топографічні, геологічні, гідрогеологічні, гетереологічні дослідження. Після проведення ек-х та інших досліджень вибору та затвердження буд-го майданчика, ген проектувальник починає розробку проекту.
Весь комплекс досл-ь провод-ся ген проектувальник із залуч-ям спеціаліз нак-досл, досл-кострукт, геолого-розвідув фірм. Кер-во здійсн гол інженер проекту. Але доцільніше створ проектно-досл компанії, які викон проектні роботи самостійно.

12.2.Етапи проектування
П може бути одно або двох етапним. Двоетапне П – розробка проектів з зведеним кошторисним розрахунком та роб-ю док-ю із кошторисами. Двоетапне П застос-я для великих складних пректів пром-о спрямування, нових кварталів, забудови або окремих споруджень із складними архітект-и і конструкторськими рішеннями. Двоетапне П скл-я з 2-х частин:1 етап: розробка плану розм-я об-та, генерального планобуд-ва, технолог-х схем буд-ва, стр0ри упр-я, схеми автом-ї та тех-х засобів, плану земельної ділянки, плану інженерних мереж, плану орг-ї буд-ва, кошторисн-ї док-ї, паспорту проекту. Ця стадія зак-ся узгодженням проектних рішень із контролюючими орг-ми, потім зд-ся експертиза та дослідження. 2 етап: присвячений розробці док-ї по буд-ву окремих споруджень. На ньому розрах-ся фізичні обсяги буд-монт-х робіт, потреба в матеріалах для їх виконання, визн-я необхідне буд-е та інженерне обладнання. Скл-ся локальний та об’єктивний кошториси. Розробляється робоче креслення та паспорти будівель і споруджень.
Одноетапне П-це робочий проект із зведеним кошторисним розр-ом. Застос-я для типових проектів та споруджень зі складними констр-техн-и рішеннями. Одноетапний проект має менший обсяг, менший термін розробки і меншу вартість проектно-дослідницьких робіт. По закінченні П зд-ся експертиза проектно-кошторисної док-ї, з метою контролю якості П, обгрунтованості конструкт-х рішень та визначення вартості буд-ва. По результатах експертизи можуть бути внесені зміни до проекту кошторисн-ї док-ї. Потім вона затверджується.
Послід-ть проектув робіт: ідея проекту; інвестиц проект (бізнес-план, ТЕО); архітект план-я завд-я і техн умови на проектув-я; проектування, проектно-кошторисно документація.

12.4.Матер-техн забезп ін вест процесу
Матер.-техн.забезпечення буд-ва-складний процес, який включає конкретні потреби в ресурсах, орг-ію збалансованості їх об’ємів з в-вом, розміщення заказів на поставку і виконання їх у строки,для непреривності будів в-ва. Для нього характерна обертання засобів в-ва з найбільш економічн доставкою їх від постач-ків до споживачів-будівельників, складів буд-монт орг-ій до підприємств замовників. Орг-ія складського господарства та зв’язаних з ним погрузочно-розгрузочних робіт на в-вах поставщиків та будовах споживачів- обов’язкова умова системи матер.-техн. Забезпечення. Осн завданням органів забезпечення є своєчасне, повне і комплексне постачання будів вир-ва всіма необхідними видами матер.-технічними ресурсами. Основними операт підрозділами забезпечення будов матер.-техн. ресурсами стають посередники товарно-сиров компанії по заготівлі та сбору будів матеріалів (для держ контракту = фін-ся з бюджету). Матер.-техн ресурси для інших будов замовники і підрядчики купують як товари на ринках самостійно.
Осн елементами ринку засобів в-ва є: *товарна біржа. * торговельні будинки. * торгово-посередницькі фірми. комерційні центри і компанії. *аукціони, ярмарки. Товарні біржі - це регулярно функціюнующий ринок, на якому здійснюється оптова торгівля сировиною та іншими товарами (спеціалізованими і універсальними). Ека роль бірж – це виявлення заго рівня платіжеспроможного попиту і пропозиції на засоби в-ва в окремому регіоні, встановлення об’єктивних ринкових цін. Важливим елементом інфраструктури ринку засобів в-ва є оптово-посередницькі орг-ії, які надають послуги: 1) споживачам – по придбанню продукції; 2) виробникам – по збуту продукції; 3) по наданню комерційної інформації; 4) по оптовій закупівлі продукції і продажу її споживачам чи ін оптово-посередн орг-іям.
Осн орг-іями матр.-техн. забезпечення в будів трестах, об’єднаннях є управління виробничо-технологічної комплектації (УВТК). Вони поставляють матер.-техн. ресурси для підрядних буд-монтажних орг-ій. Основні задачі УВТК: 1) комплектація об’єктів буд-ва конструкціями, деталями, вузлами, виробами і тд.; 2) своєчасна і повна реалізація виділених тресту мат ресурсів на конструкції, матеріали, вроби; 3) забезпечення своєчасного і комплексного виготовлення несерійних і нетипових деталей, вузлів, виробів; 4) переробка матеріалів, поступаючих з промислових п-в, в полуфабрикати; 5) повне і своєчасне забезпечення будівель необхідними машинами, механізмами, інструментами. Важливи міроприємством по економії мат ресурсів, а також трудових затрат в орг-ії складського господарства є широке впровадження контейнерної і пакетної транспортировки буд. матеріалів та виробів. Поставка буд матеріалів, конструкцій і виробів на об’єкти буд-ва може здійснюватися: 1) зі складів снабжаючо-збутових орг-ій; 2) транзитом, тобто безпосередньо на будівельні майданчики з заводів поставщикім, минуя склади. Проблеми: 1) п-вам, у зв’язку з лібералізацією цін, важко визначити рівень цін на продукцію, котру вони збираються продавати, а буд орг-іям її купувати; 2) порушені виробничі зв’язки, що склались між поставщиками та споживачами в СРСР; 3) зменьшились об’єми в-ва.

12.7. Договірна ціна. Її суть та способи фрмування.
1. Тверді або остаточні. Вони встановл-ся на весь обсяг будівництва для об-в з термінами реаліз-ї до 1 року. Такі ціни враховують майбутні коливання цін, але не коригуються залежно від рівня інфляції.
2. Динамічні (відкриті) ціни. Мають незмінну частку витрат (це базисна кошторисна вартість) і мають кориговану частину, яка коригується відповідно до рівня інфляції.
Ціна = Кв + (Кв*Нв)/100
Кв – кошторисна собівартість буд-монт-х робіт. Це сума прямих і накладних витрат.
Нв – норматив планових нагромаджень.

12.5. Прийняття інвестором виконаних робіт
В процесі буд-ва існують декілька стадій прийому виконаних робіт:
1) Прийомка від інвестора (замовника) підрядчиком: *будів площадки для освоєння; *затвердженої проектно-кошторисної документації; *технолог та ін обл-я для монтажу і для попер зборки; *монтажних і спец матеріалів; *приміщень замовника, будів механізмів і машин.